Amendement législatif Suppression de la valeur locative: et ensuite?

Des initiatives et des appels à supprimer l’impôt sur la valeur locative s’enchaînent depuis les années 1990 en Suisse. Contrairement à la plupart des pays d’Europe, d’après le droit fiscal suisse, l’utilisation d’un logement de propriété constitue un «revenu naturel» imposable. Dans la pratique, l’impôt est impopulaire et difficile à comprendre, car les revenus sont purement hypothétiques et fictifs. Voir encadré «Valeur locative: de quoi s’agit-il?». La commission compétente du Conseil des États a donc proposé, en 2017, un changement de système.

Ces points centraux ont, dans l’ensemble, été peu contestés au Parlement. Par contre, la question la plus controversée a été celle sur les déductions des intérêts passifs: la commission a proposé de débattre sur cinq variantes. Celles-ci se distinguent par le montant des intérêts passifs déductibles par rapport aux recettes du patrimoine imposables et s’étendent d’une déduction complète jusqu’à la suppression pure et simple.

«Nous sommes contre une suppression complète de la déduction des intérêts passifs», nous explique Katja Stieghorst, juriste auprès de l’Association des propriétaires fonciers Suisse (APF). La déduction des intérêts passifs privés en contrepartie des recettes imposables du patrimoine serait «conforme au système et permettrait de traiter de la même façon tous les contribuables». Le principe logique serait comme suit: si un propriétaire obtient des rendements imposables, il doit quand même pouvoir en déduire les frais d’acquisition. Que les rendements proviennent de titres, d’épargnes ou de l’immobilier n’a pas d’importance.

Les propriétaires qui profiteraient le plus d’un changement de système sont ceux qui ont (presque) entièrement amorti leur hypothèque et qui n’investissent pas beaucoup dans l’entretien de leur bien et qui donc ne peuvent pas faire valoir de déductions très élevées. Cela permettrait de décharger nettement les retraitées et retraités. Dans quasiment tous les cas, une fois à la retraite, presque tous les revenus baissent alors que la valeur locative imposable reste inchangée. La charge de l’imposition de la valeur locative représente ainsi une proportion importante des revenus. Dans le cas de familles avec enfants et parents actifs, par contre, la décharge fiscale risque d’être bien moins importante.

L’âge de l’immobilier a aussi une influence sur les conséquences fiscales: alors que pour un bien neuf, les frais déductibles pour l’entretien et les rénovations sont plutôt bas, c’est des années et des dizaines d’années plus tard que les propriétaires doivent affronter les gros investissements. Avec les rénovations et l’entretien, les impôts sur le revenu baissent nettement dans la mesure où le système conserve la possibilité de déduire les frais d’entretien du bien.

Parmi les perdants on pourrait compter les acquéreurs de biens anciens. Quiconque, par exemple, achète une vieille maison et investit une part importante dans les rénovations ne pourrait plus déduire une grande partie de ces dépenses des impôts. Aussi bien le secteur de la construction que les économistes s’attendent à une possible baisse des incitants pour l’entretien des biens immobiliers. Cela risque d’avoir pour conséquence l’augmentation de l’écart de prix entre les nouvelles constructions et l’immobilier ancien.

L’impact sur les impôts pour les ménages mais aussi pour la Confédération, les cantons et les communes dépend, en grande partie, du niveau des taux. Si les intérêts hypothécaires sont bas, les déductions pour de nombreux propriétaires immobiliers sont inférieures aux impôts sur la valeur locative. Un changement de système arrangerait ces propriétaires. Ce n’est que dans le cas de taux hypothécaires nettement supérieurs équivalant à 3 ou 3,5 % que la déduction des taux hypothécaires compenserait l’impôt sur la valeur locative. Dans ce cas, pour de nombreux propriétaires, un changement de système ne ferait donc aucune différence du point de vue fiscal.

Le Tribunal fédéral exige que les valeurs locatives imputées s’élèvent à au moins 60 % d’une valeur effective de marché comparable. Ces dernières années, certains cantons ont ajusté leurs valeurs locatives individuelles. Katja Stieghorst de l’APF Suisse nous dit: «Dans le système actuel, il faut s’attendre à une hausse des valeurs locatives à moyen terme.» Certes, les cantons n’ajustent pas sur base annuelle les «formules» et les modèles de calcul aux conditions actuelles. Mais là où les valeurs marchandes tendent à augmenter, les valeurs locatives imposables auront aussi tendance à augmenter avec un peu de retard.

Les dernières recommandations du Conseil fédéral et du Conseil des États en août et septembre 2021 ont montré que les avis sont toujours aussi partagés. Il reste à obtenir un consensus au sujet de la déduction des intérêts passifs à venir, quant à savoir s’il faut ou non supprimer la valeur locative sur une maison de vacances.

D’autres délibérations pour le changement prévu de la loi vont davantage repousser cette question. Le changement de système devrait entrer en vigueur au plus tôt en 2023.