Finanziamento Solide fondamenta per la vostra abitazione di proprietà

La maggior parte delle persone acquista un’abitazione soltanto una volta nella vita. È quindi importante conoscere le regole di finanziamento più significanti.

diJürg Zulliger 27 nov 2020

Avete un’idea precisa sull’immobile dei vostri sogni o l’avete addirittura già trovato? Prima di fare progetti concreti per la vostra nuova abitazione, dovreste scegliere e stipulare il finanziamento.

Gli immobili sono di solito finanziati con mezzi propri e con capitale di terzi (ipoteche della banca). I presupposti fondamentali per il finanziamento bancario sono due:

  • Il rapporto tra capitale di terzi e capitale proprio è di solito di 80:20. Dal 2012, almeno il 10% deve provenire da «reali» mezzi propri, come ad esempio i risparmi, le eredità, le donazioni, i valori di riscatto delle polizze assicurative, i proventi derivanti dalla vendita di titoli o capitali provenienti dalla previdenza privata (pilastro 3a). Inoltre, è possibile utilizzare il capitale della cassa pensioni (2° pilastro).
  • L’ipoteca risulta in genere finanziariamente sostenibile se il costo totale dell’abitazione di proprietà non supera un terzo del reddito lordo.

La situazione di ogni cliente va gestita in modo individuale. È quindi importante che contattiate prima possibile il vostro consulente UBS, che vi supporterà con la sua competenza ed esperienza in tutte le questioni relative al finanziamento.

Le domande più frequenti in base all’esperienza

Cosa posso permettermi? Qual è il prezzo di acquisto massimo possibile?

Quello che potete permettervi dipende da due componenti: il reddito e il patrimonio disponibile. L’importo massimo del prestito dipende anche dal valore di mercato o immobiliare determinato dalla banca. Ciò non deve necessariamente corrispondere ai costi d’investimento di un progetto edilizio o al prezzo di acquisto richiesto. Un’eventuale differenza deve essere finanziata con mezzi propri, ma non con un prelievo anticipato dal 2° pilastro o con la costituzione in pegno di averi della cassa pensioni.

Cosa posso permettermi?

Inserite il vostro reddito lordo annuo e i mezzi propri disponibili e calcolate il prezzo di acquisto massimo.

Ho trovato l’immobile dei miei sogni. Quali sono i prossimi passi da compiere?

Quando si chiede un finanziamento per la propria abitazione, sorgono domande complesse e si ha un gran bisogno di consigli. Dovete quindi contattare il vostro consulente alla clientela prima possibile. In base alla vostra situazione vi suggerirà soluzioni su mezzi propri, pianificazione finanziaria e previdenziale personale, procedura formale per l’acquisto e contratto di acquisto o di costruzione, per fare alcuni esempi.

Oggi è spesso difficile determinare il valore di mercato o quello immobiliare dell’immobile che intendete acquistare. Il consulente ha a sua disposizione utili strumenti per effettuare tale valutazione, che poi consegna al cliente. Se si tratta di un immobile esistente, spesso si ha la tendenza a sottostimare i lavori di ristrutturazione. Utilizzando un calcolatore ristrutturazioni, il consulente alla clientela può aiutarvi ad allestire un preventivo di spesa.

Qual è l’effettiva procedura da seguire per richiedere un credito? Quali sono i documenti necessari?

Abbiamo bisogno di una panoramica della vostra situazione finanziaria personale, che possiamo ricavare, ad esempio, dalla vostra dichiarazione fiscale e da altri documenti. Inoltre, ci serve la documentazione relativa all’immobile dei vostri sogni, cioè le planimetrie e le piante, l’estratto del registro fondiario, ecc. Potete consegnare questi documenti al vostro consulente alla clientela, inviarli per posta o caricarli su UBS E-Banking.

La nostra lista di controllo contiene un’indicazione dettagliata dei documenti richiesti.

Da cosa dipendono la scelta dell’ipoteca, il mix di durate e la strategia di finanziamento?

La pianificazione del finanziamento viene determinata individualmente in base al singolo cliente e alla sua situazione di vita. Anche la strategia immobiliare del cliente svolge un ruolo importante: l’abitazione di proprietà è ad uso proprio, oppure desiderate regalarla o venderla? A seconda della situazione, può avere senso una strategia a lungo termine oppure una soluzione più flessibile.

Il profilo ipotecario individuale dipende in gran parte dalle circostanze finanziarie, dalla capacità e dalla propensione al rischio. Se attribuite grande importanza a un budget fisso e alla sicurezza, il profilo ipotecario sarà completamente diverso da quello di chi monitora attivamente l’andamento dei tassi d’interesse e dispone di riserve finanziarie.

Quanto maggiore è l’enfasi posta sulla prevedibilità e sulla sicurezza, tanto più è probabile che il finanziamento si basi su ipoteche fisse. Esistono ipoteche fisse con durata contrattuale da due a dieci anni. Il vostro vantaggio è che il tasso d’interesse non cambia per l’intera durata. Si tratta della migliore copertura contro l’aumento dei tassi d’interesse.

Qual è la differenza tra un’ipoteca fissa e le ipoteche SARON?

SARON significa Swiss Average Rate Overnight. Si tratta di un tasso d’interesse di riferimento pubblicato quotidianamente. Per determinare il tasso d’interesse applicato al cliente viene utilizzato il «Compounded SARON». Il periodo di interessi è pari a tre mesi. A differenza di un’ipoteca fissa, il tasso d’interesse di questo finanziamento è quindi variabile. Le ipoteche SARON possono essere stipulate in qualsiasi momento e per una durata illimitata. Considerando il fatto che attualmente i tassi d’interesse sono piuttosto bassi, queste cosiddette ipoteche del mercato monetario (precedentemente note come LIBOR) sono particolarmente interessanti. Un altro vantaggio è la maggiore flessibilità rispetto alle ipoteche fisse con durata predefinita.

Se necessario, le Ipoteche SARON UBS possono essere convertite in un’ipoteca fissa nel giro di qualche giorno lavorativo. Con l’Ipoteca SARON Flex UBS avete anche la possibilità di ridurre eccezionalmente l’importo del credito senza costi aggiuntivi una volta per trimestre di calendario.

Come posso tutelare la mia famiglia? A cosa devono prestare attenzione i clienti con figli?

Quando si tratta di un’abitazione di proprietà, le persone di solito pianificano a lungo termine. Questo rende ancora più importante avere una solida base finanziaria. La previdenza privata consente di pensare a rischi quali malattia, invalidità o decesso. Se, ad esempio, il reddito di una famiglia dipende in larga misura da un reddito lavorativo, si consiglia di stipulare un’assicurazione contro l’incapacità al guadagno e il decesso.

Se una persona diventa inabile al guadagno a causa di una malattia, la copertura assicurativa di solito non è di grande aiuto – a differenza di quanto accade in caso di infortunio, contro le cui conseguenze le persone che esercitano un’attività lucrativa sono di solito ben coperte. Per colmare questa lacuna, è consigliabile una polizza di rischio in caso di decesso. In caso di morte, la compagnia di assicurazione effettuerebbe un versamento di capitale che consentirebbe il rimborso della seconda ipoteca. In questo modo si ridurrebbe l’onere finanziario e i superstiti potrebbero mantenere la casa familiare.

Nell’ambito della consulenza individuale e della sicurezza finanziaria sono importanti anche le prestazioni della cassa pensioni. Se, ad esempio, state pianificando un prelievo anticipato di capitale dalla cassa pensioni per l’acquisto di un’abitazione di proprietà, dovreste verificare attentamente la situazione previdenziale e colmare eventuali lacune.

Fatevi consigliare

Contattate il vostro consulente alla clientela per qualsiasi domanda. Sarà lieto di mettere la sua competenza al vostro servizio.

A quanto ammonta l’ammortamento dell’ipoteca e da quando devo iniziare a versarlo?

L’ammortamento, ossia il rimborso rateale dell’ipoteca, è obbligatorio in Svizzera. Un’ipoteca deve essere ridotta a due terzi del valore di mercato determinato dalla banca entro 15 anni – i clienti rimborsano con cadenza annuale o trimestrale un importo concordato contrattualmente. L’ammortamento non può essere differito e (in caso di ammortamento diretto) deve iniziare entro e non oltre 12 mesi dopo l’erogazione del credito, alla fine del trimestre.

Per motivi fiscali, in molti casi vale la pena scegliere l’ammortamento indiretto. In qualità di proprietari di una casa, si pagano gli importi concordati nel 3° pilastro. I versamenti e il conto previdenza sono oggetto di agevolazioni fiscali. I fondi sono costituiti in pegno alla banca e sono successivamente disponibili per l’ammortamento.

Risparmiare sulle imposte con un’abitazione di proprietà

I proprietari di un immobile ad uso proprio devono tassare il relativo valore locativo come reddito. D’altro canto, gli interessi ipotecari, i pagamenti degli ammortamenti tramite il pilastro 3a nonché le spese di manutenzione e accessorie sono fiscalmente deducibili. Le ristrutturazioni e in particolare i risanamenti energetici dovrebbero essere pianificati anche dal punto di vista delle imposte – gran parte di queste spese riducono l’onere fiscale.

La possibilità di ottenere o meno uno sgravio fiscale con l’acquisto di un’abitazione dipende dal caso specifico. È quindi importante chiedere una consulenza e valutare le conseguenze fiscali di ogni passo.