Modifiche legislative Abolizione del valore locativo – e poi?

Il valore locativo dovrebbe essere abolito. Il disaccordo sulle conseguenze fiscali ritarda la modifica definitiva della legge.

diJürg Zulliger 18 mar 2021
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Dagli anni Novanta in poi, si sono susseguiti ripetuti tentativi e appelli per abolire l’imposizione del valore locativo in Svizzera. A differenza della maggior parte dei Paesi europei, secondo il diritto fiscale svizzero l’uso della proprietà abitativa costituisce un «reddito in natura» tassabile. In pratica, l’imposta è impopolare e difficile da capire, perché il reddito è puramente ipotetico e fittizio; si veda il riquadro «Valore locativo: di cosa si tratta». Pertanto, la commissione competente del Consiglio degli Stati ha proposto un cambiamento del sistema nel 2017.

Punti chiave della discussione

Ulteriori deliberazioni nel Consiglio nazionale e nel Consiglio degli Stati hanno dimostrato che il progetto di legge godeva di un certo sostegno. Così, nell’estate del 2019, l’iniziativa del Consiglio degli Stati è confluita in un’ampia consultazione, che essenzialmente verteva sui seguenti punti:

  • Per le abitazioni di proprietà esentate dall’imposizione del valore locativo, i costi di manutenzione non si possono più dedurre.
  • L’imposizione del valore locativo cessa di essere applicabile solo per le abitazioni adibite a domicilio principale, ma non per le abitazioni secondarie o di vacanza.
  • Nel caso di immobili in affitto, i costi di conseguimento (interessi debitori, costi di manutenzione, costi amministrativi, ecc.) si possono ancora dedurre, poiché anche il reddito da locazione rimane tassabile.
  • Chi acquista la sua prima abitazione di proprietà può dedurre parte degli interessi ipotecari per i primi dieci anni. Questa cosiddetta «deduzione per il primo acquirente» ammonta a 5000 franchi nel primo anno o a 10 000 franchi per le coppie sposate. La deduzione diminuirebbe linearmente ogni anno per dieci anni.
  • Nel caso dell’imposta federale diretta, saranno abolite le deduzioni per le misure finalizzate alla conservazione dei monumenti storici, al risparmio energetico e alla protezione dell’ambiente. Lo stesso vale per i costi di demolizione in caso di nuovi edifici sostitutivi. I cantoni possono mantenere in vigore tutte queste detrazioni.
  • Per quanto riguarda le misure volte al risparmio energetico e alla protezione dell’ambiente, spetta ai cantoni regolamentare questi aspetti nelle proprie normative fiscali.

Disaccordo sulla deduzione degli interessi debitori

Questi punti chiave erano in gran parte incontestati. C’era disaccordo, tuttavia, sulle deduzioni degli interessi sul debito – tanto che la commissione ha aperto il dibattito su cinque varianti. Queste ultime si differenziano nella quantità di deduzioni degli interessi debitori in relazione al reddito imponibile degli investimenti, spaziando da una deduzione completa all’abolizione senza rimpiazzo.

«Siamo contrari all’abolizione completa della deduzione degli interessi debitori», spiega Katja Stieghorst, giurista presso l’Associazione svizzera dei proprietari fondiari (HEV). La deduzione degli interessi debitori privati in contrapposizione alla tassazione del reddito patrimoniale è «coerente con il sistema e tratta tutti i contribuenti allo stesso modo». Ovviamente, il principio sarebbe il seguente: se un proprietario ottiene un reddito tassabile, dovrebbe essere in grado di dedurre i relativi costi di conseguimento. In tale ambito, la natura del reddito – da titoli, averi di risparmio o immobili – è irrilevante.

Valore locativo: di cosa si tratta

Il valore locativo corrisponde al valore fittizio della pigione che un proprietario potrebbe riscuotere affittando la sua proprietà residenziale e deve essere tassato come reddito. Secondo il Tribunale federale, il valore locativo imputato deve essere almeno il 60 per cento dell’affitto di mercato; l’importo è determinato dalle autorità fiscali cantonali. Inoltre, i cantoni sono liberi di decidere come calcolare il valore locativo imputato. Con il sistema attuale la Confederazione, i cantoni e i comuni ottengono un elevato gettito fiscale ma il calcolo, l’adeguamento e l’attuazione comportano un grande lavoro amministrativo.

Come compensazione per il valore locativo imputato, gli interessi ipotecari e i costi di manutenzione possono essere dedotti dalle tasse. In quest’ultimo caso, i proprietari di abitazioni in tutti i cantoni possono scegliere ogni anno se far valere i costi effettivi o una deduzione forfetaria. Nella maggior parte dei cantoni, ciò corrisponde a una percentuale compresa tra il dieci e il 20% del valore locativo, a seconda dell’età dell’immobile.

Cambio di sistema: i vincitori…

A beneficiare maggiormente da un cambiamento del sistema sarebbero i proprietari di abitazioni che hanno (quasi) completamente ammortizzato la loro ipoteca e non investono molto nella manutenzione dell’abitazione di proprietà – e quindi non possono far valere deduzioni elevate. I pensionati, in particolare, beneficerebbero di una significativa riduzione del carico fiscale: dopo il pensionamento, in quasi tutti i casi il reddito diminuisce, mentre il valore locativo imponibile rimane invariato. Di conseguenza, la tassazione del valore locativo è piuttosto significativa in rapporto al reddito. Per le famiglie con bambini e i genitori che lavorano, invece, lo sgravio fiscale sarebbe significativamente inferiore.

Anche l’età di un immobile influisce sugli oneri fiscali: mentre per la manutenzione e le ristrutturazioni di nuove proprietà si può dedurre relativamente poco, i proprietari di solito devono fare investimenti più grandi alcuni anni o decenni dopo. Le ristrutturazioni e la manutenzione possono ridurre considerevolmente le imposte sul reddito a condizione che il sistema della deducibilità dei costi di manutenzione della proprietà venga mantenuto.

... e i perdenti

Gli acquirenti di proprietà più datate avrebbero maggiori probabilità di rimetterci. Per esempio, chi compra una vecchia casa e investe significativamente in ristrutturazioni non sarebbe più in grado di dedurre una parte significativa di queste spese dalle proprie tasse. Sia il settore edile sia gli economisti si aspettano quindi una possibile diminuzione degli incentivi per la manutenzione degli immobili. Di conseguenza, c’è da aspettarsi che la differenza di prezzo tra nuove e vecchie proprietà si allarghi.

Il livello dei tassi d’interesse è decisivo

L’impatto sulle imposte non solo per le famiglie private, ma anche per la Confederazione, i cantoni e i comuni, dipende in larga misura dal livello dei tassi d’interesse. Finché gli interessi ipotecari rimangono bassi, le deduzioni per moltissimi proprietari di immobili sono inferiori alla tassazione sul valore locativo. Un cambiamento del sistema andrebbe incontro a questi proprietari. Solo con interessi ipotecari significativamente più alti del 3 o 3,5% la loro deduzione compenserebbe più o meno la tassa sul valore locativo. In questo caso, per molti proprietari la modifica del sistema non farebbe alcuna differenza dal punto di vista fiscale.

Valori locativi: in aumento nei cantoni

Il Tribunale federale richiede che il valore locativo corrisponda almeno al 60% di un affitto di mercato comparabile. Negli ultimi anni, alcuni cantoni hanno adeguato il valore locativo individuale. Katja Stieghorst della HEV Svizzera commenta al riguardo: «Con il sistema attuale, è probabile che i valori locativi delle abitazioni di proprietà aumentino a medio termine.» I cantoni non adattano ogni anno le «formule» e i metodi di calcolo corrispondenti alle circostanze attuali. Ma dove i valori di mercato tendono a salire, anche i valori locativi delle abitazioni di proprietà imponibili saliranno dopo un po’ di tempo.

Previsioni

Le commissioni parlamentari e soprattutto i cantoni sono giunti alla conclusione che, a seconda della variante di deduzione degli interessi debitori e del livello degli attuali tassi d’interesse, è possibile aspettarsi notevoli aumenti o riduzioni delle entrate. La commissione competente del Consiglio degli Stati ha quindi rimandato ulteriori consultazioni e chiede chiarimenti più dettagliati – in particolare sulle conseguenze dei cinque modelli di deduzione degli interessi debitori. Le consultazioni del Consiglio nazionale e del Consiglio degli Stati continueranno probabilmente per tutto l’anno. È quindi improbabile che un cambiamento del sistema entri in vigore prima del 2023.

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