Garantie Pfusch am Bau: meine Rechte

Wofür muss der Bauunternehmer gerade stehen? 10 Punkte, die Sie im Bauvertrag genau studieren sollten.

von Jürg Zulliger 24. Aug 2016

Zeit ist Geld: Achten Sie darauf, dass Sie die Garantiefrist nicht ungenutzt verstreichen lassen. Bild: Tom Huber

1. Baukosten

Muss der Generalunternehmer seine Offerte einhalten?

Wenn man vertraglich einen Festpreis vereinbart, ist dieser bindend. Entscheidend sind die Formulierung «fester Preis» respektive Pauschale und ein definiertes Projekt. Doch aufgepasst: In der Schlussrechnung tauchen oft nicht inbegriffene Leistungen auf. Daher müssen Sie auch bei einem Festpreis sorgfältig prüfen, welche Leistungen inklusive sind und wie viel Änderungen kosten. Wird kein Festpreis vereinbart, muss die Genauigkeit des Kostenvoranschlags definiert sein. Die Normen des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins SIA sehen verschiedene Genauigkeiten vor (SIA 102: plus/minus 15 Prozent bei Kostenschätzung; plus/minus 10 Prozent beim Kostenvoranschlag). Diese Normen gelten nur, wenn man sie ausdrücklich vereinbart.

2. Umsetzung

Wer garantiert mir, dass der Hausbau nach Plan erfolgt?

Werbung auf Websites sowie Visualisierungen in Broschüren sind unverbindlich. Beim Kauf einer Wohnung sind die beurkundeten Unterlagen massgeblich: der Vertrag und was dazugehört – Baubeschrieb, -pläne und -normen. Dann muss der Verkäufer garantieren, dass nach den Vorgaben gebaut wird. Rechtlich befinden Sie sich als Bauherr nur in einer starken Position, wenn die gewünschten Eigenschaften in der Vertragsurkunde beweisbar definiert sind.

3. Technik

Muss der Lieferant eines Geräts dafür geradestehen, dass dieses einwandfrei läuft?

Nach dem Gesetz gilt eine Gewährleistungsfrist von zwei Jahren. Während dieser Zeit muss der Vertragspartner dafür einstehen, dass das Gerät – beispielsweise die Heizung – einwandfrei läuft. Beim Bauen haftet gegenüber dem Bauherrn jedoch meist nicht der Hersteller, sondern der Installateur, etwa der Heizungsmonteur. Falls dieser die Garantie einschränken oder ausschliessen will, sollten Sie den Lieferanten wechseln.

4. Bezugstermin

Muss der Generalunternehmer mir garantieren, dass ich pünktlich einziehen kann?

Auf jeden Fall. Vorausgesetzt, der Termin wird nicht durch vage Formulierungen oder Vorbehalte im «Kleingedruckten» relativiert. Zu schwammig wäre zum Beispiel «gewünschter Bezugstermin». Heikel wird es, wenn der Unternehmer den Termin erst drei Monate vor Fertigstellung bekannt gibt. Kurz: Auch hier ist der Vertrag entscheidend.

5. Pfusch

Welche Baumängel gelten als Garantiefall?

Mangelhaft am Bau ist alles, was vom Vertrag abweicht – oder nach den «anerkannten Regeln der Baukunde» hätte erwartet werden können. Hat man etwa mit dem Maler vereinbart, dass er den Untergrund gründlich vorbereitet und anschliessend zwei Anstriche ausführt, darf man genau das erwarten. Als Mangel wäre zu reklamieren, wenn es der Maler bei einem Anstrich beliesse.

6. Garantiedauer

Was ist der Unterschied zwischen der zwei- und der fünfjährigen Garantie?

Für Mängel am Bauwerk gilt eine Verjährungsfrist von fünf Jahren ab der Abnahme. Mängel, die bei der Abnahme nicht erkennbar waren – verdeckte Mängel –, sind gemäss Obligationenrecht sofort nach ihrer Entdeckung zu rügen. Doch auch dafür gilt die Verjährungsfrist von fünf Jahren ab der Abnahme. Grosszügiger sind die Bestimmungen der SIA-Norm 118: Hier sind Mängelrügen innert der ersten zwei Jahre nach der Abnahme jederzeit möglich. Auch hier gilt die Verjährungsfrist von fünf Jahren ab der Abnahme. Nach Ablauf der ersten zwei Jahre müssen die Mängel sofort gerügt werden, wie es das Obligationenrecht vorschreibt. Wichtig: Die SIA-Norm 118 kommt nur zur Anwendung, wenn man sie ausdrücklich vereinbart.

7. Ausschlüsse

Was sind Garantieausschlüsse bei einem Bauwerkvertrag?

Generalunternehmer lehnen oft jede Haftung für Mängel ab. Dafür treten sie die Mängelrechte gegenüber den Handwerkern an die Immobilienkäufer ab. Das klingt wie eine Besserstellung, erweist sich aber als problematisch: Juristen bezweifeln, ob eine solche «Abtretung der Mängelrechte» rechtlich haltbar ist. Wohnungskäufer haben damit kaum etwas in der Hand. Sie wissen bei einem Bau meist nicht, wer einen Mangel zu verantworten hat. Der Zürcher Bauherrenberater Othmar Helbling spricht Klartext: «Ist etwa ein Flachdach mangelhaft, erscheint es fast unmöglich, den Verantwortlichen zu eruieren.» Sowohl bei einem Garantieausschluss als auch bei der Abtretung von Mängelrechten werden die Käufer hängen gelassen. Helbling empfiehlt daher: Man sollte nur Generalunternehmern vertrauen, die für ihre eigene Arbeit und die ihrer Handwerker und Subunternehmer geradestehen.

8. Energie

Gewährleistet der Generalunternehmer einen niedrigen Energieverbrauch?

Wenn Sie ausdrücklich einen Minergie-Bau oder ein anderes Qualitätslabel bestellt haben, muss der Generalunternehmer das liefern. «Erfüllt das Haus diese Anforderungen nicht, müsste der Bauherr Mängel bei der Berechnung oder Ausführung nachweisen können», meint Bauexperte Othmar Helbling. Schwieriger wird es mit dem Energieverbrauch. Dazu müssten Sie sich explizit im Vertrag zusichern lassen, dass für den Betrieb des Hauses eine bestimmte Zielgrösse beim Energieverbrauch erreicht werden muss. Die Möglichkeiten einer Garantie sind aber begrenzt, da der Energieverbrauch nicht nur vom Haus, sondern auch vom Benutzerverhalten abhängt.

9. Änderungen

Welche Risiken bergen Anpassungen während des Baus?

Bestelländerungen erweisen sich als höchst riskant. Auf welcher Grundlage man dann kalkuliert, wird schnell zum Streitpunkt. Entscheidend für den Erfolg ist daher, dass die Bauarbeiten erst beginnen, wenn die Planung und die Kosten definiert sind. Nachträgliche Projektänderungen sollten unbedingt schriftlich unter Angabe der Kostenfolge offeriert werden.

10. Schätzung

Inwieweit muss ein Expertengutachten zutreffen?

Ein Gutachter haftet für die Verlässlichkeit seiner Aussage. Bei Verkehrswertschätzungen sind der Haftung aber Grenzen gesetzt. Wenn ein Experte aufgrund anerkannter Annahmen den Wert einer Liegenschaft schätzt, heisst dies nicht zwingend, dass sich auch die Käufer davon leiten lassen.

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