Garantie Vices de construction: mes droits

Quelles sont les responsabilités de l’entrepreneur? Voici dix points du contrat de construction qu’il faut garder en tête.

par Jürg Zulliger 24 août 2016

Le temps, c’est de l’argent: veillez à ne pas laisser passer le délai de garantie avant de réagir. Photo: Tom Huber

1. Coûts de construction

L’entrepreneur général doit-il se tenir à son offre?

Quand on convient d’un prix fixe par contrat, celui-ci est ferme. La présence de la formule «prix fixe» ou forfait, ainsi que d’un projet défini, est décisive. Mais attention: la facture finale répertorie souvent des prestations non comprises. Même en cas de prix fixe, il faut donc s’assurer de l’étendue des prestations incluses et du coût des modifications. Sans prix fixe, le devis estimatif doit être défini dans les moindres détails. L’Association suisse des ingénieurs et des architectes (SIA) prévoit différents niveaux de précision (SIA 102: +/−15% à l’estimation des coûts ; +/−10% au devis estimatif). Ces normes ne s’appliquent que si elles ont été convenues expressément.

2. Mise en œuvre

Qui garantit que ma maison sera construite selon les plans?

La publicité sur les sites web et les visualisations dans les brochures sont sans engagement. Les documents authentifiés sont déterminants lors de l’achat d’un appartement, c’est-à-dire le contrat et ses annexes (descriptif, plans et normes). Le vendeur s’engage alors à construire selon le cahier des charges. Juridiquement, le maître d’ouvrage n’est en position de force que si les caractéristiques souhaitées sont définies dans le document contractuel.

3. Technique

Le fournisseur d’un appareil est-il responsable de son bon fonctionnement?

La loi prévoit un délai de garantie légale de deux ans. Durant cette période, le partenaire contractuel est tenu de garantir le bon fonctionnement de l’appareil (p. ex. le chauffage). Dans le cas d’un chantier de construction, c’est la responsabilité de l’installateur (et non celle du constructeur) qui est engagée vis-à-vis du maître d’ouvrage. Si l’installateur souhaite limiter ou exclure la garantie, changez de fournisseur.

4. Date d’emménagement

L’entrepreneur général doit-il garantir une date d’emménagement?

Absolument. À condition que la date ne soit pas relativisée par des formulations évasives ou des réserves en petits caractères (p. ex. «date d’emménagement souhaitée»). C’est particulièrement délicat quand l’entrepreneur annonce la date trois mois seulement avant l’achèvement. Là encore, le contrat est déterminant.

5. Vices

Quels sont les défauts couverts par la garantie ?

Est réputé défectueux tout ce qui n’est pas conforme au contrat ou qui aurait été attendu en vertu des «règles de l’art de construire». S’il a été convenu avec le peintre qu’il préparerait le support avant d’appliquer deux couches de peinture, le client est en droit d’attendre cela. Ici, il y aurait lieu de réclamer si le peintre se contentait d’une couche.

6. Durée de la garantie

Quelle est la différence entre les garanties de deux ans et de cinq ans ?

Les vices de construction sont sujets à un délai de prescription de cinq ans à partir de la réception. Selon le Code des obligations, les vices non apparents à la réception (vices cachés) doivent faire l’objet d’une réclamation dès leur découverte. Là encore, le délai de cinq ans à partir de la réception s’applique. Les dispositions de la norme SIA 118 sont plus généreuses puisque les réclamations sont possibles à tout moment dans les deux ans qui suivent la réception. Le délai de prescription de cinq ans à partir de la réception reste valable. Après les deux premières années, les vices doivent être signalés immédiatement en vertu du CO. Important : la norme SIA 118 ne s’applique que si elle a été expressément convenue.

7. Exclusions

Quelles sont les exclusions de garantie pour un contrat de construction?

Les entrepreneurs généraux rejettent souvent toute responsabilité liée aux vices. Ils cèdent alors aux acheteurs immobiliers les droits liés aux vices susceptibles d’être exercés vis-à-vis des artisans. A priori plus favorable, cet état de fait se révèle problématique. En effet, les juristes doutent de la pertinence juridique d’une telle «cession des droits liés aux défauts». Dans ces conditions, les acheteurs de logement peinent à savoir à qui revient la responsabilité d’un vice. «Si un toit plat est défectueux, il sera presque impossible de déterminer le responsable», assure Othmar Helbling, conseiller zurichois auprès de maîtres d’ouvrage. En cas d’exclusion de garantie ou de transfert des droits liés aux vices, les acheteurs sont livrés à eux-mêmes. C’est pourquoi Othmar Helbling recommande de ne s’adresser qu’à un entrepreneur général qui assume la responsabilité de son propre travail, mais également de ses artisans et sous-traitants.

8. Énergie

L’entrepreneur général est-il responsable de la consommation d’énergie?

Si vous avez commandé expressément une maison Minergie ou un autre label de qualité, l’entrepreneur général est tenu de le livrer. «Si la maison ne correspond pas aux spécifications, le maître d’ouvrage doit pouvoir justifier des défauts lors de la facturation ou de l’exécution», estime Othmar Helbling. C’est plus difficile pour la consommation d’énergie. En effet, le contrat devra mentionner la garantie selon laquelle une consommation d’énergie cible devra être tenue pour l’exploitation de la maison. L’envergure de la garantie est toutefois limitée puisque la consommation ne dépend pas que de la maison, mais également du mode d’utilisation.

9. Modifications

Quels sont les risques liés aux modifications en cours de construction?

Les modifications de commande sont très risquées. La base retenue pour le calcul des coûts peut prêter à contestation. Il est donc essentiel que les travaux ne commencent qu’une fois les plans et les coûts parfaitement définis. Les modifications après coup doivent faire l’objet d’une offre écrite détaillant les coûts.

10. Estimation

Pourquoi faire appel à un expert?

Un expert est responsable du bien-fondé de son analyse. La responsabilité est toutefois limitée pour les estimations de la valeur vénale. Quand un expert estime la valeur d’un bien immobilier sur la base d’hypothèses reconnues, cela n’a pas de valeur contraignante pour l’acheteur.

Financement intelligent

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