Ein Modellhaus für den Bau eines Einfamilienhauses. Tragbarkeit und Belehnung müssen dafür in Ordnung sein.

Wer Wohneigentum kaufen und dabei, wie die meisten Käuferinnen und Käufer, eine Hypothek zur Finanzierung aufnehmen will, begegnet den zentralen Begriffen Eigenkapital und Tragbarkeit. Sie geben die Antwort auf die Frage, welche Immobilie Sie sich leisten können.

Was zum Eigenkapital oder zu den Eigenmitteln zählt

Guthaben auf Spar- und Lohnkonten gehören naheliegenderweise zum Eigenkapital. Aber auch Wertschriften und Wertgegenstände, von Gemälden über Schmuck bis hin zu Oldtimern, lassen sich verkaufen und zählen damit zum Eigenkapital. Ebenso der Rückkauf einer Versicherungspolice oder unbelehntes Bauland. Die Eigenmittel für den Kauf eines Hauses lassen sich zudem erhöhen durch Erbvorbezüge oder Schenkungen aus dem Familienkreis. Weiter können in der Schweiz die Guthaben in der Säule 3a vollständig für die Finanzierung von Wohneigentum eingesetzt werden und gehören ebenfalls zu den Eigenmitteln.

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Alle bisher genannten Mittel gelten als sogenanntes «hartes» Eigenkapital. Daneben gibt es «weiches» Eigenkapital, welches zum Teil auch für die Finanzierung des Kaufs einer Immobilie eingesetzt werden kann. Im Vordergrund steht hier der Vorbezug von Vorsorgegeldern aus der 2. Säule.

Wie viel Eigenkapital nötig ist

In der Schweiz müssen in der Regel 20 Prozent des Kaufpreises oder Marktwertes über Eigenkapital finanziert werden. Für die verbleibenden 80 Prozent der Summe kann eine Hypothek aufgenommen werden. Hier wird unterschieden zwischen erster und zweiter Hypothek. Bis zu zwei Drittel des Kaufpreises lassen sich über die erste Hypothek decken, die nicht amortisiert werden muss. Die zweite Hypothek hingegen muss innerhalb von 15 Jahren über regelmässige Rückzahlungen amortisiert werden.

Für das Eigenkapital gilt: Mindestens 10 Prozent der Finanzierung müssen über das «harte» Eigenkapital erfolgen, die anderen 10 Prozent können über einen Vorbezug aus der Pensionskasse finanziert werden. Dabei ist zu beachten, dass sich bei diesem Modell («nur» 10% harte Eigenmittel) die Hypothek auf 90 Prozent des Kaufpreises beläuft. Die 10 Prozent «weiche» Eigenmittel können also nicht zur Reduktion der Hypothekarsumme genutzt werden.

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Andere Regeln für Ferienhäuser und Renditeobjekte

Wer ein Ferienhaus oder ein Luxusobjekt kaufen will, muss einen höheren Anteil an Eigenkapital für die Finanzierung beisteuern, in aller Regel 40 Prozent. Für Ferienobjekte dürfen zudem keine Vorsorgeguthaben aus der 3. oder aus der 2. Säule als Eigenkapital verwendet werden.

Bei Renditeobjekten gelten nochmals andere Grundsätze: Für sie sind Belehnungen bis zu 75 Prozent des Immobilienwertes möglich, allerdings muss die Hypothek innerhalb von 10 Jahren auf zwei Drittel des Immobilienwertes reduziert werden. Vorsorgegelder können verwendet werden, sofern ein Teil der Immobilie selbst bewohnt wird.

Was die Tragbarkeit aussagt

Bei der Vergabe einer Hypothek achtet die Bank auch darauf, ob Sie sich die Immobilie langfristig leisten können. Dazu werden die Kosten Ihres Eigenheims Ihrem Bruttoeinkommen gegenübergesetzt. Die Grundregel lautet, dass die laufenden Kosten des Eigenheims nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen dürfen.

Wie die Tragbarkeit genau berechnet wird

Was auf den ersten Blick einfach klingt, ist aufgrund der geltenden Regelungen nicht ganz so einfach: Für die Berechnung der Tragbarkeit werden kalkulatorische Zinsen verwendet, also nicht die realen Zinsen, sondern angenommene Beträge. So soll sichergestellt werden, dass eine Immobilie auch dann noch gehalten werden kann, wenn die Zinsen ansteigen.

Die Hypothekarkosten werden dabei mit einem kalkulatorischen Satz berechnet, der marktüblich in der Höhe von 5 Prozent liegt. Das ist ein Wert, der in den vergangenen Jahren deutlich über den aktuellen Marktzinsen für Hypotheken lag. Hinzu kommen die vereinbarte Amortisation für die zweite Hypothek und ebenfalls kalkulatorisch ein Zinssatz von 1 Prozent des Immobilienwertes für Unterhalts- und Nebenkosten pro Jahr.

Für alle Fälle absichern

Da bei Paaren beide Einkommen für die Berechnung der Tragbarkeit einer Hypothek eingesetzt werden, ergibt es Sinn, für den Fall vorzusorgen, dass eines der beiden Einkommen unerwartet ausfällt. Eine Lebensversicherung sichert Sie ab gegen finanzielle Ausfälle, die durch Todesfälle oder Invalidität entstehen.

Die Summe dieser Kosten darf wie erwähnt nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen. Zu diesem Einkommen gehören auch der 13. Monatslohn und andere nachhaltige Lohnbestandteile. Wenn ein Paar eine Immobilie kauft und beide erwerbstätig sind, dürfen die Einkommen addiert werden, sofern eine Solidarschuldnerschaft eingegangen wird, also eine gemeinschaftliche Haftung beider Partnerinnen respektive Partner besteht.

Da das Bruttoeinkommen mit der Pensionierung meistens sinkt, erst recht, wenn in einer Solidarschuldnerschaft beide nicht mehr arbeiten, muss die Tragbarkeit einer Hypothek im Alter neu berechnet werden. Am besten ist, gut 10 Jahre vor der Pensionierung eine Standortbestimmung zum Thema Amortisation und Wohnen in dieser Lebensphase vorzunehmen.

Finanzierungsbeispiele mit Eigenkapital und Tragbarkeit

Da die Berechnung des benötigten Mindesteigenkapitals sowie Mindestbruttoeinkommens etwas Arbeit mit sich bringt, hier eine Übersicht zur Orientierung, gestaffelt nach verschiedenen Immobilienwerten.

Wert der Immobilie

Wert der Immobilie

Benötigtes Mindesteigenkapital

Benötigtes Mindesteigenkapital

Jährliche kalkulatorische Kosten*

Jährliche kalkulatorische Kosten*

Benötigtes Mindestbruttoeinkommen*

Benötigtes Mindestbruttoeinkommen*

Wert der Immobilie

600 000

Benötigtes Mindesteigenkapital

120 000

Jährliche kalkulatorische Kosten*

35 333

Benötigtes Mindestbruttoeinkommen*

106 000

Wert der Immobilie

800 000

Benötigtes Mindesteigenkapital

160 000

Jährliche kalkulatorische Kosten*

47 111

Benötigtes Mindestbruttoeinkommen*

141 333

Wert der Immobilie

1 000 000

Benötigtes Mindesteigenkapital

200 000

Jährliche kalkulatorische Kosten*

58 889

Benötigtes Mindestbruttoeinkommen*

176 667

Wert der Immobilie

1 250 000

Benötigtes Mindesteigenkapital

250 000

Jährliche kalkulatorische Kosten*

73 611

Benötigtes Mindestbruttoeinkommen*

220 833

Wert der Immobilie

1 500 000

Benötigtes Mindesteigenkapital

300 000

Jährliche kalkulatorische Kosten*

88 333

Benötigtes Mindestbruttoeinkommen*

265 000

Wert der Immobilie

2 000 000

Benötigtes Mindesteigenkapital

400 000

Jährliche kalkulatorische Kosten*

117 778

Benötigtes Mindestbruttoeinkommen*

353 333

* Berechnungsbasis: 5% kalkulatorischer Zinssatz, Amortisationen, Belehnungshöhe 80%, 1% für Unterhalt und Amortisation

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