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Quelle est l’option la moins chère, louer ou acheter? La réponse à cette question ne peut être qu'individuelle. Mais certains facteurs peuvent vous aider à décider.

Louer ou acheter? Quelle est l’option la moins chère?

La hausse des taux directeurs rend les crédits hypothécaires plus chers. Ainsi, en 2022, pour la première fois en 10 ans, la location était plus avantageuse que l'achat au niveau des frais courants. Il s'agit d'un instantané, qui repose sur le niveau actuel des taux, un financement à 80% et une hypothèque à 10 ans. Pour savoir quels autres facteurs, tant financiers que subjectifs, sont importants dans votre décision, lisez cet article.

Quels sont les avantages et les inconvénients de la location par rapport à l'achat?

Au moment de choisir entre location et achat d'un appartement ou d'une maison, il faut peser le pour et le contre. Le tableau suivant vous donne un aperçu des principaux avantages et inconvénients.

Louer un bien immobilier 

Louer un bien immobilier 

Avantages

Avantages

Inconvénients

Inconvénients

Louer un bien immobilier 

 

Avantages

  • Vous bénéficiez d’une grande mobilité en cas de changement de lieu ou d’emploi.
  • Le déménagement est rapide.
  • La recherche d'un nouveau locataire est généralement simple et rapide.
  • Vous n’avez aucune charge fiscale supplémentaire.
  • Vous avez moins de responsabilités.
  • Vous avez plus de capital disponible.
  • Vous gagnez du temps et de l’argent: le bailleur prend en charge les frais et l’organisation des rénovations et de l'entretien.
  • Selon la situation sur le marché immobilier, vos frais de logement peuvent être moins élevés.

Inconvénients

  • Vous payez le loyer mensuel, mais ne possédez pas de bien immobilier à la fin.
  • Le propriétaire peut résilier le bail à tout moment.
  • Vous avez moins de marge de manœuvre au niveau de l’aménagement.
  • Les modifications de l'aménagement intérieur doivent être reprises par le nouveau locataire, sinon vous devez tout remettre dans l'état initial.
  • Vous ne possédez pas de logement pour votre prévoyance vieillesse.
  • Lorsque les taux d'intérêt sont bas, il peut être plus coûteux de louer que d'acheter.

Louer un bien immobilier 

Acheter un bien immobilier

Avantages

Avantages

Inconvénients

Inconvénients

Louer un bien immobilier 

 

Avantages

  • Vous ne payez pas de loyer.
  • Il n’y a pas de propriétaire pouvant résilier votre bail.
  • Si vous payez votre logement jusqu'à la retraite, vous aurez une prévoyance vieillesse irréprochable.
  • Un bon emplacement est toujours payant: sur le long terme, il y a une augmentation de la valeur.
  • Les intérêts et les frais d'entretien sont déductibles des impôts.
  • Un logement en propriété est un placement financier solide.

Inconvénients

  • Votre mobilité est plus limitée qu'avec la location.
  • Vous devez payer vous-même les rénovations et l'entretien.
  • La valeur locative est considérée comme un revenu imposable.
  • La vente de votre bien immobilier peut prendre beaucoup de temps.

Dans quelles situations est-il plus judicieux de louer et quand est-il préférable d’acheter?

Il n'est pas possible de répondre à cette question de manière générale, car les conditions de vie et les souhaits de chacun sont très différents. En outre, des facteurs externes jouent également un rôle.

Circonstances plaidant en faveur de l’achat d’un logement en propriété:

  • Vous pouvez apporter au moins 20% du prix d'achat par vos fonds propres.
  • Vous souhaitez vous installer dans un lieu fixe et y passer une période prolongée.
  • Vous voulez laisser à vos enfants un placement solide sous la forme d'un bien immobilier ou tout simplement investir.
  • Vous voulez décider seul-e des normes de construction et de l'aménagement intérieur. Vous avez peut-être même une idée très concrète de votre maison sur les plans énergétique et visuel.
  • Vous êtes prêt-e à assumer les frais d'entretien et de rénovation éventuels.
  • La situation sur le marché financier et/ou immobilier est favorable et vous pouvez profiter de taux d'intérêt bas et/ou de prix de l'immobilier peu élevés.
  • Les prix sur le marché immobilier sont stables et vous pouvez vous attendre à ce qu'ils continuent à augmenter, ce qui entraînera également une augmentation de la valeur de votre bien.

Circonstances plaidant en faveur de la location:

  • Vous avez du mal à réunir les fonds propres nécessaires à l'achat d'un bien immobilier ou vous ne pouvez pas les réunir pour le moment.
  • Vous ne souhaitez pas vous engager, par exemple parce que vous vous sentez limité-e dans votre mobilité ou parce que vous ne savez pas ce que l'avenir vous réserve sur le plan professionnel.
  • Vous êtes réticent-e à l'idée d'avoir des charges supplémentaires. Vous n'avez pas envie de devoir entretenir vous-même votre bien immobilier et de vous occuper des réparations et des rénovations.
  • Votre avenir professionnel est incertain.
     

Quelles sont les différences entre les frais mensuels à la location et à l’achat?

Les frais mensuels varient selon que vous louez ou achetez un logement. Pour le calcul, on se base sur le loyer net, c'est-à-dire sans les charges, et on le compare ensuite aux frais mensuels en cas d'achat. Dans le cas d'un achat, les coûts sont principalement liés aux frais de financement mensuels de l'hypothèque. En outre, un montant moyen est ajouté pour l'entretien, la fiscalité (valeur locative, intérêts passifs, déduction des frais d'entretien) et le manque à gagner sur les fonds propres. 

Les biens en propriété gagnent en valeur

Les prix de l'immobilier ont augmenté de manière continue et significative ces dernières années. En théorie, il n'est pas certain qu'il en soit de même à l'avenir, mais l'attractivité accrue du logement et l'immigration croissante indiquent que les prix de l'immobilier devraient continuer à grimper dans la plupart des régions.

Sur un marché attractif, le logement peut être vendu avec un bénéfice. Avant de vendre un bien immobilier, vous devriez donc toujours vous faire une idée du marché immobilier actuel et de son évolution dans un avenir proche. Il est important de vous demander comment le marché évolue dans votre région. Si le calendrier de la vente du bien immobilier est flexible, vous pouvez choisir le meilleur moment.

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Réduction du taux d’intérêt de 0,30% sur votre premier logement en propriété avec UBS ou pour le rachat d’une hypothèque existante auprès d’une autre banque.

L’immobilier comme forme de placement

Le capital sur un compte d'épargne ne génère plus guère de bénéfices de nos jours. Même si des intérêts de l'ordre de quelques dixièmes de pour-cent seront à nouveau versés prochainement, l'inflation prévue sera plus élevée et entraînera une dépréciation réelle du patrimoine. C'est pourquoi l'immobilier est aujourd'hui considéré comme une possibilité judicieuse d'investissement.

Si votre apport en fonds propres est supérieur aux 20% requis, les intérêts hypothécaires mensuels baissent. Ainsi, le rapport peut s’inverser et l’accès à la propriété devenir plus avantageux que la location.

Les facteurs subjectifs jouent un rôle important dans la décision de louer ou d’acheter

Être propriétaire est synonyme d’indépendance et de stabilité. En effet, vous ne risquez pas l’expulsion et pouvez faire de votre bien ce que bon vous semble, à condition de ne mettre en danger et de ne déranger personne. Vous pouvez également apporter votre pierre à l’édifice en réduisant considérablement votre consommation d’énergie et vos émissions de CO2. Une bonne isolation, un nouveau système de chauffage ou l’installation de panneaux solaires permettent de faire des économies tout en faisant un geste pour la planète.

D’un autre côté, être locataire permet d’être plus mobile et de changer rapidement de logement (par exemple pour des raisons professionnelles ou si vous avez besoin de moins de surface parce que les enfants sont partis). Il est également plus facile de gérer financièrement un divorce ou une séparation. Et dans la plupart des cas, les locataires n’ont pas à se charger de l’entretien, des réparations, des décomptes ou de l’achat d’une source d’énergie pour le chauffage.

Quelles sont les options de financement pour l’achat d’un bien immobilier?

Pour que vous puissiez réaliser votre rêve de logement en propriété, vous disposez de plusieurs options pour le financement. Ce dernier se compose toujours de fonds propres et d'une ou plusieurs hypothèques que vous combinez en fonction de vos possibilités financières et de vos souhaits. Si vous construisez un bien immobilier, vous pouvez envisager de recourir à un prêt pour la construction en complément de vos fonds propres.

Hypothèque

  • Hypothèque fixe
  • Hypothèque SARON

Fonds propres

  • Compte et épargne
  • Retraits anticipés de la caisse de pension / nantissement du capital de la caisse de pension
  • Retrait anticipé ou nantissement du capital du pilier 3a
  • Profiter d'une avance sur héritage ou d'une donation

Comparatif d’hypothèques

Notre comparatif d’hypothèques vous offre une vue d’ensemble et vous permet de découvrir celle qui vous convient le mieux.

Quel est l'impact de l'achat d'un bien immobilier sur ma charge fiscale?

L’achat d’un bien immobilier et la propriété entraînent quelques changements en matière d'impôts. Certaines charges fiscales s'ajoutent, d'autres postes peuvent en revanche être déduits des impôts, comme le montre l'aperçu suivant.

Impôts et frais à l'achat

  • Selon le canton, des droits de mutation, ainsi que des frais de registre foncier et de notaire peuvent s'appliquer.

Impôts liés à la propriété:

  • Impôt sur le revenu: la valeur locative est imposable comme un revenu.
  • Impôt sur la fortune.

Vous pouvez faire valoir les déductions fiscales suivantes:

  • Vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires de vos impôts. Bon à savoir: un amortissement de l'hypothèque réduit la dette hypothécaire, ce qui diminue les intérêts de la dette déductibles des impôts. Il en résulte une augmentation de l’impôt sur le revenu.
  • Amortissement indirect dans le pilier 3a.
  • Frais de rénovation et d'entretien préservant la valeur. Par exemple apports dans un fonds de rénovation, travaux de jardinage, travaux de peinture. Tous les frais annexes liés au bien immobilier, tels que l'assurance immobilière. Bon à savoir: vous pouvez déduire ces dépenses de manière forfaitaire ou selon les frais effectifs. Dans la plupart des cantons, le forfait s'élève à 10% de la valeur locative pour les biens immobiliers de moins de 10 ans. Pour les biens immobiliers plus anciens, il est de 20%.
  • Investissements à valeur ajoutée s'ils favorisent l'efficacité énergétique ou l'utilisation d'énergies renouvelables. Les installations solaires, les pompes à chaleur ou les isolations sont déductibles dans la plupart des cantons.

Quels sont les avantages et les inconvénients fiscaux de la location?

S'agissant des impôts, la location est en principe beaucoup plus simple que l'achat ou la propriété d'un logement. Il est donc plus aisé de remplir sa déclaration. Un avantage important est que les locataires ne sont pas imposés sur la valeur locative, un aspect qui concerne directement les propriétaires.

Dans le même temps, les locataires ont moins d’options dans leur planification fiscale. À titre de comparaison, les propriétaires peuvent par exemple déduire les intérêts hypothécaires de leurs impôts, et ce tant qu'ils détiennent une hypothèque. À l’inverse, les locataires ne peuvent pas déduire le loyer, dont le montant est généralement similaire à celui des intérêts hypothécaires. Ils ne peuvent donc pas, comme les propriétaires, réduire ainsi leurs impôts. Il ne reste que l'investissement dans le 3e pilier. Celui-ci peut être déduit du revenu imposable, mais est limité annuellement.

Conclusion

Comme vous pouvez le constater, il n'est pas possible de répondre à la question de la location ou de l'achat de manière générale en Suisse, car cela dépend de la région, du bien, de vos moyens, du moment et de l'horizon temporel, des impôts et de quelques autres facteurs. En outre, personne ne prendra sa décision sur une base exclusivement financière. Trouvez la bonne réponse et demandez conseil si nécessaire.

Bon à savoir

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