Abitazione di proprietà Mantenimento del valore dell’abitazione di proprietà

Nulla resiste alle ingiurie del tempo – anche gli edifici residenziali perdono valore con il passare degli anni. La regola generale per i vari componenti edili, impianti e dispositivi, è che il loro valore diminuisce dell’1-2% all’anno. Inoltre, con il cambiamento dell’uso dello spazio abitativo e dei requisiti per le planimetrie e le attrezzature, gli edifici stanno subendo una perdita di valore economico. Per questo motivo, una casa più datata degli anni ’70 o ’80 potrà essere venduta a un prezzo più alto se sarà ben tenuta e ristrutturata al passo con i tempi. Ciò include, ad esempio, una nuova cucina open space, bagni ben curati e camere spaziose. Tuttavia, se la prima impressione esterna della facciata e dell’ambiente circostante suggerisce una certa trascuratezza, i potenziali acquirenti saranno scoraggiati.

«Anche se i lavori di manutenzione necessari e l’assistenza regolare servono a preservare il valore, non rappresentano un investimento in tal senso», sottolinea Matthias Holzhey, economista presso UBS e responsabile CIO Swiss Real Estate. Le abitazioni occupate dai proprietari e la spesa corrente che ne deriva rappresentano invece consumi. I proprietari di immobili non dovrebbero illudersi che le ristrutturazioni secondo il gusto personale, ad esempio l’installazione di mobili ed elettrodomestici da cucina di alta qualità, siano un investimento. Anche un giardino d’inverno, una sauna, un abbellimento del giardino o persino una piscina di solito non aumentano il valore di mercato dell’immobile uno a uno. Infatti, ogni proprietario ha preferenze individuali. Mentre alcuni vedono la propria piscina in giardino come un vero valore aggiunto, altri non ne hanno affatto bisogno.

Sulla base dei modelli di valutazione edonici comunemente utilizzati nel mercato e nel settore, si ottengono risultati simili. Prendiamo come esempio il proprietario di una casa unifamiliare più datata: ha la possibilità di investire 100 000 franchi in una ristrutturazione completa o 60 000 franchi nella trasformazione della mansarda. Il «rendimento» si presenta in modo diverso: le ristrutturazioni complete aumenteranno generalmente solo parzialmente il valore di mercato, poiché una parte sostanziale di esse fa parte della normale manutenzione e riparazione. Se il proprietario ottiene più spazio abitativo aggiungendo un piano, trasformando la mansarda o il seminterrato, questi investimenti si ripagano: più spazio abitativo utilizzabile significa nella maggior parte dei casi una maggiore disponibilità a pagare da parte dei potenziali acquirenti.

Come spiega Matthias Holzhey, i risanamenti energetici e la conversione dell’impianto di riscaldamento sono considerate spese che di solito ripagano anche economicamente. Ad esempio, se si installa una moderna pompa di calore basata su energie rinnovabili, si ottiene un miglioramento su più fronti: da un lato, il vostro immobile e gli impianti tecnici installati sono conformi alla legislazione vigente. D’altro canto, a lungo termine questa conversione contribuisce a ridurre i costi energetici e di gestione dell’immobile. Matthias Holzhey sottolinea un altro punto: «La deducibilità fiscale di tali investimenti e gli incentivi dei programmi di promozione cantonali aumentano ulteriormente l’attrattività di questi investimenti.» Ad esempio, chi investe 50 000 o 60 000 franchi in un tale miglioramento energetico potrà rifinanziarne almeno il 20-30 per cento attraverso agevolazioni fiscali e contributi statali.

Infine, l’andamento del valore dipende in larga misura anche dall’ubicazione e dai prezzi dei terreni locali. Il terreno edificabile aumenta di valore in un contesto economico positivo e come bene materiale garantisce protezione contro l’inflazione. I proprietari di immobili circondati da una vasta area di terreno ne trarranno un beneficio superiore, mentre nel caso di proprietà per piani la quota di terreno è inferiore in termini percentuali. I prezzi del terreno si sviluppano in modo diverso a seconda della località e della regione. Negli ultimi 10-20 anni, ne hanno approfittato in particolare i grandi centri urbani e gli agglomerati urbani. Il fatto che gli immobili siano un bene materiale e un investimento di capitale dipende in larga misura anche dalla singola località: la vicinanza a un centro medio o grande, il numero di posti di lavoro disponibili, buoni collegamenti di trasporto, il livello delle tasse, la solidità finanziaria e le infrastrutture del Comune danno un contributo significativo.