Inhalt

  • Rückblick: Die Eigenheimpreise verteuerten sich im 4. Quartal 2025 stark. Im Vorjahresvergleich stiegen die Eigenheimpreise um 4,1%
  • Der Swiss Real Estate Bubble Index: Der UBS-Immobilienblasenindex ist stark gestiegen, weist aber weiterhin auf ein moderates Blasenrisiko bei Wohneigentum hin.
  • Risikokarte: Die Analyse zeigt weiterhin ein Blasenrisiko in den Tourismusregionen Graubündens. 
  • Ausblick: Wohneigentum dürfte sich 2026 um 3 Prozent verteuern. 
The price development on the real estate market is expected to stabilise at a high level in the coming months.

Entwicklung der Immobilienpreise in der Schweiz

Wohneigentum verteuerte sich im 4. Quartal 2025 stark. Im Vorjahresvergleich stiegen die Eigenheimpreise um 4,1 Prozent, während die Konsumentenpreise stagnierten.

Auf dem Mietwohnungsmarkt hat sich der Anstieg der Mieten deutlich verlangsamt. Die Angebotsmieten liegen aktuell noch 1,2 Prozent über dem Vorjahreswert. Auch die Dynamik der Bestandsmieten liess nach: Sie stiegen innert Jahresfrist um 1,4 Prozent.

 

UBS Swiss Real Estate Bubble Index im 4. Quartal 2025: moderat

Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index stieg im 4. Quartal 2025 von 0,27 auf 0,48 Indexpunkte. Dies war der stärkste Quartalsanstieg seit 1989. Das Risiko einer Immobilienblase wird unverändert als moderat eingestuft.


 

Was ist der UBS Real Estate Bubble Index und wie wird er berechnet?

Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index zeigt das Risiko einer allfälligen Immobilienblase – einer deutlichen Überbewertung von Immobilien sowie der Gefahr eines bevorstehenden Preisabfalls – auf dem Schweizer Immobilienmarkt. Bei der Berechnung des Bubble Index verwenden die UBS-Ökonominnen und -Ökonomen ein Modell mit verschiedenen Faktoren:

  • Preis-Miet- und Preis-Einkommens-Verhältnis (Fundament)
  • Reale Preisveränderungsrate über 3 und 10 Jahre (Dynamik)
  • Kostenvergleich Kauf-Miete (Kosten)
  • Hypothekarvolumen-zu-Einkommen und Reinzugang am Bestand (Umfeld).

In Abhängigkeit vom aktuellen Wert wird das Immobilienblasenrisiko in folgende vier Kategorien eingeteilt:

  • Akut (oberhalb 2)
  • Erhöht (zwischen 1 und 2)
  • Moderat (zwischen 0 und 1)
  • Gering (unterhalb 0)

Die Grafik zeigt das Risiko einer Immobilienblase in den letzten 40 Jahren. Im Jahr 2025 zeigt der Swiss Real Estate Bubble Index Werte zwischen 0 und 1 an, was der Einschätzung von "moderat" entspricht.

Jetzt detaillierte Analyse herunterladen

Mehr wissen, mehr verstehen: In der aktuellen Ausgabe des Swiss Real Estate Bubble Index finden Sie die komplette Analyse zum Schweizer Wohnungsmarkt.

Die Risikokarte zeigt, in welchen Gemeinden eine Überhitzung des Immobilienmarkts droht

Die Karte zeigt die Preisentwicklung der letzten fünf Jahre für alle 106 Wirtschaftsregionen der Schweiz sowie eine Indikation des regionalen Risikos anhand der Entwicklung des Preis-Einkommens- und Preis-Miet-Verhältnisses (Perspektive Fundament).

  • Hohe Ungleichgewichte bestehen praktisch ausschliesslich in den Tourismusregionen Graubündens. Dies ist eine Folge des Zweitwohnungsbooms vor dem Hintergrund des knappen Angebots.
  • In der Westschweiz haben die Ungleichgewichte am Genfersee zugenommen. In der Region Genf besteht allerdings weiterhin kein erhöhtes Ungleichgewicht als Folge der zuletzt unterdurchschnittlichen Preisentwicklung. Ein hohes Ungleichgewicht weisen zudem die Regionen Yverdon und Pays d'Enhaut auf.
  • In den Erstwohnungsmärkten der Deutschschweiz besteht neben der Region Einsiedeln neu auch in der Stadt Zürich und in Nidwalden ein hohes Ungleichgewicht.

 

Die Immobilienpreise in unterschiedlichen Regionen in der Schweiz werden den Mietpreisen gegenübergestellt. So entsteht eine Karte, die aufzeigt, in welchen Regionen ein Risiko für eine Immobilienblase besteht.
Quelle: UBS. Ungleichgewichte: Sehr hoch: Veränderung des Preis-Einkommens- und Preis-Miet-Verhältnis grösser als bei 90 Prozent der Regionen. Hoch: Veränderung des Preis-Einkommens- und Preis-Miet-Verhältnis grösser als bei 75 Prozent der Regionen.

Wie ist die Prognose für die Entwicklung des Immobilienmarktes in der Schweiz?

Für die nächsten Quartale zeichnet sich trotz attraktiver Finanzierungsbedingungen eine Verlangsamung der Preisanstiege bei Eigenheimen ab. Das Wirtschaftswachstum in der Schweiz droht weiter an Dynamik zu verlieren. Die steigende Unsicherheit in Bezug auf Arbeitsplätze und Einkommen dürfte sich negativ auf die Nachfrage nach Eigenheimen auswirken. Für die Jahre 2026 und 2027 gehen wir als Folge der angespannten Tragbarkeit von Wohneigentum von einer leichten Abschwächung der Preisanstiege auf rund 3 Prozent aus. Nicht in allen Regionen dürften Eigentümer aber gleich stark von Wertgewinnen profitieren.

Regionaler Preisausblick

Die besten Voraussetzungen für überdurchschnittliche Preisanstiege − gemessen am lokalen Nachfrageüberhang, dem Momentum und dem relativen Preisniveau auf dem Eigenheimmarkt − verzeichnen das Oberwallis, das Berner Oberland, Chur, Luzern und Schaffhausen. Unsere Analysen sprechen für eine unterdurchschnittliche Preisentwicklung am Genfersee, entlang des Jurabogens und in der Nordwestschweiz.

Karte der Regionen mit den höchsten und niedrigsten erwarteten zukünftigen Preisen.
Quelle: UBS. Regionen mit der höchsten bzw. tiefsten erwarteten künftigen Preisentwicklung.

Alle Fakten zu Ihrer Wunschgemeinde

Sie wollen wissen, wie sich die Immobilienpreise oder die Bevölkerung in einer Gemeinde entwickelt haben? Oder wie der Standort generell eingestuft wird? Wie hoch die Steuerbelastung ist? Der Gemeinde-Ratgeber von UBS gibt Ihnen alle Antworten, kompakt und kostenlos.

FAQ Immobilienpreise und Immobilienblase

Wissenswertes für Sie

Disclaimer

Diese Publikation dient nur zur persönlichen Information innerhalb der Schweiz und ist nicht als Empfehlung, Offerte oder Aufforderung zur Offertstellung für Anlage- oder andere spezifische Produkte und Dienstleistungen zu verstehen. Sie stellt keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung dar und sollte nicht als Grundlage für finanzielle Entscheide dienen. Sie sollten sich professionell beraten lassen, bevor Sie eine diesbezügliche Entscheidung treffen.
Alle in dieser Publikation enthaltenen Informationen und Meinungen stammen aus als zuverlässig und glaubwürdig eingestuften Quellen, trotzdem lehnt UBS jede vertragliche oder stillschweigende Haftung für falsche oder unvollständige Informationen ab. Die Ansichten von UBS-externen Autorinnen und Autoren sind deren eigene Meinung und spiegeln nicht zwingend die Auffassung von UBS AG und ihren verbundenen Unternehmen wider. Die vollständige oder teilweise Reproduktion ohne ausdrückliche Erlaubnis von UBS ist untersagt.

© UBS 1998 - 2026. Alle Rechte vorbehalten. Das Schlüsselsymbol und UBS gehören zu den geschützten Marken von UBS.