Nebenkosten & Co. Steuerliche Abzugsmöglichkeiten Wohneigentum

Wasser, Heizung, Solaranlage, Hypothekarzinsen: welche Aufwendungen können steuerlich geltend gemacht werden?

von Felix Hauser 31. Mär 2017

Als Wohneigentümer haben Sie das Glück, in den eigenen vier Wänden zu leben. Sie müssen allerdings auch viele Rechnungen begleichen. Reparaturen, Versicherungsprämien, Gebäudeunterhalt, ebenso wie Vermögens- und Einkommenssteuern können das Budget stark belasten. Als Hauseigentümer sollten Sie Ihre Finanzen sorgfältig planen, um böse Überraschungen zu vermeiden und für Unvorhergesehenes gewappnet zu sein. Darüber hinaus sollten Sie mit den steuerlichen Abzugsmöglichkeiten rund um Ihr Eigenheim vertraut sein. Viele Eigentümer sind sich in einigen Punkten unsicher und stolpern immer wieder über die gleichen Fragen.

Können Kosten für Strom, Wasser und Heizöl als Gebäudeunterhalt geltend gemacht werden?

Nein. Sowohl die Aufwendungen für Heizöl, Strom und Wasser als auch die Kosten für Abwasser, Telefon oder Kabelanschluss sind klassische Lebenserhaltungs- und Betriebskosten und können nicht als Liegenschaftsunterhalt abgesetzt werden. Sollte beispielsweise Ihre Ölheizung kaputtgehen, lassen sich Reparaturarbeiten, die Kosten für Ersatzteile oder neue technische Einrichtungen steuerlich geltend machen.

Kann ich Kosten für Gärtner, Maler und Co. in der Steuererklärung berücksichtigen?

Ja. Grundsätzlich können Sie Aufwendungen, die unter Erneuerung und Gebäudeunterhalt fallen, voll abziehen. Eine Ausnahme bilden hierbei allerdings wertvermehrende Investitionen, die nicht berücksichtigt werden dürfen. Ein zu renovierendes Badezimmer in einen luxuriösen Wellnesstempel zu verwandeln, wäre z.B. eine wertvermehrende Investition. Ihnen steht es frei, alle effektiven Auslagen oder eine Pauschale geltend zu machen. Die Pauschale liegt je nach Kanton und Alter der Liegenschaft meist bei 10 bis 20 Prozent des Eigenmietwertes.

Kann ich den Bau einer Solaranlage und anfallende Kosten für Spengler und Dachdecker steuerlich absetzen?

Ja. Die Errichtung von Fotovoltaik- und thermischen Solaranlagen sind unter dem Titel Energiesparen absetzbar. Auch Kosten für den Spengler können abgezogen werden, sofern dieser an der Anlage gearbeitet hat. Sonstige Spengler- und Dachdeckerarbeiten lassen sich als Gebäudeunterhalt abziehen. Ausser, die Steuerbehörde schätzt diese als wertvermehrend ein.

Steigt der Eigenmietwert nach einer Sanierung und energetischen Optimierung?

Ja, der Eigenmietwert kann durchaus steigen. Energetische Sanierungsmassnahmen können zwar abgesetzt werden, die Investitionen führen allerdings oft zu einem Mehrwert. Ist das der Fall, wird der Eigenmietwert bei der nächsten Neueinschätzung der Liegenschaft durch den jeweiligen Kanton entsprechend angehoben. Bei einigen Energiesparmassnahmen kann es sogar passieren, dass der Steuervorteil zu Beginn durch einen dauerhaft höheren Eigenmietwert wieder kompensiert wird.

Gibt es Möglichkeiten, den Eigenmietwert zu reduzieren?

Die Festsetzung der Eigenmietwerte und deren periodische Anpassungen sind in der Bevölkerung sehr umstritten und sorgen immer wieder für Diskussionsstoff. Steuerbehörden sind sehr streng, wenn es um die Reduktion der Eigenmietwerte geht. Nur bei triftigen Gründen kann diese gewährt werden. Solche Gründe können beispielsweise eine nachweisbare Unternutzung einer Liegenschaft sein oder ein Missverhältnis zwischen Einkommen und Eigenmietwert. Die Höhe des Eigenmietwertes ist von Kanton zu Kanton unterschiedlich, genauso wie die Bereitschaft, die Werte unter bestimmten Voraussetzungen zu reduzieren.

Welche Belege muss ich für die Steuererklärung aufbewahren?

Grundsätzlich sollten Sie alle Rechnungen, Quittungen und sonstigen Belege aufheben, die Sie für die Steuererklärung benötigen. Die Unterlagen werden von den meisten Steuerbehörden auch angefordert und geprüft. Fehlen notwendige Rechnungen oder sind welche von den Behörden nicht nachvollziehbar, wird im ungünstigsten Fall nur der Pauschalabzug zugelassen. Wenn Sie von Vornerein den Pauschalabzug wählen, sind keine Belege notwendig.

Sind Schuldzinsen, Baurechtzinsen und andere Finanzierungskosten abziehbar?

Schuldzinsen sind absetzbar. Egal, ob es sich um eine Hypothek bei der Bank oder um ein anderes verzinstes Darlehen handelt. Die Errichtung von Schuldbriefen zählt zu den Anlagekosten und ist wie alle anderen Aufwendungen für Kauf und Baumassnahmen entscheidend für die spätere Besteuerung des Grundstückgewinns. Nicht abziehbar sind Amortisationen, wenn Sie das Grundstück im Privatvermögen halten. Auch die steuerliche Absetzung von Baurechtzinsen sind bei der Bundessteuer und in vielen Kantonen nicht zugelassen. Wenn Sie die Liegenschaft vermieten, ist der Abzug der Baurechtzinsen allerdings möglich.