Immobilien Wohneigentum: Liegenschaftsunterhalt und Steuern
Energie, Solaranlage, Hypothekarzinsen? Welche Ausgaben für den Liegenschaftsunterhalt von den Steuern abgesetzt werden können.
Wenn Sie Wohneigentum besitzen, freuen Sie sich sicher darüber, in den eigenen vier Wänden zu leben. Und stören sich vielleicht ab und zu über die vielen Rechnungen, die zu begleichen sind, sowie über den administrativen Aufwand. Richtig ärgerlich wird es, wenn Sie Abzüge bei den Steuern vergessen oder eine Renovation in steuerlicher Hinsicht falsch geplant haben. Um dieses Risiko so klein wie möglich zu halten, haben wir für Sie die wichtigsten Punkte zusammengetragen zum Thema Liegenschaftsunterhalt und Steuern.
Unterhaltsarbeiten absetzbar, Nebenkosten zum Teil
Alle Kosten, die für den Werterhalt Ihrer Liegenschaft notwendig sind, können Sie in Ihrer Steuererklärung als Abzüge aufführen. Dazu gehören Rechnungen für Gärtner-, Maler- oder Spenglerarbeiten wie auch Ihre Aufwände für den Ersatz der Haustechnik, von der Heizung über die Waschmaschine bis hin zur Steuerung des Garagentors. Auch Prämien für die Gebäudeversicherung oder Wartungsabos für die Haustechnik (bspw. Serviceabo für den Lift) sollten Sie nicht vergessen. Ebenfalls sind Einlagen in den Erneuerungsfonds abzugsfähig, sofern diese Mittel nur zur Bestreitung von Unterhaltskosten für die Gemeinschaftsanlagen verwendet werden. Einige Kantone kennen eine Liegenschaftssteuer: Diese gehört nach gängiger Auffassung zum Liegenschaftsunterhalt und kann somit steuerlich ebenfalls in Abzug gebracht werden.
Sie können in der Steuererklärung eine Pauschale oder die effektiven Kosten angeben – wählen Sie die Variante, die höher ausfällt. Die Pauschale hängt vom Alter der Liegenschaft wie auch vom Kanton ab und liegt meist zwischen 10 und 20 Prozent des Eigenmietwerts. Wenn Sie die effektiven Kosten angeben, müssen Sie die Ausgaben mit Rechnungen und Quittungen beweisen – bewahren Sie also alles auf. Sind Ausgaben aus Sicht der Steuerbehörde ungenügend belegt oder nicht nachvollziehbar, wird im ungünstigsten Fall nur der Pauschalabzug zugelassen. Für den Pauschalabzug sind übrigens keine Belege notwendig, die Ausgaben müssen auch nicht in voller Höhe angefallen sein.
Stehen grössere, planbare Renovationsarbeiten an, so lohnt es sich, die Arbeit auf zwei Jahre zu verteilen, um die Progression gleich in zwei Steuerperioden zu brechen. Arbeiten und Rechnungen müssen dann klar den beiden Jahren zugeordnet werden können.
Nicht absetzbar sind hingegen Ausgaben, die als Lebenserhaltungs- oder Betriebskosten betrachtet werden. Also Ihre Aufwendungen für Heizenergie, Strom, Wasser, Abwasser, Abfallgebühren wie auch die Rechnungen der Telekombetriebe.
Ebenfalls nicht abzugsberechtigt sind Investitionen, die wertvermehrend sind. Wenn Sie etwa neu eine Sauna einbauen oder einen Wintergarten erstellen lassen, reduzieren diese Auslagen Ihr steuerbares Einkommen nicht. Erst Renovationen der Sauna oder des Wintergartens dürfen dann wieder abgesetzt werden.
Energetische Sanierung lukrativ
Energetische Sanierungen sind zwar wertsteigernd, aber dennoch absetzbar. Im Rahmen der Energiestrategie 2050 hat der Bund per Anfang 2020 neue Steuerabzüge dafür eingeführt und unter anderem Folgendes beschlossen:
- Investitionen in energiesparende und umweltschonende Massnahmen können Sie auf höchstens drei Steuerjahre verteilen.
- Wenn Sie ein nicht energetisches Gebäude auf dem gleichen Grundstück durch einen gleichwertigen, energieeffizienten Neubau ersetzen, sind die Rückbaukosten steuerlich abzugsfähig.
Wenn Sie auf dem Dach Ihres Hauses eine Fotovoltaik- oder eine thermische Solaranlage errichten lassen, gehören auch die damit in Zusammenhang stehenden Kosten für Spengler- oder Dachdeckerarbeiten zu den Aufwänden. Andere Spengler- oder Dachdeckerarbeiten lassen sich als Gebäudeunterhalt abziehen, solange sie nicht wertvermehrend sind, wie zum Beispiel der Ausbau des Dachgeschosses.
Energetische Sanierungen sind übrigens nicht nur steuerlich absetzbar, sondern werden aktuell auch durch den Staat unterstützt. Mehr dazu im Beitrag «Gewusst wie: energieeffizient bauen und sanieren».
Der viel diskutierte Eigenmietwert
Wer Wohneigentum selber bewohnt, versteuert den sogenannten Eigenmietwert, der von der kantonalen Steuerbehörde festgelegt wird. Haben Sie für Ihr Haus eine wertvermehrende Investition vorgenommen, etwa einen Wintergarten erstellen lassen oder eine energetische Sanierung vorgenommen, wird Ihr Eigenmietwert bei der nächsten Neueinschätzung entsprechend angehoben.
Für eine Reduktion des Eigenmietwerts braucht es triftige Gründe. Das kann eine nachweisbare Unternutzung einer Liegenschaft sein, die Verkleinerung des Grundstücks oder ein Missverhältnis zwischen Einkommen und Eigenmietwert. Die Praxis bei der Reduktion ist nicht in allen Kantonen gleich.
Die Abschaffung des Eigenmietwerts wird zwar seit langer Zeit gefordert und zurzeit im Parlament diskutiert, aber beschlossen ist noch nichts. Diskutiert wird in diesem Zusammenhang auch, wie stark dann die Steuerabzüge für Schuldzinsen eingeschränkt würden.
Hypotheken sind voll abziehbar
Schuldzinsen jeglicher Art sind absetzbar, egal, ob es sich um eine Hypothek bei der Bank oder um ein anderes verzinstes Darlehen handelt. Die Errichtung von Schuldbriefen zählt zu den Anlagekosten und ist wie alle anderen Aufwendungen für Kauf und Baumassnahmen entscheidend für die spätere Besteuerung des Grundstückgewinns.
Nicht abziehbar sind Amortisationen, wenn Sie das Grundstück im Privatvermögen halten. Auch die steuerliche Absetzung von Baurechtzinsen sind bei der Bundessteuer wie auch in vielen Kantonen nicht zugelassen. Wenn Sie hingegen die Liegenschaft vermieten, ist der Abzug der Baurechtzinsen möglich.
Gute Planung zahlt sich aus
Wer in den eigenen vier Wänden wohnt, hat viele Möglichkeiten, die Steuerbelastung zu optimieren. Ob Hypotheken und Schuldzinsen, energetische Haussanierungen oder werterhaltende Massnahmen – all diese Ausgaben lassen sich absetzen in der Steuererklärung. Wichtig ist, das Thema Liegenschaftsunterhalt und Steuern rechtzeitig anzugehen. Die frühzeitige Planung umfangreicher Renovationen zahlt sich häufig aus. Im Zentrum steht die Frage, ob es steuertechnisch vorteilhafter ist, die Arbeiten und somit die anfallenden Kosten über mehrere Jahre zu verteilen. Mit guter Vorbereitung ist die Freude am eigenen Zuhause noch grösser.
