Financement Des fondations solides pour votre maison individuelle

On n'achète son logement qu'une fois dans sa vie. Raison de plus de connaître les règles de financement les plus importantes.

par Jürg Zulliger 27 nov. 2020

Image: UBS

Vous avez une idée exacte de votre logement de rêve? Ou l’avez même déjà trouvé? Avant de vous lancer dans des projets concrets pour votre nouveau bercail, vous devriez en arrêter le financement.

En règle générale, les biens immobiliers sont financés avec des moyens propres ou du capital externe (prêts hypothécaires de la banque). Pour que la banque vous accorde un financement, il y a deux conditions importantes.

  • Le rapport entre capital externe et fonds propres doit être de 80/20. Depuis 2012, il faut apporter au moins 10% de «vrais» fonds propres. On entend par là, par exemple, les économies, héritages, donations, valeurs de rachat de polices d’assurance, revenus de la vente de titres ou capitaux issus de la prévoyance privée (3e pilier). En outre, il est possible de recourir à du capital de la caisse de pension (2e pilier).
  • On considère que l'hypothèque est viable à partir du moment où les coûts annuels d'acquisition du logement n'excèdent pas un tiers du revenu annuel brut.

Les situations varient d’un client à l’autre. Il est donc important de vous adresser dès que possible à votre conseiller UBS. Fort de son savoir-faire et de son expérience, il vous aidera dans toutes les questions qui ont trait au financement.

Les questions les plus fréquentes issues de la pratique

Que puis-je me permettre au juste? Quel est le prix d'achat maximal que je peux atteindre?

Deux composantes déterminent ce que vous pouvez vous permettre: le revenu et la fortune disponible. Le montant maximal de crédit pouvant être octroyé dépend également de la valeur vénale et de la valeur immobilière du bien (selon les estimations de la banque). Elle ne correspond pas forcément au montant des investissements pour la réalisation d'un projet de construction ni même au montant exigé pour l'achat du bien. Si c'est le cas, le financement de la différence doit se faire sur fonds propres. Il n'est possible de se servir d’un retrait anticipé du 2e pilier ou d’une mise en gage d’avoirs de la caisse de pension à cette fin.

Que puis-je me permettre?

Saisissez votre revenu annuel brut ainsi que les fonds propres disponibles pour déterminer le prix d’achat maximal.

J’ai trouvé le logement de mes rêves. Que faire ensuite?

Le financement du logement propre n'est pas une mince affaire, il faut recourir aux services d'un professionnel. Prenez donc contact dès que possible avec votre conseiller à la clientèle. En fonction de votre situation, il vous proposera des solutions adaptées en ce qui concerne les fonds propres, la planification individuelle de vos finances et de votre prévoyance, le déroulement de la procédure d’achat ainsi que les contrats d’achat et de construction.

Dans le contexte actuel, il s'avère souvent difficile de déterminer la valeur vénale ou immobilière d'un bien dans un but d'acquisition. À cette fin, le conseiller à la clientèle a recours à des instruments très utiles pour pouvoir remettre une évaluation au client. On a tendance à sous-estimer les besoins en rénovation d'un bien déjà existant. Le conseiller à la clientèle peut se servir d'un simulateur de coûts de rénovation pour en établir une estimation avec vous.

Comment la demande de crédit se présente-t-elle concrètement? Quels documents faut-il fournir?

Nous devons nous donner une vision complète de votre situation financière, par exemple à l’aide de votre déclaration fiscale et d’autres documents. S’y ajoutent les documents relatifs au bien immobilier de vos rêves, à savoir les plans du bâtiment et de l'intérieur, un extrait du registre foncier, etc. Vous pouvez remettre ces documents à votre conseiller à la clientèle, les envoyer par la poste ou les déposer dans UBS E-Banking.

Notre check-list vous offre une vue d'ensemble des documents requis.

De quoi dépendent le choix de l'hypothèque, la combinaison des durées et la stratégie de financement?

La planification du financement est déterminée individuellement en fonction de la situation personnelle du client. En outre, son approche immobilière joue un rôle essentiel: veut-il utiliser lui-même sa propriété, la vendre ou en faire cadeau? En fonction de l'approche, il vaudra mieux opter pour une stratégie sur le long terme ou une solution offrant plus de flexibilité.

Le profil hypothécaire individuel dépend dans une large mesure de la situation financière, mais aussi de la disposition et de la capacité à prendre des risques. Votre profil hypothécaire sera tout à fait différent si vous privilégiez un budget fixe et la sécurité, ou si vous suivez de près l'évolution des intérêts et disposez de réserves financières.

Plus vous mettez l’accent sur la prévisibilité et sur la sécurité, plus les hypothèques à taux fixe seront adaptées pour le financement. Ces dernières sont proposées pour des durées allant de deux à dix ans. Elles vous offrent l’avantage d’un taux d'intérêt fixe sur toute la durée, et sont donc la meilleure protection contre toute hausse des taux d'intérêt.

Quelle est la différence entre une hypothèque à taux fixe et les hypothèques SARON?

SARON est l'abréviation de Swiss Average Rate Overnight. C’est un taux d'intérêt de référence publié quotidiennement. Pour déterminer le taux des intérêts à payer, on recourt au taux d'intérêt de référence «Compounded SARON». Le décompte se fait toujours pour une période de trois mois. À la différence d’une hypothèque à taux fixe, le taux d'intérêt de ce financement est donc variable. Il est possible de conclure à tout moment des hypothèques SARON pour une durée indéterminée. En ces temps de taux d'intérêt bas, ces hypothèques, dites du marché monétaire (connues auparavant sous le nom LIBOR) sont particulièrement intéressantes. La plus grande flexibilité par rapport aux hypothèques à taux fixe, dont la durée est prédéfinie, joue en leur faveur.

Au besoin, vous pouvez transformer l’Hypothèque SARON UBS en une hypothèque à taux fixe en l’espace de quelques jours. En outre, l'Hypothèque SARON Flex UBS vous offre la possibilité de réduire le montant du crédit, une fois par trimestre et à titre exceptionnel, sans le moindre frais.

Comment puis-je organiser la prévoyance pour ma famille? À quoi les clients ayant des enfants doivent-ils veiller?

Quand il s’agit de son logement propre, on planifie le plus souvent sur le long terme. Il est donc d’autant plus important d’asseoir ses finances sur des fondations solides. La prévoyance personnelle, c’est aussi penser à des risques tels que la maladie, l'invalidité ou le décès. Si, par exemple, les ressources d’un ménage dépendent dans une large mesure d’un seul revenu, il est recommandable de s’assurer contre l'incapacité de travail et le décès.

Lorsqu'une personne se retrouve en incapacité de travailler à la suite d'une maladie, la protection d'assurance se révèle la plupart du temps insuffisante. C'est tout le contraire pour les incapacités résultant d'un accident, qui elles, sont généralement bien mieux couvertes.

Pour combler cette lacune, il est recommandé de souscrire une assurance-vie. En cas de coup dur, l’assurance procède à un versement de capital pour permettre le remboursement de la seconde hypothèque. La charge financière est allégée et les survivants peuvent conserver le foyer auquel ils sont attachés.

Les prestations de la caisse de pension sont également importantes dans le cadre du conseil individuel et de la couverture financière. Si, par exemple, vous envisagez un retrait anticipé de capital de la caisse de pension pour acquérir un logement propre, vous devriez mettre au clair votre situation de prévoyance et combler d'éventuelles lacunes.

Prenez conseil

Si vous avez des questions, adressez-vous à votre conseiller à la clientèle. Il se fera un plaisir de mettre son savoir-faire à votre disposition.

À partir de quand dois-je amortir l'hypothèque et de quel montant doivent être les paiements?

L’amortissement, en d’autres termes le remboursement échelonné de l'hypothèque, est obligatoire en Suisse. Une hypothèque doit être réduite aux deux tiers de la valeur marchande fixée par la banque en l’espace de 15 ans; pour ce faire, les clients remboursent annuellement ou trimestriellement un montant convenu contractuellement. L’amortissement ne peut pas être reporté et le premier paiement doit avoir lieu (dans le cas d’amortissements directs) 12 mois après le versement du crédit, au plus tard à la fin du trimestre en cours.

Dans nombre de cas, mieux vaut opter pour un amortissement indirect, et ce pour des raisons fiscales. En tant que propriétaire de votre logement, vous payez les montants convenus dans le 3e pilier. Les paiements et le compte de prévoyance bénéficient d’un traitement fiscal avantageux. Les fonds constituent un gage pour la banque et sont disponibles ultérieurement pour les amortissements.

Économiser des impôts avec sa propriété

Les propriétaires d’un bien immobilier qu’ils occupent eux-mêmes doivent payer des impôts sur le revenu correspondant à la valeur locative de leur bien. En contrepartie, les intérêts hypothécaires, les paiements d’amortissement via le 3e pilier ainsi que les frais d’entretien et les charges sont déductibles fiscalement. Les rénovations, en particulier l’assainissement énergétique, doivent aussi être envisagées sous l’aspect fiscal: une grande partie de ces dépenses contribue à réduire la charge fiscale.

L'application d'allégements fiscaux à l'achat du bien se fait au cas par cas. Il est donc important de prendre conseil et de tenir compte des répercussions fiscales de chaque démarche en particulier.