Bild: UBS

Der Zahn der Zeit nagt an allem – auch Wohngebäude verlieren im Lauf der Zeit an Wert. Für die verschiedenen Bauteile, Installationen und Geräte gilt die Faustregel, dass sich ihr Wert jährlich um 1 bis 2 Prozent verringert. Ausserdem erfahren Gebäude eine wirtschaftliche Werteinbusse, denn die Nutzung von Wohnräumen und die Anforderungen an Grundrisse und Ausstattungen verändern sich. Aus diesem Grund erzielt ein älteres Wohnhaus aus den 1970er- oder 1980er-Jahren beim Wiederverkauf einen höheren Preis, wenn es gut unterhalten und zeitgemäss renoviert ist. Dazu gehören zum Beispiel eine neue Wohnküche, gepflegte Nasszellen und grosszügige Zimmer. Lässt jedoch schon der erste äussere Eindruck von Fassade und Umgebung auf eine Vernachlässigung schliessen, schreckt dies potenzielle Käufer ab.

Durchschnittliche Lebensdauer

Bauteile, technische Geräte und Materialien besitzen eine statistische Lebensdauer. Nach deren Ablauf müssen sie entweder renoviert oder ersetzt werden. Grundsätzlich ist es zweckmässig, wenn Sie sich als Wohneigentümer an der Lebensdauertabelle orientieren:

  • Neue Böden und Malerarbeiten sind zum Beispiel alle 10 bis 15 Jahre fällig – Teppiche oder Dispersionsanstriche oft schon früher.
  • Spätestens nach 15 bis 20 Jahren sollten Küchen, Heizungen, Holzfenster und Sanitärinstallationen erneuert werden.

Der Hauseigentümerverband Schweiz und der Mieterinnen- und Mieterverband bieten eine gemeinsam erarbeitete Lebensdauertabelle an.

Werterhaltung, aber keine Investition

«Die notwendigen Instandhaltungen und der laufende Unterhalt dienen zwar der Werterhaltung, stellen aber nicht in dem Sinne eine Investition dar», betont Matthias Holzhey, Ökonom bei UBS und Leiter CIO Swiss Real Estate. Vielmehr seien selbst genutztes Wohneigentum und die damit verbundenen laufenden Kosten klar dem Konsum zuzuordnen. Hauseigentümer sollten sich nicht der Illusion hingeben, dass Erneuerungen nach dem persönlichen Geschmack – beispielsweise der Einbau von hochwertigen Küchenmöbeln und -geräten – eine Investition darstellen. Auch ein Wintergarten, eine Sauna, eine Verschönerung des Gartens oder gar ein Swimmingpool steigern in der Regel nicht eins zu eins den Marktwert des Objekts. Denn: Jeder Eigentümer hat individuelle Präferenzen. Während die einen den eigenen Pool im Garten als echten Mehrwert betrachten, haben andere keinerlei Verwendung dafür.

Konkrete Beispiele mit Bewertungstools

Gestützt auf die im Markt und in der Branche üblichen hedonischen Bewertungsmodelle, ergeben sich ähnliche Erkenntnisse. Nehmen wir als Beispiel den Besitzer eines älteren Einfamilienhauses: Er hat die Wahl, 100 000 Franken in eine umfassende Renovation oder 60 000 Franken in den Ausbau des Dachgeschosses zu investieren. Die «Rendite» präsentiert sich unterschiedlich: Eine umfassende Renovation wird den Verkehrswert in aller Regel nur partiell erhöhen, da ein wesentlicher Teil davon zum normalen Unterhalt und zur Instandhaltung zählt. Erzielt der Eigentümer durch eine Aufstockung, durch einen Ausbau des Dach- oder des Kellergeschosses jedoch mehr Wohnfläche, dürften sich diese Investitionen auszahlen – mehr nutzbare Wohnfläche bedeutet in den meisten Fällen eine höhere Zahlungsbereitschaft von Kaufinteressenten.

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Energetische Verbesserungen zahlen sich aus

Als Aufwendungen, die sich in aller Regel auch wirtschaftlich bezahlt machen, gelten energetische Sanierungen und eine Umrüstung des Heizsystems, wie Matthias Holzhey erläutert. Wenn Sie zum Beispiel eine moderne Wärmepumpe auf Basis erneuerbarer Energie einbauen, erzielen Sie damit eine mehrfache Verbesserung: Zum einen entsprechen Ihr Gebäude und die eingebaute Haustechnik dem aktuellen Stand der Gesetzgebung. Zum anderen trägt diese Umrüstung auf lange Sicht zu tieferen Energie- und Betriebskosten der Liegenschaft bei. Matthias Holzhey weist noch auf einen weiteren Punkt hin: «Die steuerliche Abzugsfähigkeit von solchen Investitionen und die Zuschüsse aus kantonalen Förderprogrammen erhöhen die Attraktivität zusätzlich.» Wer zum Beispiel 50 000 oder 60 000 Franken in eine solche energetische Verbesserung investiert, wird mindestens 20 bis 30 Prozent davon durch Steuervorteile und staatliche Investitionsbeiträge refinanzieren können.

Welche Rolle spielt der Landwert?

Schliesslich hängt die Wertentwicklung auch massgeblich von der Lage und den lokalen Bodenpreisen ab. Bauland wird in einem positiven konjunkturellen Umfeld an Wert zulegen – und verspricht als Sachwert Schutz vor Inflation. Besitzer von Immobilien mit etwas Umschwung profitieren davon überproportional, während der Landanteil im Stockwerkeigentum prozentual einen tieferen Anteil ausmacht. Die Landpreise entwickeln sich je nach Standort und Region unterschiedlich. In den letzten 10 bis 20 Jahren haben vor allem die grossen städtischen Zentren und die Agglomerationen zugelegt. Ob Immobilien als Sachwert und als Kapitalanlage solide dastehen, hängt ausserdem stark von der individuellen Lage ab: Die Nähe zu einem mittleren oder grösseren Zentrum, das Angebot an Arbeitsplätzen, eine gute Verkehrserschliessung, Steuerniveau, Finanzkraft und Infrastruktur in der Standortgemeinde tragen wesentlich dazu bei.

Steuern beim Umbau berücksichtigen

Wer saniert und umbaut, sollte auf die steuerlichen Auswirkungen achten.Grundsätzlich gilt: Werterhaltende Investitionen können von der Steuer abgesetzt werden, wertvermehrende dagegen nicht. Belege zu wertvermehrenden Auslagen sollten Sie trotzdem aufbewahren, denn sie sind bei einem allfälligen Verkauf wichtig für die Ermittlung der Grundstückgewinnsteuern.

Um bei unserem Fallbeispiel eines Einfamilienhauses zu bleiben: Die Kosten der Totalrenovation können zum überwiegenden Teil von den Steuern abgezogen werden, der Ausbau des Dachstocks dagegen nicht. Bei grösseren Renovationen und Umbauten sollten Sie darauf achten, dass sich die Arbeiten mindestens über zwei verschiedene Steuerjahre erstrecken. Eine Etappierung gestattet die Aufteilung der Kosten und bricht so die Steuerprogression.

Werterhaltung und Wertvermehrung

Werterhaltenden Investitionen beinhalten hauptsächlich wiederkehrende Massnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung des Gebäudes und der Umgebung. Auch der Ersatz bestehender Elemente durch gleichwertige Einrichtungen (zum Beispiel Heizung) dient der Werterhaltung.

Wertvermehrende Investitionen sind beispielsweise die Anschaffung zusätzlicher oder teurerer Geräte in Küche, Bad oder Keller. Typischerweise gelten auch die meisten Aus- oder Anbauten als wertvermehrende Investition, also zum Beispiel der Ausbau des Dachgeschosses, der Einbau einer Sauna oder der Anbau eines Wintergartens.