Modifiche legislative Abolizione del valore locativo – e poi?

Dagli anni Novanta in poi, si sono susseguiti ripetuti tentativi e appelli per abolire l’imposizione del valore locativo in Svizzera. A differenza della maggior parte dei Paesi europei, secondo il diritto fiscale svizzero l’uso della proprietà abitativa costituisce un «reddito in natura» tassabile. In pratica, l’imposta è impopolare e difficile da capire, perché il reddito è puramente ipotetico e fittizio; si veda il riquadro «Valore locativo: di cosa si tratta». Pertanto, la commissione competente del Consiglio degli Stati ha proposto un cambiamento del sistema nel 2017.

In Parlamento questi punti chiave erano in gran parte incontestati. C’era disaccordo, tuttavia, sulle deduzioni degli interessi sul debito – tanto che la commissione ha aperto il dibattito su cinque varianti. Queste ultime si differenziano nella quantità di deduzioni degli interessi debitori in relazione al reddito imponibile degli investimenti, spaziando da una deduzione completa all’abolizione senza rimpiazzo.

«Siamo contrari all’abolizione completa della deduzione degli interessi debitori», spiega Katja Stieghorst, giurista presso l’Associazione svizzera dei proprietari fondiari (HEV). La deduzione degli interessi debitori privati in contrapposizione alla tassazione del reddito patrimoniale è «coerente con il sistema e tratta tutti i contribuenti allo stesso modo». Ovviamente, il principio sarebbe il seguente: se un proprietario ottiene un reddito tassabile, dovrebbe essere in grado di dedurre i relativi costi di conseguimento. In tale ambito, la natura del reddito – da titoli, averi di risparmio o immobili – è irrilevante.

A beneficiare maggiormente da un cambiamento del sistema sarebbero i proprietari di abitazioni che hanno (quasi) completamente ammortizzato la loro ipoteca e non investono molto nella manutenzione dell’abitazione di proprietà – e quindi non possono far valere deduzioni elevate. I pensionati, in particolare, beneficerebbero di una significativa riduzione del carico fiscale: dopo il pensionamento, in quasi tutti i casi il reddito diminuisce, mentre il valore locativo imponibile rimane invariato. Di conseguenza, la tassazione del valore locativo è piuttosto significativa in rapporto al reddito. Per le famiglie con bambini e i genitori che lavorano, invece, lo sgravio fiscale sarebbe significativamente inferiore.

Anche l’età di un immobile influisce sugli oneri fiscali: mentre per la manutenzione e le ristrutturazioni di nuove proprietà si può dedurre relativamente poco, i proprietari di solito devono fare investimenti più grandi alcuni anni o decenni dopo. Le ristrutturazioni e la manutenzione possono ridurre considerevolmente le imposte sul reddito a condizione che il sistema della deducibilità dei costi di manutenzione della proprietà venga mantenuto.

Gli acquirenti di proprietà più datate avrebbero maggiori probabilità di rimetterci. Per esempio, chi compra una vecchia casa e investe significativamente in ristrutturazioni non sarebbe più in grado di dedurre una parte significativa di queste spese dalle proprie tasse. Sia il settore edile sia gli economisti si aspettano quindi una possibile diminuzione degli incentivi per la manutenzione degli immobili. Di conseguenza, c’è da aspettarsi che la differenza di prezzo tra nuove e vecchie proprietà si allarghi.

L’impatto sulle imposte non solo per le famiglie private, ma anche per la Confederazione, i cantoni e i comuni, dipende in larga misura dal livello dei tassi d’interesse. Finché gli interessi ipotecari rimangono bassi, le deduzioni per moltissimi proprietari di immobili sono inferiori alla tassazione sul valore locativo. Un cambiamento del sistema andrebbe incontro a questi proprietari. Solo con interessi ipotecari significativamente più alti del 3 o 3,5% la loro deduzione compenserebbe più o meno la tassa sul valore locativo. In questo caso, per molti proprietari la modifica del sistema non farebbe alcuna differenza dal punto di vista fiscale.

Il Tribunale federale richiede che il valore locativo corrisponda almeno al 60% di un affitto di mercato comparabile. Negli ultimi anni, alcuni cantoni hanno adeguato il valore locativo individuale. Katja Stieghorst della HEV Svizzera commenta al riguardo: «Con il sistema attuale, è probabile che i valori locativi delle abitazioni di proprietà aumentino a medio termine.» I cantoni non adattano ogni anno le «formule» e i metodi di calcolo corrispondenti alle circostanze attuali. Ma dove i valori di mercato tendono a salire, anche i valori locativi delle abitazioni di proprietà imponibili saliranno dopo un po’ di tempo.

Le ultime raccomandazioni del Consiglio federale e del Consiglio degli Stati di agosto e settembre 2021 mostrano come le posizioni siano ancora molto distanti. Non è stato possibile raggiungere un accordo né sulla futura deduzione degli interessi debitori né sulla possibile abolizione del valore locativo degli immobili di vacanza.

Le ulteriori consultazioni sulla prevista modifica legislativa pertanto si protrarranno ancora a lungo. Un’eventuale trasformazione del sistema non entrerà in vigore prima del 2023.