Finanziamento Finanziare la proprietà abitativa con averi previdenziali

Negli ultimi dieci anni i prezzi delle abitazioni di proprietà sono aumentati quasi sette volte più velocemente del reddito dell’economia domestica. Questo ha reso più difficile l’acquisto delle proprie quattro mura, specialmente per le famiglie che stanno accumulando capitale. Spesso questi ostacoli di finanziamento possono essere ridotti utilizzando il capitale previdenziale. Questo tipo di finanziamento presenta vantaggi ma anche svantaggi. Potete scoprirli di seguito.

Il pilastro 3a permette di risparmiare il capitale della previdenza individuale. L’importo annuo massimo consentito per i pagamenti è attualmente di 7056 CHF per i dipendenti (a partire dal 2023), deducibile dal reddito a fini fiscali. Nell’ambito della promozione della proprietà abitativa (PPA), il capitale previdenziale risparmiato dal 3° pilastro può essere prelevato in anticipo o costituito in pegno per l’acquisto di una proprietà abitativa. È importante notare che sul pagamento dei fondi vengono riscosse delle tasse, il cui ammontare può variare molto a seconda del cantone.

Contrariamente alla previdenza professionale, i valori patrimoniali del pilastro 3a contano comecosiddetti mezzi propriquando si finanzia l’abitazione di proprietà e quindi per il 10% del valore della proprietà che deve essere ottenuto attraverso il risparmio privato. I fondi del pilastro 3a possono essere utilizzati anche in una quota superiore a questo 10% come capitale proprio o per l’ammortamento dell’ipoteca.

Ciò che è interessante del pilastro 3a è che i fondi versati possono essere accreditati come ammortamento indiretto del debito ipotecario. Il patrimonio continua ad appartenere alla persona che lo ha accumulato e può anche essere investito in soluzioni di fondi (per esempio UBS Vitainvest). Allo stesso tempo, il capitale serve come garanzia per l’istituto di credito. Da un lato, questo vi permette di ammortizzare la vostra ipoteca e, dall’altro, risparmiate sulle imposte, limitate annualmente fino all’importo massimo consentito dalla legge.

A differenza della previdenza professionale (2° pilastro), nel pilastro 3a non è possibile effettuare rimborsi retroattivi. Ogni anno si può continuare a versare solo l’importo massimo legale. Conseguenza: quanto più denaro è stato prelevato dalla previdenza privata vincolata, tanto minore sarà il saldo del credito risparmiato per il momento del pensionamento.

Questa opzione è valida solo nel caso di un prelievo anticipato, ma non nel caso di una costituzione in pegno. Nel caso di una costituzione in pegno, il denaro rimane nel conto previdenza. Il capitale previdenziale funge unicamente da pegno ed è accettato come garanzia dal creditore. Se gli interessi non possono più essere pagati dai titolari delle ipoteche, la banca può attingere al capitale di previdenza. Nel caso di una costituzione in pegno, la garanzia permette di utilizzare una quota maggiore del capitale esterno nel finanziamento. L’ipoteca più alta può essere dedotta dalle imposte sotto forma di debiti ipotecari. Allo stesso tempo, però, il capitale esterno più alto richiede anche più reddito per soddisfare i criteri di sostenibilità.

Di fatto, il capitale della cassa pensione non può essere contato come capitale proprio. Tuttavia, può contribuire all’altra metà del 20% dei mezzi propri richiesti solitamente. Inoltre potete usarlo anche per un acconto più alto o per ammortizzare un debito ipotecario. L’importo minimo per un prelievo anticipato della cassa pensione è di CHF 20 000, i prelievi anticipati sono possibili solo ogni cinque anni e sono soggetti a determinate restrizioni a partire dai 50 anni (vedere «Considerare i rischi»). Il prelievo anticipato deve essere tassato.

I versamenti volontari nella cassa pensione sono consentiti finché c’è una lacuna. Questa viene calcolata partendo dalla differenza tra l’attuale e il possibile credito se si fosse assicurati per tutta la vita lavorativa alle condizioni attuali. La legge stabilisce che dopo un acquisto volontario, deve essere osservato un periodo di attesa di tre anni per qualsiasi prelievo anticipato affinché venga riconosciuta la deducibilità fiscale. Dopo un prelievo anticipato, possono ancora essere effettuati acquisti volontari nel 2° pilastro. Tuttavia, il capitale prelevato deve essere rimborsato prima di poter richiedere nuovamente i vantaggi fiscali. L’importo minimo di rimborso è di 10 000 franchi svizzeri. Inoltre, potete richiedere il rimborso dell’imposta versata per il pagamento del servizio entro 3 anni dal rispettivo rimborso (parziale).

Invece di prelevare il capitale della cassa pensione, questo può anche essere costituito in pegno. Una costituzione in pegno serve come garanzia per l’istituto di credito e può quindi avere un effetto positivo sulle condizioni dell’ipoteca o permettere un’ipoteca maggiore. Inoltre, una costituzione in pegno consente ancora l’acquisto fiscalmente privilegiato nella cassa pensione.