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Gesetzesänderung
Der Eigenmietwert wird gemäss Volksabstimmung vom 28. September abgeschafft. Lesen Sie, was sich somit ändert und wie die steuerlichen Auswirkungen sind.
Inhalt:
Die Schweiz gehört zu den wenigen Ländern, wo Eigentümerinnen und Eigentümer Steuern auf selbst genutzte Wohnungen oder Häuser zahlen. Das wird sich ändern. Nachdem die Abschaffung der Besteuerung des Eigenmietwerts über Jahrzehnte diskutiert wurde, einigten sich National- und Ständerat im Dezember 2024 auf einen grundlegenden Wechsel. Am 28. September 2025 stimmte die Schweizer Stimmbevölkerung über die Abschaffung des Eigenmietwerts ab und hat diese mit 57,7% Ja-Stimmen angenommen.
Wir zeigen Ihnen, wie die aktuell noch gültige Besteuerung des Eigenmietwerts funktioniert, wie sich die Belastung verringern lässt und was die geplante Reform für Sie bedeutet.
Der Eigenmietwert entspricht einem fiktiven Mietzins, den Eigentümerinnen und Eigentümer bei der Vermietung ihres Wohneigentums erzielen könnten. Diesen Wert müssen Selbstnutzerinnen und Selbstnutzer als Einkommen versteuern. Laut Bundesgericht muss der Eigenmietwert mindestens 60 Prozent und darf maximal 70 Prozent der marktüblichen Miete betragen. Festgelegt wird er von der kantonalen Steuerbehörde. Darüber hinaus sind die Kantone frei in der Berechnung des Eigenmietwerts.
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Familie Bürgler wohnt im Kanton Zürich und möchte herausfinden, wie hoch der Eigenmietwert ihrer Immobilie ist. So sollte sie bei der Berechnung vorgehen:
Position | Position | Berechnung | Berechnung | Betrag (CHF) | Betrag (CHF) |
|---|---|---|---|---|---|
Position | Steuerbares Einkommen (Eltern je 50 %) | Berechnung | – | Betrag (CHF) | 100 000 |
Position | Marktmiete (geschätzt) | Berechnung | 3 000 × 12 | Betrag (CHF) | 36 000 |
Position | Eigenmietwert (70 % der Marktmiete) | Berechnung | 36 000 × 0,7 | Betrag (CHF) | 25 200 |
Position | Zwischensumme steuerbares Einkommen | Berechnung | 100 000 + 25 200 | Betrag (CHF) | 125 200 |
Position | Hypothek | Berechnung | – | Betrag (CHF) | 850 000 |
Position | Hypothekarzins (1,5%) | Berechnung | 850 000 × 0,015 | Betrag (CHF) | –12 750 |
Position | Unterhaltskosten | Berechnung | – | Betrag (CHF) | –7500 |
Position | Reduzierter Eigenmietwert | Berechnung | 25 200 – 12 750 – 7500 | Betrag (CHF) | 4950 |
Position | Endgültig steuerbares Einkommen | Berechnung | 100 000 + 4950 | Betrag (CHF) | 104 950 |
Bei der Berechnung des Eigenmietwerts haben Schweizer Kantone einen gewissen Handlungsspielraum. Das heisst, sie können den Eigenmietwert höher als das vom Bundesgericht festgelegte Minimum von 60 Prozent ansetzen. Darüber hinaus sind die Kantone frei in der Wahl der Methode zur Ermittlung des Mietzinses als Grundlage für den Eigenmietwert:
Insgesamt elf Kantone stellen auf die sogenannte Vergleichsmiete ab. Sie berechnen den Eigenmietwert auf der Grundlage des markt- und ortsüblichen Mietzinses: Appenzell Innerrhoden, Appenzell Ausserrhoden, Glarus, Graubünden, Luzern, St. Gallen, Schaffhausen, Schwyz, Tessin, Uri und Wallis.
Sieben Kantone setzen auf das Einzelbewertungsverfahren. Dabei berechnen sie den Eigenmietwert mit einem hedonischen Modell. Bei der hedonischen Schätzung wird der Immobilienwert anhand tatsächlich erzielter Verkaufspreise von vergleichbaren Liegenschaften hergeleitet: Aargau, Bern, Freiburg, Jura, Nidwalden, Obwalden und Thurgau.
Die Kantone Basel-Landschaft, Basel-Stadt, Genf, Neuenburg, Solothurn, Waadt, Zug und Zürich wiederum haben eigene Bewertungsmethoden entwickelt.
Die Steuerbehörden schätzen den Eigenmietwert Ihrer Immobilie periodisch neu ein. Es kann durchaus einmal vorkommen, dass der Eigenmietwert fälschlicherweise zu hoch angesetzt wird. Beispielsweise, dass Änderungen am Gebäude oder dessen Wohnnutzung (z.B. nur teilweise Bewohnung) nicht berücksichtigt werden. Daher lohnt es sich, den Wert in der Steuerveranlagung zu überprüfen und mit den Vorjahren zu vergleichen. Sollte der Eigenmietwert tatsächlich falsch berechnet worden sein, wenden Sie sich innerhalb der gültigen Frist (i.d.R. 30 Tage) direkt an die zuständige Steuerbehörde, um schriftlich Einsprache einzureichen.
Als Ausgleich für die Besteuerung können Sie als Wohneigentümerin oder Wohneigentümer vom Eigenmietwert Kosten abziehen, die direkt mit der Immobilie zusammenhängen. Dazu gehören die Hypothekarzinsen und die Unterhaltskosten. Dadurch lässt sich die effektive steuerliche Belastung deutlich verringern.
Dabei können Sie jedes Jahr wählen, ob Sie die effektiven Unterhaltskosten oder einen Pauschalabzug geltend machen. In den meisten Kantonen liegt der pauschale Abzug zwischen 10 und 20 Prozent des Eigenmietwerts, abhängig vom Alter der Liegenschaft.
Welche Kosten sich steuerlich vom Eigenmietwert abziehen lassen:
Die Steuerbelastung durch den Eigenmietwert hängt stark vom Zinsniveau ab. Bei tiefen Hypothekarzinsen sind die Abzüge für viele Eigentümer geringer als die Steuer auf den Eigenmietwert. Erst bei Zinsen über 2 % und einer Belehnungsquote ab 60 % übersteigen die Abzüge die Steuer.
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Das Konzept des Eigenmietwerts war seit Langem umstritten. Eingeführt im Jahr 1934 als Notmassnahme zur Sanierung des Bundeshaushalts, wurde über Jahrzehnte hinweg eine Reform diskutiert. Eigentümerinnen und Eigentümern erschien es widersinnig, ein «fiktives» Einkommen versteuern zu müssen. Weitere Kritikpunkte waren die Schwierigkeiten der steuerlichen Gleichbehandlung, der hohe bürokratische Aufwand sowie die Verschuldungsanreize. Nach wiederholter Kritik einigten sich National- und Ständerat im Dezember 2024 auf einen Systemwechsel, der nun durch die Volksabstimmung bestätigt wurde. Mit dem Ja zur Abschaffung des Eigenmietwerts hat das Schweizer Stimmvolk eine langjährige Debatte beendet und einen historischen Schritt in der Steuerpolitik vollzogen.
Seit über 100 Jahren war der Eigenmietwert in der Schweizer Geschichte verankert und unterlag in dieser Zeit vielen Veränderungen.
Gewinner der Steuerreform sind bei tiefen Hypothekarzinsen die Eigentümerinnen und Eigentümer von neuwertigen Wohnungen in den Grosszentren. Der Eigenmietwert ist hoch, und die wegfallenden oder eingeschränkten Abzugsmöglichkeiten schmerzen weniger, weil sie nur niedrige Unterhaltskosten haben. Neuerwerber profitieren zusätzlich vom Ersterwerberabzug der Schuldzinsen.
Von einem Systemwechsel profitieren auch diejenigen, die ihre Hypothek bereits oder fast vollständig amortisiert haben. In diese Kategorie dürften vor allem Rentnerinnen und Rentner fallen. Bei ihnen fällt der Wegfall der Besteuerung des Eigenmietwerts im Verhältnis zu den Einkünften stark ins Gewicht.
Verlierer sind am ehesten die Besitzerinnen und Besitzer von sanierungsbedürftigen Altliegenschaften. Wer zum Beispiel ein älteres Haus kauft und erheblich in Renovationen investiert, kann diese Auslagen nicht länger zu einem grossen Teil von der Steuer abziehen. Dadurch vergrössert sich die Preisspanne zwischen Neubauten und Altliegenschaften: Neuwertige Bauten werden teurer, während Altbauten Wertverluste drohen.
Auch Zweitwohnungseigentümer werden voraussichtlich zu den Verlierern der Reform gehören. Zwar ist unklar, wie hoch eine neue kantonale Objektsteuer ausfallen könnte. Die Bergkantone hätten jedoch den Anreiz, mit der Steuer nicht nur die Ausfälle des Eigenmietwerts bei Zweitwohnungen zu kompensieren, sondern auch gegen «kalte Betten» vorzugehen.
Weil die Anreize für den Liegenschaftsunterhalt zurückgehen, dürfte der Bausektor zu den Verlierern der Steuerreform zählen – auch wenn die Nachfrage nach Sanierungen und Unterhaltsarbeiten kurz vorm Systemwechsel noch einmal sprunghaft zulegen könnte. Durch die eingeschränkte Abzugsfähigkeit der Schuldzinsen könnten auch Hypotheken weniger nachgefragt werden. Der Bankensektor insgesamt könnte sich darum ebenfalls unter den Verlierern befinden.
Der genaue Zeitpunkt, zu dem der Eigenmietwert abgeschafft wird, ist momentan noch nicht bekannt und verbindliche Aussagen können derzeit nicht getroffen werden. Der Bundesrat wird über das Inkrafttreten entscheiden und den Kantonen ausreichend Zeit für die Umsetzung der Gesetzesänderungen einräumen.
Hypothek nicht übermässig amortisieren
Nach dem Systemwechsel entfällt die Möglichkeit, Hypotheken zur Steueroptimierung zu nutzen. Dies schafft einen Anreiz zur Amortisation, um die Zinslast zu senken. Allerdings bindet ein Eigenheim langfristig viel Eigenkapital und birgt ein Klumpenrisiko für die Vermögensentwicklung. Eine konstante, moderate Belehnungsquote fördert die Diversifikation und schafft Spielraum für renditestärkere Anlagen. Mit Investitionen in Finanzanlagen lassen sich langfristig oft höhere Renditen erzielen als die Hypothekarzinsen kosten. Allerdings sind damit auch Risiken verbunden: Zinsanstiege können die Finanzierung verteuern und den Immobilienwert mindern, während Anlageportfolios Wertschwankungen unterliegen. Eine Festhypothek erhöht die Planungssicherheit.
Sanierungen vorziehen
Bei absehbaren Sanierungen sollte zeitnah geprüft werden, ob es sich lohnt, diese vorzuziehen, um in der Übergangsphase noch von steuerlichen Abzügen zu profitieren – insbesondere angesichts der effektiven Kostenerhöhung um 20 bis 30 Prozent ohne Steuerabzug. Aufgrund erhöhter Nachfrage könnten längere Wartefristen entstehen, sodass nicht alle gewünschten Aufträge rechtzeitig vor dem Systemwechsel ausgeführt werden können.
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Mit der Annahme der Abschaffung des Eigenmietwerts hat sich das Schweizer Stimmvolk für einen historischen Systemwechsel ausgesprochen. Für Eigenheimbesitzende bedeutet dies nicht nur eine Vereinfachung des Steuersystems, sondern auch die Notwendigkeit, ihre Steuer- und Finanzplanung anzupassen. Da der Abzug von Unterhaltskosten und Renovationen künftig wegfallen wird, lohnt es sich, geplante Renovationen oder Sanierungen noch vor Inkrafttreten der Reform umzusetzen, um diese steuerlich geltend zu machen. Dies betrifft insbesondere grössere Investitionen wie energetische Sanierungen oder Modernisierungen. Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer sollten sich zudem frühzeitig über die genauen Übergangsfristen und kantonalen Regelungen informieren, um die verbleibenden steuerlichen Vorteile optimal zu nutzen. Eine Beratung durch Fachleute kann helfen, die verbleibende Zeit strategisch zu nutzen und die finanziellen Auswirkungen der Reform abzufedern.
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