Finanziamento Finanziare la proprietà abitativa con averi previdenziali

Prelevare o costituire in pegno il capitale della previdenza professionale e privata per l’acquisto di un immobile: i pro e i contro.

di UBS Sapere 16 nov 2021

L’essenziale in sintesi

  • I vostri risparmi previdenziali del 2° pilastro e del pilastro 3a possono essere impiegati come fondi propri per l’acquisto di un’abitazione.
  • In questo modo, si riduce l’importo dell’ipoteca richiesta e quindi l’onere degli interessi.
  • Un ammortamento indiretto dell’ipoteca riduce l’imposizione fiscale grazie ai versamenti nel pilastro 3a e permette all’investimento di generare redditi.
  • Il 2° pilastro e il pilastro 3a possono essere costituiti in pegno, il che riduce le imposte su ulteriori versamenti nel pilastro 3a, consente redditi da investimenti e non incide sulla previdenza per la vecchiaia.
  • Nel 2° pilastro è possibile continuare a effettuare riscatti volontari dopo un prelievo anticipato, purché vi siano lacune.
  • A partire dai 50 anni si applicano norme speciali per i prelievi anticipati dal 2° pilastro.

Il capitale previdenziale apre la strada alla proprietà abitativa

Negli ultimi dieci anni i prezzi delle abitazioni di proprietà sono aumentati quasi sette volte più velocemente del reddito dell’economia domestica. Questo ha reso più difficile l’acquisto delle proprie quattro mura, specialmente per le famiglie che stanno accumulando capitale. Spesso questi ostacoli di finanziamento possono essere ridotti utilizzando il capitale previdenziale. Questo tipo di finanziamento presenta vantaggi ma anche svantaggi. Potete scoprirli di seguito.

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Finanziamento con il pilastro 3a

Il pilastro 3a permette di risparmiare il capitale della previdenza individuale. L’importo annuo massimo consentito per i pagamenti è attualmente di 7056 CHF per i dipendenti (a partire dal 2023), deducibile dal reddito a fini fiscali. Nell’ambito della promozione della proprietà abitativa (PPA), il capitale previdenziale risparmiato dal 3° pilastro può essere prelevato in anticipo o costituito in pegno per l’acquisto di una proprietà abitativa. È importante notare che sul pagamento dei fondi vengono riscosse delle tasse, il cui ammontare può variare molto a seconda del cantone.

Contrariamente alla previdenza professionale, i valori patrimoniali del pilastro 3a contano comecosiddetti mezzi propriquando si finanzia l’abitazione di proprietà e quindi per il 10% del valore della proprietà che deve essere ottenuto attraverso il risparmio privato. I fondi del pilastro 3a possono essere utilizzati anche in una quota superiore a questo 10% come capitale proprio o per l’ammortamento dell’ipoteca.

Vantaggioso: ammortamento indiretto

Ciò che è interessante del pilastro 3a è che i fondi versati possono essere accreditati come ammortamento indiretto del debito ipotecario. Il patrimonio continua ad appartenere alla persona che lo ha accumulato e può anche essere investito in soluzioni di fondi (per esempio UBS Vitainvest). Allo stesso tempo, il capitale serve come garanzia per l’istituto di credito. Da un lato, questo vi permette di ammortizzare la vostra ipoteca e, dall’altro, risparmiate sulle imposte, limitate annualmente fino all’importo massimo consentito dalla legge.

Possibili lacune in età avanzata

A differenza della previdenza professionale (2° pilastro), nel pilastro 3a non è possibile effettuare rimborsi retroattivi. Ogni anno si può continuare a versare solo l’importo massimo legale. Conseguenza: quanto più denaro è stato prelevato dalla previdenza privata vincolata, tanto minore sarà il saldo del credito risparmiato per il momento del pensionamento.

Costituzione in pegno del pilastro 3a come alternativa

Questa opzione è valida solo nel caso di un prelievo anticipato, ma non nel caso di una costituzione in pegno. Nel caso di una costituzione in pegno, il denaro rimane nel conto previdenza. Il capitale previdenziale funge unicamente da pegno ed è accettato come garanzia dal creditore. Se gli interessi non possono più essere pagati dai titolari delle ipoteche, la banca può attingere al capitale di previdenza. Nel caso di una costituzione in pegno, la garanzia permette di utilizzare una quota maggiore del capitale esterno nel finanziamento. L’ipoteca più alta può essere dedotta dalle imposte sotto forma di debiti ipotecari. Allo stesso tempo, però, il capitale esterno più alto richiede anche più reddito per soddisfare i criteri di sostenibilità.

Confronto: prelievo anticipato e costituzione in pegno del 3° pilastro

Previdenza individuale 3° pilastro

Previdenza individuale 3° pilastro

Prelievo anticipato

Prelievo anticipato

Costituzione in pegno

Costituzione in pegno

Previdenza individuale 3° pilastro

Vantaggi

Prelievo anticipato

  • Ipoteca più bassa
  • Oneri da interessi minori

Costituzione in pegno

  • Risparmio fiscale aggiuntivo
  • Il capitale rimane nel pilastro 3a così come il rendimento da interesse/aumento del valore

Previdenza individuale 3° pilastro

Svantaggi

Prelievo anticipato

  • Nessun risparmio fiscale aggiuntivo
  • Meno mezzi liquidi a causa dell’adempimento fiscale

Costituzione in pegno

  • Ipoteca più alta
  • Oneri da interessi più alti

Finanziamento con il 2° pilastro

Potete anche usare l’avere della cassa pensioni risparmiato per acquistare la proprietà abitativa ad uso proprio o per ammortizzare un’ipoteca. Si può procedere in due modi:

  • innanzitutto, il denaro viene prelevato dalla cassa pensione e tassato con un’aliquota d’imposta sul capitale ridotta. Tuttavia, questo riduce l’avere di vecchiaia.
  • In secondo luogo, il capitale risparmiato viene costituito in pegno come garanzia per il credito senza alcuna conseguenza fiscale. In questo caso, l’avere di vecchiaia rimane intatto.

Il capitale della cassa pensioni non conta come capitale proprio

Di fatto, il capitale della cassa pensione non può essere contato come capitale proprio. Tuttavia, può contribuire all’altra metà del 20% dei mezzi propri richiesti solitamente. Inoltre potete usarlo anche per un acconto più alto o per ammortizzare un debito ipotecario. L’importo minimo per un prelievo anticipato della cassa pensione è di CHF 20 000, i prelievi anticipati sono possibili solo ogni cinque anni e sono soggetti a determinate restrizioni a partire dai 50 anni (vedere «Considerare i rischi»). Il prelievo anticipato deve essere tassato.

Qualsiasi lacuna può essere colmata

I versamenti volontari nella cassa pensione sono consentiti finché c’è una lacuna. Questa viene calcolata partendo dalla differenza tra l’attuale e il possibile credito se si fosse assicurati per tutta la vita lavorativa alle condizioni attuali. La legge stabilisce che dopo un acquisto volontario, deve essere osservato un periodo di attesa di tre anni per qualsiasi prelievo anticipato affinché venga riconosciuta la deducibilità fiscale. Dopo un prelievo anticipato, possono ancora essere effettuati acquisti volontari nel 2° pilastro. Tuttavia, il capitale prelevato deve essere rimborsato prima di poter richiedere nuovamente i vantaggi fiscali. L’importo minimo di rimborso è di 10 000 franchi svizzeri. Inoltre, potete richiedere il rimborso dell’imposta versata per il pagamento del servizio entro 3 anni dal rispettivo rimborso (parziale).

Costituzione in pegno al posto dell’acquisto

Invece di prelevare il capitale della cassa pensione, questo può anche essere costituito in pegno. Una costituzione in pegno serve come garanzia per l’istituto di credito e può quindi avere un effetto positivo sulle condizioni dell’ipoteca o permettere un’ipoteca maggiore. Inoltre, una costituzione in pegno consente ancora l’acquisto fiscalmente privilegiato nella cassa pensione.

Considerare i rischi

  • A partire dai 50 anni: per garantire che le prestazioni di vecchiaia della previdenza professionale non siano messe troppo a rischio, a partire dai 50 anni si applicano disposizioni speciali. Può ancora essere prelevato solo il più alto dei due importi: il capitale disponibile all’età di 50 anni o il 50% del capitale disponibile in una data successiva.
  • Dopo la pensione: a seconda dell’importo e della tempistica del prelievo anticipato, la pensione futura può essere significativamente inferiore. Il valore della proprietà abitativa conta effettivamente come patrimonio, ma il capitale rimane vincolato: potrebbe esserci una mancanza di fondi liquidi. A seconda della situazione del mercato, un’eventuale vendita dell’immobile può richiedere molto tempo o addirittura comportare perdite finanziarie.
  • Prestazioni assicurative: la cassa pensione copre anche i rischi di invalidità e di morte durante la vita professionale. A seconda della cassa pensione, un capitale ridotto della cassa pensione può diminuire questa copertura assicurativa. Potrebbe quindi essere necessario ricorrere a misure private, come la stipula di un’assicurazione sulla vita e di invalidità, per mantenere la copertura assicurativa.

    Confronto: prelievo anticipato o costituzione in pegno dell’avere della cassa pensione

    Cassa pensione 2° pilastro

    Cassa pensione 2° pilastro

    Prelievo anticipato

    Prelievo anticipato

    Costituzione in pegno

    Costituzione in pegno

    Cassa pensione 2° pilastro

    Vantaggi

    Prelievo anticipato

    • Ipoteca più bassa
    • Oneri da interessi minori

    Costituzione in pegno

    • Risparmio fiscale aggiuntivo
    • Mantenimento del pieno diritto alle prestazioni assicurative del 2° pilastro
    • Interesse preferenziale sull’importo del finanziamento superiore all’80%

    Cassa pensione 2° pilastro

    Svantaggi

    Prelievo anticipato

    • Nessun risparmio fiscale aggiuntivo
    • Meno mezzi liquidi a causa dell’adempimento fiscale
    • Si crea una lacuna previdenziale

    Costituzione in pegno

    • Ipoteca più alta
    • Oneri da interessi più alti

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