Inhalt

  • Rückblick: Die Eigenheimpreise sind im 3. Quartal 2025 im Vergleich zum vorherigen Quartal um 0,8% gestiegen.
  • Der Swiss Real Estate Bubble Index: Der UBS-Immobilienblasenindex ist leicht gestiegen, weist aber weiterhin auf ein moderates Blasenrisiko bei Wohneigentum hin.
  • Risikokarte: Die Analyse zeigt weiterhin ein Blasenrisiko in den Tourismusregionen Graubündens. 
  • Ausblick: Wohneigentum dürfte sich 2026 um 3 Prozent verteuern. 
The price development on the real estate market is expected to stabilise at a high level in the coming months.

Entwicklung der Immobilienpreise in der Schweiz

Wohneigentum verteuerte sich im 3. Quartal 2025 nominal um 0,8 Prozent. Im Jahresvergleich stiegen die Eigenheimpreise damit um 3,5 Prozent – der höchste Wert seit über drei Jahren –, während die Konsumentenpreise stagnierten.

Auf dem Mietwohnungsmarkt hat sich der Anstieg der Mieten deutlich verlangsamt. Die realen Angebotsmieten liegen aktuell 1,1 Prozent über dem Vorjahreswert. Die Bestandsmieten stiegen innert Jahresfrist um 1,4 Prozent. Der im September 2025 nochmals gesunkene Referenzzinssatz dürfte den Anstieg der Bestandsmieten in den kommenden Quartalen weiter dämpfen.

 

UBS Swiss Real Estate Bubble Index im 3. Quartal 2025: moderat

Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index ist im 3. Quartal 2025 leicht von 0,20 auf 0,29 Indexpunkte gestiegen. Das Risiko einer Immobilienblase wird damit weiterhin als moderat eingestuft. Eine Preiskorrektur in den nächsten Quartalen erscheint unwahrscheinlich.


 

Was ist der UBS Real Estate Bubble Index und wie wird er berechnet?

Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index zeigt das Risiko einer allfälligen Immobilienblase – einer deutlichen Überbewertung von Immobilien sowie der Gefahr eines bevorstehenden Preisabfalls – auf dem Schweizer Immobilienmarkt. Bei der Berechnung des Bubble Index verwenden die UBS-Ökonominnen und -Ökonomen ein Modell mit verschiedenen Faktoren:

  • Preis-Miet- und Preis-Einkommens-Verhältnis (Fundament)
  • Reale Preisveränderungsrate über 3 und 10 Jahre (Dynamik)
  • Kostenvergleich Kauf-Miete (Kosten)
  • Hypothekarvolumen-zu-Einkommen und Reinzugang am Bestand (Umfeld).

In Abhängigkeit vom aktuellen Wert wird das Immobilienblasenrisiko in folgende vier Kategorien eingeteilt:

  • Akut (oberhalb 2)
  • Erhöht (zwischen 1 und 2)
  • Moderat (zwischen 0 und 1)
  • Gering (unterhalb 0)

Die Grafik zeigt das Risiko einer Immobilienblase in den letzten 40 Jahren. Im Jahr 2025 zeigt der Swiss Real Estate Bubble Index Werte zwischen 0 und 1 an, was der Einschätzung von "moderat" entspricht.

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Die Risikokarte zeigt, in welchen Gemeinden eine Überhitzung des Immobilienmarkts droht

Die Karte zeigt die Preisentwicklung der letzten fünf Jahre für alle 106 Wirtschaftsregionen der Schweiz sowie eine Indikation des regionalen Risikos anhand der Entwicklung des Preis-Einkommens- und Preis-Miet-Verhältnisses (Perspektive Fundament).

  • Hohe Ungleichgewichte bestehen praktisch ausschliesslich in den Tourismusregionen Graubündens. Dies ist eine Folge des Zweitwohnungsbooms vor dem Hintergrund des knappen Angebots.
  • In der Westschweiz haben die Ungleichgewichte am Genfersee zugenommen. In der Region Genf besteht allerdings weiterhin kein erhöhtes Ungleichgewicht als Folge der zuletzt unterdurchschnittlichen Preisentwicklung. Ein hohes Ungleichgewicht weisen zudem die Regionen Yverdon und Pays d'Enhaut auf.
  • In den Erstwohnungsmärkten der Deutschschweiz besteht neben der Region Einsiedeln neu auch in der Stadt Zürich und in Nidwalden ein hohes Ungleichgewicht.

 

Die Immobilienpreise in unterschiedlichen Regionen in der Schweiz werden den Mietpreisen gegenübergestellt. So entsteht eine Karte, die aufzeigt, in welchen Regionen ein Risiko für eine Immobilienblase besteht.
Quelle: UBS. Ungleichgewichte: Sehr hoch: Veränderung des Preis-Einkommens- und Preis-Miet-Verhältnis grösser als bei 90 Prozent der Regionen. Hoch: Veränderung des Preis-Einkommens- und Preis-Miet-Verhältnis grösser als bei 75 Prozent der Regionen.

Wie ist die Prognose für die Entwicklung des Immobilienmarktes in der Schweiz?

Für die nächsten Quartale zeichnet sich trotz attraktiver Finanzierungsbedingungen eine Verlangsamung der Preisanstiege bei Eigenheimen ab. Das Wirtschaftswachstum in der Schweiz droht weiter an Dynamik zu verlieren. Die steigende Unsicherheit in Bezug auf Arbeitsplätze und Einkommen dürfte sich negativ auf die Nachfrage nach Eigenheimen auswirken. Bis Ende 2025 dürften die Preise rund 3,5 Prozent über dem Niveau vom Jahresanfang liegen. Für die Jahre 2026 und 2027 gehen wir als Folge der angespannten Tragbarkeit von Wohneigentum von einer leichten Abschwächung der Preisanstiege auf rund 3 Prozent aus. Nicht in allen Regionen dürften Eigentümer aber gleich stark von Wertgewinnen profitieren.

Regionaler Preisausblick

Die besten Voraussetzungen für überdurchschnittliche Preisanstiege − gemessen am lokalen Nachfrageüberhang, dem Momentum und dem relativen Preisniveau auf dem Eigenheimmarkt − verzeichnen das Oberwallis, das Berner Oberland, Chur, Luzern und Schaffhausen. Unsere Analysen sprechen für eine unterdurchschnittliche Preisentwicklung am Genfersee, entlang des Jurabogens und in der Nordwestschweiz.

Karte der Regionen mit den höchsten und niedrigsten erwarteten zukünftigen Preisen.
Quelle: UBS. Regionen mit der höchsten bzw. tiefsten erwarteten künftigen Preisentwicklung.

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FAQ Immobilienpreise und Immobilienblase

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