Immagine: UBS

Nulla resiste alle ingiurie del tempo – anche gli edifici residenziali perdono valore con il passare degli anni. La regola generale per i vari componenti edili, impianti e dispositivi, è che il loro valore diminuisce dell’1-2% all’anno. Inoltre, con il cambiamento dell’uso dello spazio abitativo e dei requisiti per le planimetrie e le attrezzature, gli edifici stanno subendo una perdita di valore economico. Per questo motivo, una casa più datata degli anni ’70 o ’80 potrà essere venduta a un prezzo più alto se sarà ben tenuta e ristrutturata al passo con i tempi. Ciò include, ad esempio, una nuova cucina open space, bagni ben curati e camere spaziose. Tuttavia, se la prima impressione esterna della facciata e dell’ambiente circostante suggerisce una certa trascuratezza, i potenziali acquirenti saranno scoraggiati.

Aspettativa di vita media

I componenti edili, le attrezzature tecniche e i materiali hanno una durata di vita statistica. Dopo la scadenza questi devono essere rinnovati o sostituiti. In linea di principio, in qualità di proprietari dell’immobile, per voi è consigliabile orientarvi alla tabella dell’aspettativa di vita:

  • Ad esempio, i pavimenti nuovi e i lavori di tinteggiatura devono essere eseguiti ogni 10-15 anni, i tappeti o le vernici a dispersione spesso devono essere sostituiti ancora prima.
  • Le cucine, i sistemi di riscaldamento, le finestre in legno e i servizi igienici devono essere sostituiti al più tardi dopo 15-20 anni.

L’Associazione svizzera dei proprietari fondiari e l’Associazione svizzera degli inquilini offrono una tabella di ciclo per l’aspettativa di vita che hanno sviluppato congiuntamente.

Conservazione del valore, ma nessun investimento

«Anche se i lavori di manutenzione necessari e l’assistenza regolare servono a preservare il valore, non rappresentano un investimento in tal senso», sottolinea Matthias Holzhey, economista presso UBS e responsabile CIO Swiss Real Estate. Le abitazioni occupate dai proprietari e la spesa corrente che ne deriva rappresentano invece consumi. I proprietari di immobili non dovrebbero illudersi che le ristrutturazioni secondo il gusto personale, ad esempio l’installazione di mobili ed elettrodomestici da cucina di alta qualità, siano un investimento. Anche un giardino d’inverno, una sauna, un abbellimento del giardino o persino una piscina di solito non aumentano il valore di mercato dell’immobile uno a uno. Infatti, ogni proprietario ha preferenze individuali. Mentre alcuni vedono la propria piscina in giardino come un vero valore aggiunto, altri non ne hanno affatto bisogno.

Esempi concreti con strumenti di valutazione

Sulla base dei modelli di valutazione edonici comunemente utilizzati nel mercato e nel settore, si ottengono risultati simili. Prendiamo come esempio il proprietario di una casa unifamiliare più datata: ha la possibilità di investire 100 000 franchi in una ristrutturazione completa o 60 000 franchi nella trasformazione della mansarda. Il «rendimento» si presenta in modo diverso: le ristrutturazioni complete aumenteranno generalmente solo parzialmente il valore di mercato, poiché una parte sostanziale di esse fa parte della normale manutenzione e riparazione. Se il proprietario ottiene più spazio abitativo aggiungendo un piano, trasformando la mansarda o il seminterrato, questi investimenti si ripagano: più spazio abitativo utilizzabile significa nella maggior parte dei casi una maggiore disponibilità a pagare da parte dei potenziali acquirenti.

Il nostro Regio-Tool fornisce dati solidi

L’andamento dei prezzi, le tasse o lo sviluppo demografico di 2000 Comuni svizzeri. Inoltre, una valutazione dei prezzi di mercato risponde a domande sul prezzo di acquisto, sulla qualità dell’ubicazione, sull’accessibilità, ecc. Chiedete al vostro consulente alla clientela, che sarà lieto di aiutarvi.

I miglioramenti energetici sono cruciali

Come spiega Matthias Holzhey, i risanamenti energetici e la conversione dell’impianto di riscaldamento sono considerate spese che di solito ripagano anche economicamente. Ad esempio, se si installa una moderna pompa di calore basata su energie rinnovabili, si ottiene un miglioramento su più fronti: da un lato, il vostro immobile e gli impianti tecnici installati sono conformi alla legislazione vigente. D’altro canto, a lungo termine questa conversione contribuisce a ridurre i costi energetici e di gestione dell’immobile. Matthias Holzhey sottolinea un altro punto: «La deducibilità fiscale di tali investimenti e gli incentivi dei programmi di promozione cantonali aumentano ulteriormente l’attrattività di questi investimenti.» Ad esempio, chi investe 50 000 o 60 000 franchi in un tale miglioramento energetico potrà rifinanziarne almeno il 20-30 per cento attraverso agevolazioni fiscali e contributi statali.

Che ruolo gioca il valore del terreno?

Infine, l’andamento del valore dipende in larga misura anche dall’ubicazione e dai prezzi dei terreni locali. Il terreno edificabile aumenta di valore in un contesto economico positivo e come bene materiale garantisce protezione contro l’inflazione. I proprietari di immobili circondati da una vasta area di terreno ne trarranno un beneficio superiore, mentre nel caso di proprietà per piani la quota di terreno è inferiore in termini percentuali. I prezzi del terreno si sviluppano in modo diverso a seconda della località e della regione. Negli ultimi 10-20 anni, ne hanno approfittato in particolare i grandi centri urbani e gli agglomerati urbani. Il fatto che gli immobili siano un bene materiale e un investimento di capitale dipende in larga misura anche dalla singola località: la vicinanza a un centro medio o grande, il numero di posti di lavoro disponibili, buoni collegamenti di trasporto, il livello delle tasse, la solidità finanziaria e le infrastrutture del Comune danno un contributo significativo.

Considerare le imposte in fase di ristrutturazione

Chi effettua lavori di ristrutturazione e di risanamento dovrebbe prestare attenzione alle implicazioni fiscali. In linea di principio, gli investimenti volti al mantenimento del valore possono essere detratti dalle imposte, ma non quelli volti ad aumentare il valore. Dovreste comunque conservare le ricevute per le spese volte ad aumentare il valore, in quanto sono importanti per la determinazione dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliari in caso di vendita.

Torniamo al nostro esempio di una casa unifamiliare: la maggior parte dei costi della ristrutturazione totale può essere detratta dalle tasse, ma la trasformazione della mansarda no. In caso di ristrutturazioni e modifiche importanti , è necessario assicurarsi che i lavori si estendano su almeno due anni fiscali diversi. Lo scaglionamento permette di suddividere i costi, rompendo così la progressione fiscale.

Mantenimento e aumento del valore

Gli investimenti volti al mantenimento del valore comprendono principalmente misure ricorrenti per la manutenzione e la riparazione dell’edificio e dell’ambiente circostante. Anche la sostituzione di elementi esistenti con impianti equivalenti (ad es. riscaldamento) serve a mantenere il valore.

Gli investimenti volti ad aumentare il valore sono, ad esempio, l’acquisto di apparecchi aggiuntivi o più costosi in cucina, in bagno o in cantina. In genere, anche la maggior parte degli ampliamenti o delle aggiunte sono considerati investimenti per aumentare il valore, come ad esempio la trasformazione della mansarda, l’aggiunta di una sauna o di un giardino d’inverno.