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Modification de la loi
La valeur locative propre sera supprimée conformément au vote populaire du 28 septembre. Lisez ce qui change ainsi que les impacts fiscaux.
Contenu:
La Suisse fait partie des rares pays où les propriétaires paient des impôts sur les appartements ou les maisons qu’ils occupent eux-mêmes. Cela va changer. Après des décennies de discussions sur la suppression de l’imposition de la valeur locative, le Conseil national et le Conseil des Etats sont parvenus en décembre 2024 à un consensus ouvrant la voie à un changement fondamental. Le 28 septembre 2025, le peuple suisse s’est prononcé sur la suppression de la valeur locative et l’a approuvée avec 57,7% voix pour.
Nous vous montrons comment fonctionne actuellement l’imposition de la valeur locative, comment réduire la charge qui y est liée et ce que la réforme prévue signifie. pour vous.
La valeur locative correspond au loyer fictif que les propriétaires pourraient obtenir en louant leur logement; elle est imposable en tant que revenu. Selon le Tribunal fédéral, la valeur locative doit représenter au minimum 60% et au maximum 70% du loyer habituel sur le marché. Elle est déterminée par les administrations fiscales cantonales. Les cantons sont libres de choisir le mode de calcul.
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La famille Bürgler habite dans le canton de Zurich et souhaite déterminer la valeur locative de son bien immobilier. Voici comment elle devrait procéder pour le calcul:
Position | Position | Calcul | Calcul | Montant (CHF) | Montant (CHF) |
|---|---|---|---|---|---|
Position | Revenus imposables (parents à raison de 50% chacun) | Calcul | – | Montant (CHF) | 100 000 |
Position | Loyer du marché (estimé) | Calcul | 3 000 × 12 | Montant (CHF) | 36 000 |
Position | Valeur locative (70% de loyer du marché) | Calcul | 36 000 × 0,7 | Montant (CHF) | 25 200 |
Position | Total partiel revenu imposable | Calcul | 100 000 + 25 200 | Montant (CHF) | 125 200 |
Position | Hypothèque | Calcul | – | Montant (CHF) | 850 000 |
Position | Taux hypothécaire (1,5%) | Calcul | 850 000 × 0,015 | Montant (CHF) | –12 750 |
Position | Frais d'entretien | Calcul | – | Montant (CHF) | –7500 |
Position | Valeur locative réduite | Calcul | 25 200 – 12 750 – 7500 | Montant (CHF) | 4950 |
Position | Revenu imposable définitif | Calcul | 100 000 + 4950 | Montant (CHF) | 104 950 |
Les cantons suisses disposent d’une certaine marge de manœuvre lors du calcul de la valeur locative. Ils peuvent en effet la fixer à un niveau supérieur au minimum de 60% défini par le Tribunal fédéral. En outre, les cantons sont libres de choisir la méthode de calcul du loyer servant de base pour la valeur locative.
Au total, onze cantons se basent sur le loyer comparatif. Ils calculent la valeur locative sur la base du loyer usuel sur un marché et dans une région donnés: Appenzell Rhodes-Intérieures, Appenzell Rhodes-Extérieures, Glaris, Grisons, Lucerne, Saint-Gall, Schaffhouse, Schwytz, Tessin, Uri et Valais.
Sept cantons se fondent sur la procédure d’estimation individuelle. Ils calculent la valeur locative avec un modèle hédoniste. Dans ce mode d’estimation, la valeur du bien immobilier est dérivée des prix de vente effectivement obtenus pour des propriétés comparables: Argovie, Berne, Fribourg, Jura, Nidwald, Obwald et Thurgovie.
Les cantons de Bâle-Campagne, Bâle-Ville, Genève, Neuchâtel, Soleure, Vaud, Zoug et Zurich ont développé leurs propres méthodes d’estimation.
Les autorités fiscales réévaluent périodiquement la valeur locative de votre propriété. Il peut arriver que celle-là soit, à tort, trop élevée. Notamment parce que des modifications apportées au bâtiment ou son utilisation comme habitation (par exemple occupation partielle seulement) ne sont pas prises en compte. Par conséquent, il est recommandé de vérifier la valeur locative dans la taxation fiscale et de la comparer avec celle des années précédentes. Si celle-là a effectivement été mal calculée, contactez directement l’administration fiscale compétente dans le délai imparti (en général 30 jours) pour déposer une réclamation par écrit.
En contrepartie de l’imposition de la valeur locative, vous pouvez, en tant que propriétaire, déduire de votre valeur locative des frais directement liés au bien immobilier. Les frais déductibles recouvrent notamment les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien. Votre charge fiscale effective s’en trouve considérablement réduite.
Chaque année, vous pouvez choisir de déduire soit les frais d’entretien réels soit un montant forfaitaire. Dans la plupart des cantons, la déduction forfaitaire se situe entre 10 et 20% de la valeur locative, selon l’âge du bien.
Quels frais peuvent être déduits fiscalement de la valeur locative?
La charge fiscale liée à la valeur locative dépend fortement du niveau des taux d’intérêt. Pour de nombreux propriétaires, si les taux hypothécaires sont bas, les déductions sont moins élevées que l'impôt sur la valeur locative. Les déductions dépassent l'impôt uniquement si les taux d'intérêt sont supérieurs à 2 % et un taux d’avance supérieur à 60 %.
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La valeur locative était un concept controversé depuis longtemps. Introduite en 1934 comme mesure d’urgence pour assainir le budget fédéral, la possibilité de la réformer a été discutée pendant des décennies. Les propriétaires trouvaient absurde de devoir payer des impôts sur un revenu «fictif». D’autres critiques ont porté sur les difficultés liées à l’égalité de traitement fiscal, la charge administrative élevée et les incitation à l'endettement. Après des critiques répétées, le Conseil national et le Conseil des États se sont mis d’accord en décembre 2024 sur un changement de système, désormais été confirmé par référendum. En approuvant la suppression de la valeur locative, le peuple suisse a mis fin à un débat qui durait depuis longtemps et a franchi une étape historique en matière de politique fiscale.
La valeur locative était ancrée dans l’histoire suisse depuis plus de 100 ans et avait subi de nombreux changements au cours de cette période.
Les bénéficiaires de la réforme fiscale sont, en cas de taux hypothécaires bas, les propriétaires de logements récents dans les grands centres. La valeur locative est élevée et les possibilités de déduction supprimées ou limitées les affectent peu, car ils n’ont que très peu de frais d’entretien. Les nouveaux acquéreurs bénéficient en plus de la déduction des intérêts passifs prévue pour les primo-acquéreurs.
Un changement de système profite aussi à ceux qui ont déjà amorti entièrement ou presque entièrement leur hypothèque, c’est-à-dire principalement les retraités. Dans leur cas, la suppression de l’imposition de la valeur locative a une forte incidence sur le plan de leurs revenus.
Les perdants sont plus probablement les propriétaires de biens immobiliers anciens nécessitant une rénovation. Les personnes qui, par exemple, achètent une vieille maison et investissent des montants importants dans sa rénovation ne pourraient plus déduire fiscalement une large part de ces frais. L’écart de prix entre les constructions neuves et les constructions anciennes devrait se creuser : les biens neufs deviendront probablement plus chers, tandis que les bâtiments anciens pourraient voir leur valeur diminuer.
Les propriétaires de résidences secondaires devraient également faire partie des perdants de la réforme. On ne sait pas encore à combien pourrait s’élever un nouvel impôt réel au niveau cantonal. Les cantons de montagne seraient cependant incités à compenser non seulement les pertes liées à la disparition de la valeur locative sur les résidences secondaires, mais aussi à lutter contre les «lits froids».
Par ailleurs, le secteur de la construction devrait compter parmi les perdants de la réforme fiscale, car les incitations à l’entretien des biens immobiliers diminueront, même si la demande pour des travaux de rénovation et d’entretien pourrait encore augmenter brusquement juste avant le changement de système. En raison de la déductibilité limitée des intérêts passifs, la demande de prêts hypothécaires devrait également diminuer. Le secteur bancaire dans son ensemble devrait d’ailleurs figurer parmi les perdants.
Le moment précis de la suppression de la valeur locative propre n’est pas encore connu, et il n’est actuellement pas possible de faire des déclarations contraignantes à ce sujet. Le Conseil fédéral décidera de l’entrée en vigueur et accordera aux cantons suffisamment de temps pour mettre en œuvre les modifications législatives.
Ne pas amortir excessivement l’hypothèque
Après le changement de système, la possibilité d’utiliser les hypothèques pour l’optimisation fiscale disparaît. Cela incite à amortir pour réduire la charge des intérêts. Cependant, une maison individuelle immobilise beaucoup de capital à long terme et représente un risque de concentration pour le développement du patrimoine. Un taux d’endettement constant et modéré favorise la diversification et laisse une marge de manœuvre pour des investissements plus rentables. Les investissements dans des produits financiers permettent souvent d’obtenir des rendements à long terme plus élevés que le coût des intérêts hypothécaires. Cependant, ces investissements comportent également des risques : une hausse des taux d’intérêt peut augmenter les coûts de financement et réduire la valeur de l’immobilier, tandis que les portefeuilles d’investissement sont soumis à des fluctuations de valeur. Une hypothèque à taux fixe offre une meilleure sécurité de planification.
Avancer les rénovations
Pour les rénovations prévues, il convient d’examiner rapidement s’il est judicieux de les avancer afin de profiter encore des déductions fiscales pendant la phase de transition – en particulier face à une augmentation effective des coûts de 20 à 30 % sans déduction fiscale. En raison d’une demande accrue, des délais d’attente plus longs pourraient survenir, ce qui pourrait empêcher l’exécution de tous les travaux souhaités avant le changement de système.
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En acceptant la suppression de la valeur locative, le peuple suisse s’est prononcé en faveur d’un changement historique du système. Pour les propriétaires immobiliers, cela signifie non seulement une simplification du système fiscal, mais aussi la nécessité d’adapter leur planification fiscale et financière. Étant donné que la déduction des frais d’entretien et de rénovation sera supprimée à l’avenir, il vaut la peine de réaliser les rénovations ou les assainissements prévus avant l'entrée en vigueur de la réforme afin de pouvoir les faire valoir fiscalement. Cela concerne en particulier les investissements importants tels que les rénovations énergétiques ou les modernisations. Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer sollten sich zudem frühzeitig über die genauen Übergangsfristen und kantonalen Regelungen informieren, um die verbleibenden steuerlichen Vorteile optimal zu nutzen. Les conseils de spécialistes peuvent aider à utiliser stratégiquement le temps restant et à amortir les conséquences financières de la réforme.
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