Immobili per le vacanze Popolari più che mai: appartamenti di vacanza

Oggigiorno le case per le vacanze in Svizzera sono molto richieste. I prezzi continuano a salire e per ora l’offerta è limitata.

diJürg Zulliger 19 mar 2021
Immagine: UBS

Le località di montagna svizzere come Gstaad, St. Moritz o Zermatt sono molto richieste. Sono infatti ai primi posti praticamente in tutte le classifiche internazionali delle migliori località per appartamenti e case di vacanza. «A St. Moritz e in alcuni altri comuni, i prezzi al metro quadro per gli appartamenti si attestano di conseguenza su livelli molto alti», spiega Maciej Skoczek, economista e analista immobiliare di UBS. Nell’Alta Engadina, il prezzo di una proprietà per piani parte da circa 15 000 CHF al metro quadro. Per le migliori posizioni con vista panoramica e in caso di ristrutturazioni di alta qualità, spesso si raggiungono valori massimi di oltre 25 000 franchi al metro quadro – insomma, qui non c’è traccia di crisi o di stagnazione. Al contrario: nel segmento delle case di lusso, non ci sono limiti alla scala dei prezzi, spiega Maciej Skoczek.

Sviluppo dinamico

Sono popolari anche molte località in altre parti del cantone dei Grigioni e nei cantoni Ticino, Vallese, Berna, Obvaldo, Nidvaldo, Svitto e Glarona. Tuttavia, i prezzi pubblicizzati per gli appartamenti, e ancora di più per le case unifamiliari e gli chalet, variano molto a seconda del cantone e del comune. Inoltre, il mercato è soggetto ad alcune fluttuazioni: poco prima che la legge sull’iniziativa sulle abitazioni secondarie entrasse definitivamente in vigore nel 2016, l’attività edilizia per le nuove costruzioni era ancora fiorente. Prima, è stato necessario assorbire questo eccesso di offerta regionale. Nel frattempo, però, i prezzi sono aumentati di nuovo, e ancora di più l’anno scorso. Durante la pandemia di coronavirus del 2020, possedere una proprietà in montagna è ovviamente diventato più importante. Secondo i dati provvisori, i prezzi sarebbero aumentati praticamente ovunque. «Stiamo parlando di un incremento dei prezzi di circa il 4% nell’arco di un anno», spiega Maciej Skoczek.

Prezzi attuali delle seconde case

Comune

Comune

 Prezzi in CHF per m2

 Prezzi in CHF per m2

Andamento dei prezzi 2020

Andamento dei prezzi 2020

Comune

Adelboden

 Prezzi in CHF per m2

9360

Andamento dei prezzi 2020

6.6%

Comune

Ascona

 Prezzi in CHF per m2

9200

Andamento dei prezzi 2020

4.5%

Comune

Davos

 Prezzi in CHF per m2

10140

Andamento dei prezzi 2020

4.4%

Comune

Engelberg

 Prezzi in CHF per m2

9150

Andamento dei prezzi 2020

8.9%

Comune

Flims

 Prezzi in CHF per m2

10890

Andamento dei prezzi 2020

5.9%

Comune

Saas-Grund

 Prezzi in CHF per m2

4090

Andamento dei prezzi 2020

2.6%

Comune

Wildhaus-Alt St. Johann

 Prezzi in CHF per m2

4930

Andamento dei prezzi 2020

7.8%

Comune

Zermatt

 Prezzi in CHF per m2

12050

Andamento dei prezzi 2020

5.2%

Cambiamento delle condizioni generali

Il turismo interno ne beneficia in vari modi. Anja Beck, Managing Director Residential presso Engel & Völkers a Zugo, commenta: «In cima alla lista dei desideri di molti clienti al momento non c’è una località nel sud della Francia o a Maiorca, bensì in Svizzera.» Le restrizioni di viaggio e le misure di quarantena conseguenti alla pandemia sono chiaramente un buon motivo per preferire gli immobili sul territorio nazionale. A questo si aggiunge una seconda tendenza: se sempre più persone lavoreranno da casa nel medio e lungo termine, le preferenze abitative cambieranno.

Improvvisamente, rifugiarsi nel proprio «luogo di ritiro» non solo durante le vacanze e nel fine settimana diventa un’opzione attraente. Se si presume, come regola generale, che i pendolari negli agglomerati urbani spesso tollerano tempi di viaggio di 45-50 minuti, anche distanze un po’ più lunghe potrebbero risultare accettabili date le nuove circostanze. «Le località facilmente accessibili dalla pianura probabilmente ne beneficeranno in modo sproporzionato», sostiene Maciej Skoczek. Questo è chiaramente il caso del Basso Vallese o della valle del Reno di Coira, con destinazioni popolari come Flims o Laax. Anche Engelberg si distingue per un incremento significativo dei prezzi.

L’offerta rimane limitata

La domanda costantemente sostenuta incontra un’offerta spesso scarsa. Ciò è dovuto al fatto che la disponibilità di nuove costruzioni rimane bassa in molti luoghi. Da quando l’iniziativa sulle abitazioni secondarie è entrata in vigore nel 2016, non si possono costruire nuovi edifici nei comuni con una quota di seconde case del 20%. I cantoni permettono alcune eccezioni, per esempio per gli appartamenti turistici o per le riconversioni di vecchie abitazioni.

I motivi e le esigenze per l’acquisto di un immobile per le vacanze rimangono molto individuali. Per alcuni, è fondamentale che la località e le infrastrutture offrano una vasta gamma di opportunità di praticare sport. Altri vorrebbero non solo utilizzare il loro appartamento, ma anche affittarlo regolarmente per poter coprire parte dei costi di gestione. Un terzo gruppo vede una proprietà per le vacanze come un’opportunità di investimento a lungo termine e prevede di utilizzarla come residenza principale dopo il pensionamento. Questi proprietari di immobili dovrebbero considerare attentamente la qualità dell’ubicazione e delle infrastrutture locali, così come il livello di tassazione, dei premi della cassa malati e del costo della vita in generale.

Bene di consumo o investimento?

Quando si chiede se una casa di vacanza è adatta anche come investimento di capitale, i potenziali acquirenti dovrebbero essere realistici. «Secondo noi, una casa di villeggiatura è più un oggetto di consumo che un investimento», dichiara Maciej Skoczek. Da un lato, le spese correnti come quelle per la manutenzione, la locazione o la gestione, la tassazione del valore locativo e/o del reddito da locazione sono di solito più alte di quanto si presuma generalmente. Dall’altro lato, gli affitti in montagna sono spesso soggetti a forti fluttuazioni stagionali.

Acquisto di un immobile per le vacanze: lista di controllo

  • Ubicazione: come sempre, quando si tratta di immobili il potenziale dipende molto dal contesto locale. Soprattutto, bisogna controllare attentamente l’accessibilità e le infrastrutture, cioè la vicinanza degli impianti di risalita, delle ferrovie di montagna e di altre strutture sportive e di svago. E poi com’è la situazione in termini di soleggiamento, vista, tranquillità e qualità dei dintorni? Una combinazione di buona accessibilità e bel paesaggio è l’ideale.
  • Limitazioni: gli acquirenti dovrebbero informarsi sulle norme rilevanti per l’acquisto e l’uso delle seconde case. I documenti ufficiali come l’iscrizione al registro fondiario, la legge edilizia comunale e la regolamentazione del piano di zona sono sempre decisivi. Nel caso delle proprietà per piani, si dovrebbe anche leggere il regolamento della comunità di proprietà per piani e controllare l’ammontare del fondo di rinnovamento.
  • Sostenibilità finanziaria: il prezzo di acquisto e i costi di gestione devono essere sostenibili a lungo termine. Attenzione: gli immobili per le vacanze sono generalmente soggetti a regole diverse rispetto alle residenze principali. Il capitale della cassa pensione e del pilastro 3a non può essere utilizzato come aiuto finanziario. La banca di solito finanzia queste proprietà fino al 60% del prezzo d’acquisto o del valore di mercato. L’ammortamento annuale è pari all’1% dell’importo ipotecario. L’obbligo di ammortamento è previsto fino a un valore d’anticipo del 50%.
  • Possibilità di rivendita: le proprietà in posizioni eccellenti, pronte per essere occupate senza ristrutturazioni o riconversioni preliminari, si rivendono particolarmente bene. 
  • Affitto a terzi: spesso i proprietari devono mettere in conto un lungo viaggio per arrivare sul posto. In tal caso è meglio chiarire come e attraverso chi si possono organizzare la consegna dell’appartamento, le pulizie e le riparazioni con breve preavviso. Bisogna anche considerare il tempo e l’impegno richiesti per l’amministrazione, gli annunci pubblicitari, l’assistenza agli ospiti, le riparazioni e i reclami.

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