Ferienimmobilien Beliebt wie nie zuvor: die Ferienwohnung in der Schweiz

Schweizer Ferienimmobilien sind zurzeit sehr gefragt. Die Preise steigen weiter, und das Angebot bleibt bis auf Weiteres knapp.

vonJürg Zulliger 19. Mär 2021
Bild: UBS

Ortschaften in den Schweizer Bergen wie beispielsweise Gstaad, St. Moritz oder Zermatt sind sehr gefragt. In praktisch allen internationalen Rankings der Topstandorte für Ferienwohnungen und -häuser kommen sie auf die obersten Plätze. «In St. Moritz und in einigen anderen Gemeinden bewegen sich dementsprechend die Quadratmeterpreise für Wohnungen auf sehr hohem Niveau», erklärt Maciej Skoczek, Ökonom und Real Estate Analyst bei UBS. Im Oberengadin beginnt der Preis von Stockwerkeigentum bei etwa 15 000 Franken pro Quadratmeter. Für die besten Lagen mit Aussicht und bei hochwertigem Ausbau werden oft auch Spitzenwerte von mehr als 25 000 Franken pro Quadratmeter erzielt – von Krise oder Stagnation keine Spur. Im Gegenteil: Im Luxusbereich sei die Preisskala nach oben offen, erläutert Maciej Skoczek.

Dynamische Entwicklung

Beliebt sind viele Ortschaften auch in anderen Teilen des Kantons Graubünden sowie in den Kantonen Tessin, Wallis, Bern, Obwalden, Nidwalden, Schwyz und Glarus. Die ausgeschriebenen Preise für Wohnungen, und erst recht für frei stehende Häuser und Chalets, variieren je nach Kanton und Gemeinde allerdings stark. Der Markt ist ausserdem gewissen Schwankungen unterworfen: Kurz bevor das Gesetz zur Zweitwohnungsinitiative 2016 definitiv in Kraft trat, war es noch zu einer erheblichen Neubautätigkeit gekommen. Dieses regionale Überangebot musste zuerst absorbiert werden. Inzwischen steigen die Preise jedoch wieder, im letzten Jahr sogar verstärkt. Im Corona-Jahr 2020 hat der Besitz einer Immobilie in den Bergen offenbar an Bedeutung gewonnen. Laut vorläufigen Zahlen sind die Preise praktisch überall gestiegen. «Wir sprechen von rund 4 Prozent Preissteigerung innert Jahresfrist», erläutert Maciej Skoczek.

Aktuelle Preise für Zweitwohnungen

Gemeinde

Gemeinde

Preise pro m2 in CHF

Preise pro m2 in CHF

Preisentwicklung 2020

Preisentwicklung 2020

Gemeinde

Adelboden

Preise pro m2 in CHF

9360

Preisentwicklung 2020

6.6%

Gemeinde

Ascona

Preise pro m2 in CHF

9200

Preisentwicklung 2020

4.5%

Gemeinde

Davos

Preise pro m2 in CHF

10140

Preisentwicklung 2020

4.4%

Gemeinde

Engelberg

Preise pro m2 in CHF

9150

Preisentwicklung 2020

8.9%

Gemeinde

Flims

Preise pro m2 in CHF

10890

Preisentwicklung 2020

5.9%

Gemeinde

Saas-Grund

Preise pro m2 in CHF

4090

Preisentwicklung 2020

2.6%

Gemeinde

Wildhaus-Alt St. Johann

Preise pro m2 in CHF

4930

Preisentwicklung 2020

7.8%

Gemeinde

Zermatt

Preise pro m2 in CHF

12050

Preisentwicklung 2020

5.2%

Veränderte Rahmenbedingungen

Der Inlandtourismus profitiert in mehrfacher Hinsicht. Anja Beck, Geschäftsführerin Residential bei Engel & Völkers in Zug, sagt dazu: «Ganz oben auf der Wunschliste vieler Klienten steht zurzeit nicht ein Standort in Südfrankreich oder auf Mallorca, sondern in der Schweiz.» Die Reisebeschränkungen und Quarantänemassnahmen als Folge von Corona sind offenbar der Grund, Immobilien im Inland den Vorzug zu geben. Hinzu kommt ein zweiter Trend: Wenn immer mehr Menschen mittel- und längerfristig im Homeoffice arbeiten, verändert dies die Wohnpräferenzen.

Plötzlich gilt es als reizvolle Option, sich nicht nur in den Ferien und am Wochenende in seinem «Rückzugsort» aufzuhalten. Wenn man als Faustregel davon ausgeht, dass Pendlerinnen und Pendler in den Agglomerationen oft Fahrzeiten von 45 bis 50 Minuten in Kauf nehmen, sind unter den neuen Rahmenbedingungen auch etwas grössere Distanzen akzeptabel. «Standorte, die aus dem Unterland gut erreichbar sind, dürften überproportional profitieren», so Maciej Skoczek. Das gilt ganz klar etwa für das Unterwallis oder das Churer Rheintal mit beliebten Destinationen wie Flims oder Laax. Auch Engelberg fällt mit einer deutlichen Preissteigerung auf.

Angebot bleibt knapp

Die anhaltend starke Nachfrage trifft auf ein oft knappes Angebot. Das hängt damit zusammen, dass die Neubautätigkeit vielerorts gering bleibt. Seit der Inkraftsetzung der Zweitwohnungsinitiative im Jahr 2016 dürfen in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von 20 Prozent keine Neubauten mehr realisiert werden. Die Kantone lassen gewisse Ausnahmen zu, etwa für touristisch bewirtschaftete Wohnungen oder für Umnutzungen von älteren Wohnungen.

Die Motive und die Anforderungen für den Kauf einer Ferienimmobilie bleiben sehr individuell. Für die einen ist es entscheidend, dass Ort und Infrastruktur ein breites Angebot an Sportmöglichkeiten bieten. Andere möchten ihre Wohnung nicht nur selbst nutzen, sondern sie auch regelmässig vermieten, um einen Teil der laufenden Kosten decken zu können. Eine dritte Gruppe sieht in einer Ferienimmobilie eine langfristige Anlagemöglichkeit und zieht in Betracht, das Objekt nach der Pensionierung zum Hauptwohnsitz zu machen. Diese Immobilienbesitzer sollten die Standortqualität und die lokale Infrastruktur genau prüfen, genauso wie das Steuerniveau, die Höhe der Krankenkassenprämien und die übrigen Lebenshaltungskosten.

Konsumgut oder Investment?

Bei der Frage, ob eine Ferienwohnung auch als Kapitalanlage taugt, sollten Kaufinteressenten realistisch bleiben. «Nach unserer Auffassung stellt eine Ferienimmobilie eher ein Konsumobjekt als ein Investment dar», hält Maciej Skoczek dazu fest. Zum einen liegen die laufenden Kosten wie zum Beispiel für Unterhalt, Vermietung respektive Bewirtschaftung, Besteuerung von Eigenmietwert und/oder Mieteinnahmen meist höher, als man gemeinhin annimmt. Zum anderen unterliegt die Vermietung in den Bergen oft starken saisonalen Schwankungen.

Kauf einer Ferienimmobilie: Checkliste

  • Lage: Wie immer bei Immobilien hängt das Potenzial stark vom lokalen Umfeld ab. Vor allem die Erreichbarkeit sowie die Infrastruktur sollten Sie sorgfältig prüfen, also die Nähe zu Skiliften, Bergbahnen und sonstigen Sport- und Freizeitmöglichkeiten. Wie steht es ausserdem mit Sonne, Aussicht, Ruhe und Umgebungsqualität? Ideal ist eine Kombination von guter Erschliessung und schöner Landschaft.
  • Einschränkungen: Käufer sollten sich über die relevanten Bestimmungen für den Kauf und die Nutzung von Zweitwohnungen informieren. Massgeblich sind immer die offiziellen Dokumente wie der Grundbucheintrag, das kommunale Baugesetz und die Zonenordnung. Bei Wohnungen im Stockwerkeigentum sollten Sie unbedingt auch das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft lesen und die Höhe des Erneuerungsfonds prüfen.
  • Finanzielle Tragbarkeit: Der Kaufpreis und die laufenden Kosten müssen längerfristig tragbar sein. Vorsicht: Für Ferienimmobilien gelten in der Regel andere Bestimmungen als für den Erstwohnsitz. Kapital aus der Pensionskasse und der Säule 3a kann nicht als Finanzierungshilfe beigezogen werden. Die Bank finanziert solche Objekte meist bis zu 60 Prozent des Kaufpreises bzw. des Verkehrswertes. Jährlich ist 1 Prozent des Hypothekarbetrages zu amortisieren. Pflicht zur Amortisation besteht bis zu einer Belehnung von 50 Prozent.
  • Wiederverkäuflichkeit: Gut verkäuflich sind vor allem Objekte an sehr guter Lage, die ohne vorgängige Renovationen oder Umbauten bezugsbereit sind. 
  • Vermietung an Dritte: Oft müssen die Eigentümer eine längere Anreise einplanen, um vor Ort zu sein. Klären Sie ab, wie und durch wen Sie Wohnungsübergaben sowie kurzfristig nötige Reparaturen und Reinigungen organisieren können. Ausserdem sollten Sie an den zeitlichen Aufwand und an die Umtriebe denken für Verwaltung, Ausschreibung, Gästebetreuung, Reparaturen, Reklamationen.

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