Proprietà immobiliare Ipoteca per la casa: valore d’anticipo e sostenibilità

Risposte alle domande prima di comprare una casa: posso permettermela? Quanto capitale proprio mi serve? L’ipoteca è sostenibile?

di UBS Wissen 11 ago 2022 7 minuti di lettura

Chi desidera acquistare una casa e, come la maggior parte delle acquirenti e degli acquirenti, stipula un’ipoteca per finanziarla, deve confrontarsi con i concetti chiave di capitale proprio e sostenibilità. Questi indicano con chiarezza quale immobile ci si può permettere.

Cosa rientra nel capitale proprio o mezzi propri

Ovviamente, l’avere nei conti risparmio e stipendio fanno parte del capitale proprio, ma anche i titoli e gli oggetti di valore, come quadri, gioielli e auto d’epoca, possono essere venduti e rientrare nel capitale proprio. Lo stesso vale per il riscatto di una polizza assicurativa o per un terreno edificabile non occupato. I mezzi propri per l’acquisto di una casa possono essere incrementati anche da anticipi ereditari, prestiti senza interessi o doni da parte dei familiari. Inoltre, in Svizzera, gli averi del pilastro 3a possono essere utilizzati interamente per finanziare un’abitazione di proprietà e valgono anch’essi come mezzi propri.

Quanto costa la mia ipoteca?

Inserite i mezzi propri, il prezzo di acquisto e il reddito familiare nel nostro calcolatore ipoteche e vedrete direttamente se potete permettervi l’immobile dei vostri sogni.

Tutti i mezzi menzionati finora sono considerati come capitale proprio «solido». Esiste inoltre il cosiddetto capitale proprio «soft», che può essere utilizzato in parte per finanziare l’acquisto di un immobile. Questo prevede soprattutto il prelievo anticipato di averi previdenziali del 2° pilastro.

Quanto capitale proprio è necessario

In Svizzera, di norma, il 20 percento del prezzo di acquisto o del valore di mercato deve essere finanziato con capitale proprio. Per il restante 80 percento dell’importo si può accendere un’ipoteca. In questo caso si distingue tra prima e seconda ipoteca. Fino a due terzi del prezzo di acquisto possono essere coperti dalla prima ipoteca, che non deve essere ammortizzata. La seconda ipoteca, invece, deve essere ammortizzata entro 15 anni con rimborsi regolari.

Per il capitale proprio vale quanto segue. Almeno il 10 percento del finanziamento deve provenire da capitale proprio «solido», mentre il restante 10 percento può essere finanziato da un prelievo anticipato dalla cassa pensione. Va notato che in questo modello («solo» il 10 percento di mezzi propri solidi) l’ipoteca ammonta al 90 percento del prezzo di acquisto. Il 10 percento di mezzi propri «soft» non può essere utilizzato per ridurre l’importo dell’ipoteca.

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Altre regole per le case di vacanza e gli immobili a reddito

Chi desidera acquistare una casa per le vacanze o un immobile di lusso deve contribuire al finanziamento con una quota maggiore di capitale proprio, di solito il 40 percento. Inoltre, non è possibile utilizzare gli averi previdenziali del 3° o 2° pilastro come capitale proprio per finanziare gli immobili di vacanza.

Per gli immobili a reddito si applicano ancora altri principi: è possibile contribuire con un valore d’anticipo fino al 75 percento del valore dell’immobile, ma l’ipoteca deve essere ridotta a due terzi del valore dell’immobile entro 10 anni. Può essere utilizzato l’avere previdenziale a condizione che una parte dell’immobile sia occupata dal proprietario.

Cosa indica la sostenibilità

Quando concede un’ipoteca, la banca valuta anche se potete permettervi l’immobile a lungo termine. A tal fine, il costo dell’abitazione viene rapportato al reddito lordo. La regola di base stabilisce che i costi di gestione dell’abitazione non devono superare un terzo del reddito lordo.

Come viene calcolata esattamente la sostenibilità

A prima vista sembra semplice, ma, a causa delle normative in vigore, non è proprio così: per calcolare la sostenibilità si utilizzano tassi d’interesse teorici, ossia importi presunti, anziché interessi reali. In questo modo si garantisce la possibilità di mantenere un immobile anche in caso di aumento dei tassi d’interesse.

I costi ipotecari sono calcolati a un tasso teorico del 5 percento, come è consuetudine sul mercato. Si tratta di un valore che, negli ultimi anni, è stato nettamente superiore agli attuali tassi di mercato per le ipoteche. A ciò si aggiunge l’ammortamento concordato per la seconda ipoteca e un tasso di interesse teorico dell’1% del valore dell’immobile per le spese accessorie e di manutenzione annuali.

Copertura per ogni evenienza

Poiché, con le coppie, entrambi i redditi vengono inclusi nel calcolo della sostenibilità di un’ipoteca, è ragionevole prendere provvedimenti nel caso in cui uno dei due redditi venga inaspettatamente a mancare. L’assicurazione sulla vita vi protegge dalle perdite finanziarie causate da morte o invalidità.

Come già detto, la somma di questi costi non può superare un terzo del reddito lordo. Questo reddito comprende anche la tredicesima mensilità e altre voci del salario durature. Se una coppia acquista un immobile ed entrambi svolgono un’attività lucrativa, i redditi possono essere sommati a patto che venga stipulata una responsabilità solidale, ovvero se sussiste una responsabilità congiunta di entrambe le persone.

Poiché solitamente il reddito lordo diminuisce con il pensionamento, a maggior ragione se in un rapporto di solidarietà entrambi i debitori non lavorano più, è necessario ricalcolare la sostenibilità dell’ipoteca in età avanzata. La cosa migliore è fare già più di 10 anni prima del pensionamento il punto sul tema dell’ammortamento e della vita in questa fase della vita.

Esempi di finanziamento con capitale proprio e sostenibilità

Poiché il calcolo del capitale proprio minimo e del reddito lordo minimo necessari richiede un po’ di lavoro, ecco una panoramica per orientarsi, classificata in base ai diversi valori immobiliari.

Valore dell’immobile

Valore dell’immobile

Capitale proprio minimo necessario

Capitale proprio minimo necessario

Costi annui teorici*

Costi annui teorici*

Reddito lordo minimo necessario*

Reddito lordo minimo necessario*

Valore dell’immobile

600 000

Capitale proprio minimo necessario

120 000

Costi annui teorici*

35 333

Reddito lordo minimo necessario*

106 000

Valore dell’immobile

800 000

Capitale proprio minimo necessario

160 000

Costi annui teorici*

47 111

Reddito lordo minimo necessario*

141 333

Valore dell’immobile

1 000 000

Capitale proprio minimo necessario

200 000

Costi annui teorici*

58 889

Reddito lordo minimo necessario*

176 667

Valore dell’immobile

1 250 000

Capitale proprio minimo necessario

250 000

Costi annui teorici*

73 611

Reddito lordo minimo necessario*

220 833

Valore dell’immobile

1 500 000

Capitale proprio minimo necessario

300 000

Costi annui teorici*

88 333

Reddito lordo minimo necessario*

265 000

Valore dell’immobile

2 000 000

Capitale proprio minimo necessario

400 000

Costi annui teorici*

117 778

Reddito lordo minimo necessario*

353 333

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