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Les ravages du temps rongent tout – même les bâtiments résidentiels perdent de leur valeur avec le temps. La règle empirique pour les différents éléments de construction, installations et appareils est que leur valeur diminue de 1 à 2% par an. En outre, les bâtiments perdent de leur valeur économique en raison de l’évolution de l’utilisation des espaces de vie et des exigences en matière de plans et d’équipements. Une maison des années 1970 ou 1980 atteindra ainsi un prix plus élevé à la revente si elle est bien entretenue et rénovée selon les normes actuelles. Il peut par exemple s’agir d’une nouvelle cuisine ouverte, de salles d’eau bien entretenues et de pièces spacieuses. Cependant, si la toute première impression donnée par la façade et les environs suggère un entretien négligent, les acheteurs potentiels sont vite dissuadés.

Durée de vie moyenne

Les éléments de construction, les appareils techniques et les matériaux ont une durée de vie statistique. Une fois celle-ci expirée, ils doivent être soit rénovés, soit remplacés. De manière générale, il est conseillé aux propriétaires de prendre comme référence le tableau de durée de vie:

  • les remplacement des sols et les travaux de peinture doivent, par exemple, être effectués tous les 10 à 15 ans; les moquettes ou les peintures en dispersion doivent souvent être renouvelées encore plus tôt.
  • Les cuisines, les systèmes de chauffage, les fenêtres en bois et les installations sanitaires devraient être remplacés au plus tard au bout de 15 à 20 ans.

L’Association suisse des propriétaires fonciers et l’Association suisse des locataires proposent un tableau de durée de vie qu’elles ont élaboré conjointement.

Maintien de la valeur, mais pas d’investissement

«Bien que les réparations nécessaires et l’entretien courant servent à préserver la valeur, ils ne représentent pas un investissement en ce sens», souligne Matthias Holzhey, économiste chez UBS et responsable CIO Swiss Real Estate. Les logements occupés par leurs propriétaires et les dépenses courantes qui en découlent relèvent au contraire de la consommation. Les propriétaires ne devraient pas avoir l’illusion que des rénovations faites selon leur goût personnel, par exemple l’installation de meubles et d’appareils de cuisine de qualité supérieure, constituent un investissement. Même un jardin d’hiver, un sauna, un jardin embelli ou une piscine n’augmentent généralement pas la valeur marchande de la propriété à hauteur du montant investi. En effet, chaque propriétaire a ses préférences individuelles. Si certains considèrent une piscine privée dans le jardin comme une véritable valeur ajoutée, d’autres n’en ont pas du tout l’utilité.

Exemples concrets avec outils d’évaluation

Les modèles d’évaluation hédonistes couramment utilisés sur le marché et dans les différents secteurs permettent d’obtenir des résultats similaires. Prenons l’exemple d’un propriétaire d’une maison individuelle assez ancienne: il a le choix entre investir 100 000 CHF dans une rénovation complète ou 60 000 CHF dans l’aménagement des combles. Le «rendement» se présente différemment: une rénovation complète n’augmentera en général que partiellement la valeur vénale, puisqu’une partie importante de celle-ci fait partie de l’entretien et des réparations habituels. Si le propriétaire obtient une plus grande surface habitable en ajoutant un étage ou en aménageant les combles ou le sous-sol, ces investissements sont susceptibles d’être rentabilisés – généralement, une surface habitable utilisable plus grande incite les acheteurs potentiels à payer un prix plus élevé.

Notre Regio Tool fournit des données solides

Évolution des prix, impôts ou données relatives à la population de 2000 communes suisses. En outre, une évaluation du prix du marché répond aux questions sur le prix d’achat, la qualité de l’emplacement, l’accessibilité, etc. Renseignez-vous à ce sujet auprès de votre conseiller à la clientèle. Il se réjouit de votre appel.

Les améliorations énergétiques portent leurs fruits

Comme l’explique Matthias Holzhey, les rénovations visant à économiser de l’énergie et la conversion du système de chauffage sont généralement considérées comme des dépenses rentables également sur le plan économique. Par exemple, si vous installez une pompe à chaleur moderne basée sur les énergies renouvelables, vous obtenez une amélioration à plusieurs niveaux: d’une part, votre bâtiment et ses installations techniques sont conformes à la législation en vigueur. D’autre part, à long terme, cette conversion contribue à réduire les coûts énergétiques et d’exploitation du bien. Matthias Holzhey souligne également un autre point: «La possibilité de déduction fiscale de ces investissements et les subventions dans le cadre des programmes de subvention cantonaux renforcent davantage leur attractivité.» Par exemple, une personne qui investit 50 000 ou 60 000 CHF dans une telle amélioration énergétique pourra récupérer au moins 20 à 30% sous forme d’avantages fiscaux et de contributions gouvernementales aux investissements.

Quel rôle joue la valeur du terrain?

Pour finir, l’évolution de la valeur dépend aussi dans une large mesure de la situation et du prix des terrains locaux. La valeur des terrains constructibles augmentera dans un environnement conjoncturel positif; de plus, elle représente une protection contre l’inflation. Les propriétaires de biens immobiliers entourés d’un vaste terrain en bénéficieront de manière disproportionnée, tandis que la part du terrain dans le cas des propriétés par étages est plus faible en pourcentage. Les prix des terrains évoluent différemment selon l’emplacement et la région. Au cours des 10 à 20 dernières années, les grands centres urbains et les agglomérations, en particulier, ont connu une évolution positive. La solidité de la valeur de l’immobilier et du placement dépend également dans une large mesure de sa situation géographique individuelle: la proximité d’un centre urbain de moyenne ou grande taille, l’offre d’emplois disponibles, une bonne desserte par les transports, le taux d’imposition, la solidité financière et les infrastructures de la commune d’implantation représentent ainsi des facteurs importants.

Tenir compte des impôts lors de la transformation

Les personnes qui rénovent et transforment leur logement devraient prendre en considération les répercussions fiscales. De manière générale, la règle est la suivante: les investissements de maintien de la valeur peuvent être déduits des impôts, mais pas les investissements qui permettent d’accroître la valeur. Vous devriez néanmoins conserver les justificatifs liés à l’accroissement de la valeur, car ils sont importants pour déterminer l’impôt sur les gains immobiliers en cas d’une vente éventuelle.

Revenons à notre exemple de maison individuelle: la majeure partie des coûts de la rénovation complète peut être déduite des impôts, mais pas ceux engendrés par l’aménagement des combles. Dans le cas de rénovations et de transformations importantes, vous devriez vous assurer que les travaux s’étendent sur au moins deux années fiscales différentes. Cet échelonnement permet de répartir les coûts et donc de briser la progressivité fiscale.

Maintien et accroissement de la valeur

Les investissements de maintien de la valeur comprennent principalement des mesures récurrentes pour l’entretien et la réparation du bâtiment et de ses environs. Le remplacement d’éléments existants par des équipements équivalents (par exemple le chauffage) sert également à maintenir la valeur.

Les investissements d’accroissement de la valeur sont, par exemple, l’achat d’équipements supplémentaires ou plus coûteux pour la cuisine, la salle de bains ou la cave. En règle générale, la plupart des aménagements ou extensions sont également considérés comme des investissements d’accroissement de la valeur, comme par exemple l’aménagement des combles, l’installation d’un sauna ou l’ajout d’un jardin d’hiver.