Finanzierung Wohneigentum mit Vorsorgegeldern finanzieren

Die Eigenheimpreise sind in den letzten zehn Jahren fast siebenmal stärker gestiegen als das Haushaltseinkommen. Dadurch wurde der Kauf der eigenen vier Wände gerade für Haushalte, die sich im Kapitalaufbau befinden, erschwert. Oft lassen sich diese Finanzierungshürden durch die Verwendung des Vorsorgekapitals senken. Diese Art der Finanzierung birgt Vor- aber auch Nachteile. Welche dies sind, erfahren Sie im Folgenden.

Die Säule 3a erlaubt es, privates Vorsorgekapital anzusparen. Der zugelassene jährliche Maximalbetrag für Einzahlungen beträgt aktuell für Angestellte 7056 Franken (Stand 2023), diese können steuerlich vom Einkommen abgezogen werden. Im Rahmen der Wohneigentumsförderung (WEF) kann das angesparte Vorsorgekapital aus der 3. Säule für den Erwerb von Wohneigentum entweder vorbezogen oder verpfändet werden. Dabei ist zu beachten, dass bei der Auszahlung der Gelder Steuern erhoben werden, welche sich in ihrer Höhe kantonal stark unterscheiden können.

Die Vermögenswerte aus der Säule 3a zählen, im Gegensatz zur beruflichen Vorsorge, bei der Finanzierung des Eigenheims zu den sogenannten harten Eigenmitteln – und somit zu jenen 10 Prozent des Immobilienwerts, die durch private Ersparnisse aufgebracht werden müssen. Die Mittel aus der Säule 3a dürfen auch über diese 10 Prozent hinaus als Eigenkapital oder zur Amortisation der Hypothek verwendet werden.

Attraktiv an der Säule 3a ist, dass die einbezahlten Gelder als indirekte Amortisation der Hypothekarschuld angerechnet werden können. Dabei gehört das Vermögen weiterhin der Person, die es angespart hat, und kann auch in Fondslösungen (bspw. UBS Vitainvest) investiert werden. Gleichzeitig dient das Kapital dem Kreditinstitut als Sicherheit. Dadurch amortisieren Sie zum einen Ihre Hypothek, zum anderen sparen Sie Steuern – jährlich begrenzt bis zum gesetzlich maximalen Betrag.

Anders als in der beruflichen Vorsorge (Säule 2) können in der Säule 3a nachträglich keine Rückzahlungen geleistet werden. Es darf weiterhin jährlich lediglich der gesetzliche Maximalbetrag eingezahlt werden. Die Konsequenz: Je mehr Geld aus der gebundenen privaten Vorsorge entnommen wurde, desto kleiner fällt das angesparte Guthaben für die Zeit der Pensionierung aus.

Dies gilt nur bei einem Vorbezug, nicht jedoch bei der Verpfändung. Bei einer Verpfändung bleibt das Geld auf dem Vorsorgekonto. Das Vorsorgekapital dient lediglich als Pfand und wird als Sicherheit vom Kreditgeber akzeptiert. Können Zinsen vom Hypothekarnehmer nicht mehr bezahlt werden, darf die Bank auf das Vorsorgekapital zurückgreifen. Bei einer Verpfändung wird durch die Sicherheit ein grösserer Fremdkapitalanteil bei der Finanzierung möglich. Die höhere Hypothek kann in Form von Hypothekarschulden von den Steuern abgezogen werden. Gleichzeitig erfordert das höhere Fremdkapital jedoch auch mehr Einkommen, um die Tragbarkeitskriterien zu erfüllen.

Zwar darf das Pensionskassenkapital nicht zum harten Eigenkapital gezählt werden. Es kann jedoch die andere Hälfte der in der Regel geforderten 20 Prozent Eigenmittel beisteuern. Ausserdem können Sie es für eine höhere Anzahlung oder zur Amortisation einer Hypothekarschuld einsetzen. Der Minimalbetrag für einen Pensionskassenvorbezug beträgt 20 000 Franken, Vorbezüge sind nur alle fünf Jahre möglich und unterliegen ab einem Alter von 50 Jahren gewissen Restriktionen (siehe «Risiken beachten»). Der Vorbezug muss versteuert werden.

Freiwillige Einzahlungen in die Pensionskasse sind erlaubt, so lange eine Lücke besteht. Diese berechnet sich aus der Differenz des aktuellen und des möglichen Guthabens, wenn man sein ganzes Erwerbsleben zu aktuellen Bedingungen versichert gewesen wäre. Das Gesetz schreibt vor, dass nach einem freiwilligen Einkauf eine Wartefrist für einen allfälligen Vorbezug von drei Jahren eingehalten werden muss, damit die steuerliche Abzugsfähigkeit anerkannt wird. Nach einem Vorbezug dürfen freiwillige Einkäufe in die 2. Säule weiterhin getätigt werden. Allerdings muss das entnommene Kapital zuerst zurückgezahlt werden, bevor man wieder Steuervorteile geltend machen kann. Der Mindestrückzahlungsbetrag beträgt 10 000 Franken. Zudem können Sie innerhalb von drei Jahren nach der jeweiligen (Teil-)Rückzahlung die bei der Leistungsauszahlung gezahlte Steuer zurückfordern.

Statt das Pensionskassenkapital zu beziehen, kann dieses auch verpfändet werden. Eine Verpfändung dient dem Kreditinstitut als Sicherheit und kann sich somit positiv auf die Konditionen der Hypothek auswirken oder eine grössere Hypothek ermöglichen. Zudem lässt eine Verpfändung weiterhin den steuerbegünstigten Einkauf in die Pensionskasse zu.