Garanzia Lavori non a opera d’arte: i miei diritti

Di cosa deve assumersi la responsabilità l’impresario edile? 10 punti da studiare bene nel contratto edile.

di Jürg Zulliger 24 ago 2016

Il tempo è denaro: attenzione a non lasciar scadere inutilmente il periodo di garanzia. Foto: Tom Huber

1. Spese di costruzione

L’imprenditore generale deve tenere fede alla propria offerta?

Il prezzo fisso convenuto per contratto è vincolante. Sono determinanti la formulazione «prezzo fisso» ovvero forfettario e un progetto definito. Attenzione: nella fattura finale spesso vi sono prestazioni non incluse. Pertanto, anche nel caso del prezzo fisso, occorre verificare quali prestazioni sono incluse e quanto costano le variazioni. Se non viene convenuto un fisso, il preventivo dev’essere definito nel dettaglio. Le norme della Società svizzera degli ingegneri e degli architetti SIA prevedono diversi elementi definiti con precisione (SIA 102: più/meno 15% nella stima dei costi; più/meno 10% nel preventivo). Queste norme valgono solo se vengono esplicitate.

2. Implementazione

Chi garantisce che la casa venga costruita come da progetto?

La pubblicità sui siti web e quanto si vede sulle brochure non sono vincolanti. Quando si acquista un’abitazione sono determinanti i documenti certificati: il contratto e i suoi annessi (descrizione della costruzione, progetti e norme edilizie). Il venditore deve poi garantire una costruzione secondo le disposizioni. Dal punto di vista giuridico si è in una posizione solida quale committente solo se le caratteristiche desiderate sono definite in modo dimostrabile nell’atto contrattuale.

3. Tecnica

Il fornitore di uno strumento deve garantire che funzioni impeccabilmente?

Ai sensi di legge il termine di garanzia è di 2 anni. Nel corso di questo periodo il partner contrattuale risponde del fatto che un impianto, come il riscaldamento, funzioni perfettamente. Nel caso della costruzione, nella maggior parte dei casi tuttavia non è il fabbricante a rispondere nei confronti del committente, bensì l’installatore, ad esempio il montatore d’impianti di riscaldamento. Se questi vuole limitare o escludere tale garanzia, allora dovreste cambiare fornitore.

4. Termine di consegna

L’appaltatore generale deve garantirmi che posso entrare nell’appartamento al momento stabilito?

Assolutamente. Posto che il termine non venga relativizzato tramite formulazioni vaghe o riserve «nelle disposizioni in piccolo». Troppo fumosa sarebbe ad esempio la formulazione «termine di consegna desiderato». La questione diventa spinosa se il termine viene comunicato solo 3 mesi prima dell’ultimazione. Per farla breve: anche in questo caso il contratto è decisivo.

5. Lavori non a opera d’arte

Quali vizi di costruzione rientrano nella garanzia?

Tutto ciò che si discosta dal contratto o che ci si attende «secondo le regole riconosciute dell’arte edilizia». Ad esempio, se avete convenuto con l’imbianchino il fondo e due mani di tinta, vanno fatti. Si dovrebbero contestare come vizio se l’imbianchino si limita a dare una mano soltanto.

6. Durata della garanzia

Qual è la differenza tra la garanzia di 2 e 5 anni?

Per i vizi al fabbricato vale un termine di prescrizione di 5 anni dall’acquisto. Ai sensi del CO, i vizi non riconoscibili al momento dell’acquisto – i vizi nascosti – devono essere contestati non appena vengono rilevati. Ma anche qui vale il termine di prescrizione di 5 anni dall’acquisto. Più generose sono le disposizioni della norma SIA 118: in questo caso le contestazioni dei vizi sono sempre possibili nei primi 2 anni dall’acquisto. Anche qui vale il termine di prescrizione di 5 anni dall’acquisto. Una volta trascorsi i primi 2 anni, i vizi devono essere subito contestati, come ai sensi del CO. Importante: è possibile appellarsi alla norma SIA 118 solo se è stata espressamente convenuta.

7. Esclusioni

Cos’è escluso dalla garanzia in un contratto di appalto edilizio?

Gli imprenditori generali spesso declinano ogni responsabilità per i vizi. Cedono i diritti per i vizi nei confronti degli artigiani agli acquirenti degli immobili. Così sembra tutto più facile, ma le cose sono problematiche: i giuristi dubitano se una «cessione dei diritti per i vizi» sia sostenibile da un punto di vista giuridico. Gli acquirenti hanno quindi poco a cui appigliarsi. Nella maggior parte dei casi non sanno chi è responsabile di un vizio. Othmar Helbling, consulente di Zurigo, lo dice a chiare lettere: «Se ad esempio un tetto piano presenta dei vizi, è quasi impossibile individuare il responsabile.» Sia in caso di esclusione della garanzia che di cessione dei diritti per i vizi gli acquirenti vengono lasciati in asso. Helbling raccomanda: ci si dovrebbe fidare solo degli imprenditori generali che subentrano per il proprio lavoro e per quello degli artigiani e dei subappaltatori.

8. Valore energetico

L’imprenditore generale risponde per un consumo energetico basso?

Se è stata espressamente stabilita una costruzione Minergie o un altro marchio di qualità, l’imprenditore generale la deve consegnare. «Se la casa non rispetta tali standard, il committente lo dovrebbe poter dimostrare nel calcolo o nell’esecuzione dei vizi», afferma lo specialista di costruzioni Othmar Helbling. Le cose si fanno più difficili con i consumi energetici. In questo caso, nel contratto si dovrebbe esplicitamente far assicurare che, per il funzionamento della casa, si deve raggiungere una determinata grandezza in termini di consumi energetici. Le possibilità di una garanzia sono però limitate, poiché tali consumi non dipendono solo dalla casa, ma anche dai comportamenti degli utenti.

9. Variazioni

Quali rischi si celano negli adeguamenti in fase di costruzione?

Le variazioni di quanto si ordina sono le più rischiose. Si entra presto in conflitto per stabilire la base di calcolo. Determinante per il successo è che le opere comincino quando sono stati definiti progettazione e costi. Variazioni successive al progetto dovrebbero essere esplicitate per iscritto in un’offerta, indicando gli ulteriori costi.

10. Stima

Quanto è attendibile la certificazione di un esperto?

Un perito risponde dell’attendibilità delle proprie affermazioni. Per le stime sul valore di mercato la responsabilità ha però dei limiti. Se un esperto, basandosi sulle ipotesi accettate, stima il valore di un immobile, gli acquirenti non devono prendere tale stima per oro colato.

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