Amendement législatif Suppression de la valeur locative: et ensuite?

L’impôt sur la valeur locative sera supprimé. Les désaccords sur l’impact fiscal freinent l’adoption de l’amendement définitif.

parJürg Zulliger 18 mars 2021
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Des initiatives et des appels à supprimer l’impôt sur la valeur locative s’enchaînent depuis les années 1990 en Suisse. Contrairement à la plupart des pays d’Europe, d’après le droit fiscal suisse, l’utilisation d’un logement de propriété constitue un «revenu naturel» imposable. Dans la pratique, l’impôt est impopulaire et difficile à comprendre, car les revenus sont purement hypothétiques et fictifs. Voir encadré «Valeur locative: de quoi s’agit-il?». La commission compétente du Conseil des États a donc proposé, en 2017, un changement de système.

Points centraux de la discussion

Les autres délibérations au Conseil national et au Conseil des États ont montré que le modèle jouissait d’un certain soutien. L’initiative du Conseil des États a aboutit, en été 2019, à une consultation largement soutenue axée sur les points suivants:

  • Pour les logements de propriété exemptés d’impôt sur la valeur locative, il n’est plus possible de déduire les frais d’entretien.
  • L’impôt sur la valeur locative est supprimé uniquement pour les domiciles principaux, mais non pour les résidences secondaires ou maisons de vacances.
  • Pour les biens en location, les frais d’acquisition (intérêts passifs, frais d’entretien, frais de gestion, etc.) continuent d’être déductibles, car les revenus locatifs restent également imposables.
  • Quiconque achète un logement propre pour la première fois peut déduire une partie des intérêts hypothécaires pendant les dix premières années. Cette déduction pour l’acquisition du premier logement s’élève respectivement à 5000 francs et à 10 000 francs pour les couples la première année. La déduction diminue de manière linéaire chaque année pendant dix ans.
  • Pour les impôts fédéraux directs, les déductions liées aux mesures en faveur de la protection du patrimoine, de l’économie d’énergie et de la protection de l’environnement sont éliminées. La même chose s’applique aux frais de démolition pour les nouveaux bâtiments de remplacement. Les cantons peuvent conserver toutes ces possibilités de déduction.
  • Pour les mesures en faveur de l’économie d’énergie et de la protection de l’environnement, on applique qu’il revient aux cantons de les réglementer dans leurs lois fiscales cantonales.

Désaccords en cas de déduction des intérêts passifs

Ces points centraux ont, dans l’ensemble, été peu contestés. Par contre, la question la plus controversée a été celle sur les déductions des intérêts passifs: la commission a proposé de débattre sur cinq variantes. Celles-ci se distinguent par le montant des intérêts passifs déductibles par rapport aux recettes du patrimoine imposables et s’étendent d’une déduction complète jusqu’à la suppression pure et simple.

«Nous sommes contre une suppression complète de la déduction des intérêts passifs», nous explique Katja Stieghorst, juriste auprès de l’Association des propriétaires fonciers Suisse (APF). La déduction des intérêts passifs privés en contrepartie des recettes imposables du patrimoine serait «conforme au système et permettrait de traiter de la même façon tous les contribuables». Le principe logique serait comme suit: si un propriétaire obtient des rendements imposables, il doit quand même pouvoir en déduire les frais d’acquisition. Que les rendements proviennent de titres, d’épargnes ou de l’immobilier n’a pas d’importance.

Valeur locative: de quoi s’agit-il?

La valeur locative correspond au loyer fictif qu’un propriétaire pourrait recevoir à la location de son bien et qui est donc imposable comme un revenu. Selon le Tribunal fédéral, la valeur locative doit s’élever à au moins 60 % du loyer pratiqué sur le marché. Elle est fixée par les autorités cantonales. De plus, les cantons peuvent décider eux-mêmes comment calculer la valeur locative. Le système actuel permet à la Confédération, aux cantons et aux communes d’obtenir des recettes fiscales plus élevées. Cependant, le calcul, l’ajustement et l’application engendrent un travail administratif considérable.

Les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien sont déductibles des impôts comme compensation de l’impôt sur la valeur locative. Pour ces derniers, les propriétaires dans tous les cantons doivent voter, tous les ans, s’ils veulent faire valoir les frais effectifs ou une déduction forfaitaire. Dans la plupart des cantons, cette déduction atteint entre 10 et 20 % de la valeur locative, en fonction de l’âge du bien.

Changement de système: les gagnants...

Les propriétaires qui profiteraient le plus d’un changement de système sont ceux qui ont (presque) entièrement amorti leur hypothèque et qui n’investissent pas beaucoup dans l’entretien de leur bien et qui donc ne peuvent pas faire valoir de déductions très élevées. Cela permettrait de décharger nettement les retraitées et retraités. Dans quasiment tous les cas, une fois à la retraite, presque tous les revenus baissent alors que la valeur locative imposable reste inchangée. La charge de l’imposition de la valeur locative représente ainsi une proportion importante des revenus. Dans le cas de familles avec enfants et parents actifs, par contre, la décharge fiscale risque d’être bien moins importante.

L’âge de l’immobilier a aussi une influence sur les conséquences fiscales: alors que pour un bien neuf, les frais déductibles pour l’entretien et les rénovations sont plutôt bas, c’est des années et des dizaines d’années plus tard que les propriétaires doivent affronter les gros investissements. Avec les rénovations et l’entretien, les impôts sur le revenu baissent nettement dans la mesure où le système conserve la possibilité de déduire les frais d’entretien du bien.

... et les perdants

Parmi les perdants on pourrait compter les acquéreurs de biens anciens. Quiconque, par exemple, achète une vieille maison et investit une part importante dans les rénovations ne pourrait plus déduire une grande partie de ces dépenses des impôts. Aussi bien le secteur de la construction que les économistes s’attendent à une possible baisse des incitants pour l’entretien des biens immobiliers. Cela risque d’avoir pour conséquence l’augmentation de l’écart de prix entre les nouvelles constructions et l’immobilier ancien.

Le niveau des taux d’intérêt est crucial

L’impact sur les impôts pour les ménages mais aussi pour la Confédération, les cantons et les communes dépend, en grande partie, du niveau des taux. Si les intérêts hypothécaires sont bas, les déductions pour de nombreux propriétaires immobiliers sont inférieures aux impôts sur la valeur locative. Un changement de système arrangerait ces propriétaires. Ce n’est que dans le cas de taux hypothécaires nettement supérieurs équivalant à 3 ou 3,5 % que la déduction des taux hypothécaires compenserait l’impôt sur la valeur locative. Dans ce cas, pour de nombreux propriétaires, un changement de système ne ferait donc aucune différence du point de vue fiscal.

La valeur locative imputée est en hausse dans les cantons

Le Tribunal fédéral exige que les valeurs locatives imputées s’élèvent à au moins 60 % d’une valeur effective de marché comparable. Ces dernières années, certains cantons ont ajusté leurs valeurs locatives individuelles. Katja Stieghorst de l’APF Suisse nous dit: «Dans le système actuel, il faut s’attendre à une hausse des valeurs locatives à moyen terme.» Certes, les cantons n’ajustent pas sur base annuelle les «formules» et les modèles de calcul aux conditions actuelles. Mais là où les valeurs marchandes tendent à augmenter, les valeurs locatives imposables auront aussi tendance à augmenter avec un peu de retard.

Perspective

Les commissions parlementaires et, notamment, aussi les cantons en sont arrivés à la conclusion que, selon la variante des déductions des intérêts passifs et le montant des taux actuels, il faudra s’attendre à des baisses ou des hausses considérables des recettes. La commission compétente du Conseil des États a donc ajourné les autres délibérations et exigé des explications encore plus précises, surtout sur les conséquences des cinq modèles dans le cas de déductions des intérêts passifs. Mais les délibérations au Conseil national et au Conseil des États dureront au moins jusqu’à la fin de l’année. Le changement de système ne devrait donc pas entrer en vigueur avant 2023.

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