Previdenza Garantire la sostenibilità dell’abitazione di proprietà

Spesso, con il pensionamento, le entrate si riducono. Ciò si ripercuote sulla sostenibilità dell’ipoteca. Come potete prepararvi?

di UBS Sapere 16 ott 2019

Immagine: UBS

Calcolare la sostenibilità è semplice: un’ipoteca è sostenibile se i costi fissi, ossia interessi, eventuali ammortamenti e spese accessorie dell’immobile, non superano un terzo del reddito disponibile. Ognuno di questi fattori è calcolato secondo regole specifiche. Una volta in pensione, occorre far fronte a tali spese con un reddito potenzialmente ridotto, costituito generalmente dalle prestazioni dell’AVS e della cassa pensioni e, nel migliore dei casi, dai risparmi privati (p.es. del pilastro 3a).

Calcolare entrate e uscite

Nel confronto storico, i tassi d’interesse sono diminuiti notevolmente negli ultimi anni. Tuttavia, gli istituti finanziari fanno i loro calcoli applicando un tasso ipotecario «calcolatorio» del 5%, più l’uno percento del valore venale dell’immobile per le spese accessorie (situazione 2019). Gli stessi criteri valgono anche per i pensionati, con conseguenze non trascurabili.

Oggi è possibile pianificare le entrate basate sulla rendita AVS, gli averi della cassa pensioni e le prestazioni della previdenza privata in modo più flessibile e funzionale alle proprie esigenze. Pertanto, è importante considerare anche fattori come gli inaspettati cambiamenti di carriera. La carriera tradizionale – formazione seguita da impiego a tempo pieno, possibilmente presso la stessa azienda fino al pensionamento – è sempre più rara. A ciò si aggiungono, fino alla pensione ma anche in seguito, eventuali eredità (pianificabili solo in parte) e cambiamenti inattesi nella sfera privata. È consigliabile, quindi, riflettere su possibili alternative per assicurarsi un margine d’azione.

Previdenza e immobili

I temi della previdenza e degli immobili sono strettamente collegati tra loro. Scoprite a cosa occorre prestare attenzione quando si va in pensione e si ha un immobile di proprietà.

Cosa fare?

Poiché la sostenibilità risulta dal confronto tra entrate e uscite, le possibili strategie sono due: aumentare il reddito previsto dopo il pensionamento o ridurre le spese future. Potete dottare entrambi gli approcci: quale sia il migliore dipende da molti fattori e può essere meglio individuato con una consulenza personale.

Essendo piuttosto difficile che dopo il pensionamento le entrate aumentino, l’ammortamento, anche parziale (cfr. esempio di calcolo), è l’alternativa più semplice. Anche un ammortamento relativamente modesto (nell’esempio 75 000 franchi) basta a rendere sostenibile l’ipoteca, riducendo così i vostri obblighi finanziari in modo duraturo. Per contro, non potrete più contare su questi soldi per far fronte a imprevisti o per le spese correnti. Per aumentare le entrate, prima di andare in pensione dovreste colmare le lacune del 2° pilastro attraverso un riscatto nella cassa pensioni o risparmiare tramite versamenti nel pilastro 3a. Se avete una casa grande, con un secondo appartamento, potreste considerare di affittarlo.

Naturalmente ci sono anche soluzioni più radicali, come la vendita, la trasmissione ai figli o il trasloco. Quale sia la scelta migliore dipende dalla situazione personale e dalle proprie preferenze. In ogni caso conviene pianificare per tempo.

Perché il tasso d’interesse calcolatorio ammonta al 5%?

Questa prassi è volta a stabilizzare il mercato immobiliare, condizione essenziale per la salute dell’economia nazionale. Tali standard prevengono, da un lato, il crollo del mercato nel caso in cui, a causa di un improvviso rialzo dei tassi, molti mutuatari non riuscissero a sostenere l’ipoteca. Dall’altro, riducono il rischio di una bolla immobiliare che si andrebbe a creare con l’acquisto di una proprietà anche da parte di coloro che, alle condizioni attuali, possono permetterselo a stento.