So funktioniert die Besteuerung des Eigenmietwerts
Erfahren Sie, wie der Eigenmietwert berechnet wird, welche kantonalen Unterschiede es gibt und mit welchen Abzügen Sie Ihre Steuerbelastung reduzieren können.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Eigenmietwert erhöht das steuerbare Einkommen von Eigentümerinnen und Eigentümern und beträgt mindestens 60 Prozent der marktüblichen Miete.
- Vom Eigenmietwert steuerlich abziehbar sind Hypothekarzinsen, Kosten für werterhaltende Renovationen und spezifische Nebenkosten.
- Die Kantone bestimmen die Berechnungsmethode selbst – je nach Standort gelten unterschiedliche Ansätze.
- Durch Pauschalabzüge oder effektive Unterhaltskosten lässt sich die Steuerbelastung jährlich optimieren.
- Der Eigenmietwert wird periodisch neu eingeschätzt – falsche Einstufungen können innert Frist angefochten werden.
- Der Eigenmietwert wird per 2029 abgeschafft.
Die Schweiz gehört zu den wenigen Ländern, wo Eigentümerinnen und Eigentümer Steuern auf selbst genutzte Wohnungen oder Häuser zahlen. Wir zeigen Ihnen, wie die aktuell noch gültige Besteuerung des Eigenmietwerts funktioniert und wie sich die Belastung verringern lässt.
Wichtig: Am 28. September 2025 stimmte die Schweizer Stimmbevölkerung über die Abschaffung des Eigenmietwerts ab und hat diese mit 57,7% Ja-Stimmen angenommen. Mehr über die geplante Reform und was diese für Sie bedeutet, lesen Sie in unserem Artikel «Was bedeutet die Abschaffung des Eigenmietwerts?».
Was bedeutet Eigenmietwert und wie wird er ermittelt?
Der Eigenmietwert entspricht einem fiktiven Mietzins, den Eigentümerinnen und Eigentümer bei der Vermietung ihres Wohneigentums erzielen könnten. Diesen Wert müssen Selbstnutzerinnen und Selbstnutzer als Einkommen versteuern. Laut Bundesgericht muss der Eigenmietwert mindestens 60 Prozent und darf maximal 70 Prozent der marktüblichen Miete betragen. Festgelegt wird er von der kantonalen Steuerbehörde. Darüber hinaus sind die Kantone frei in der Berechnung des Eigenmietwerts.
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Die Geschichte des Eigenmietwerts
Das Konzept des Eigenmietwerts war seit Langem umstritten. Eingeführt im Jahr 1934 als Notmassnahme zur Sanierung des Bundeshaushalts, wurde über Jahrzehnte hinweg eine Reform diskutiert. Eigentümerinnen und Eigentümern erschien es widersinnig, ein «fiktives» Einkommen versteuern zu müssen. Weitere Kritikpunkte waren die Schwierigkeiten der steuerlichen Gleichbehandlung, der hohe bürokratische Aufwand sowie die Verschuldungsanreize. Nach wiederholter Kritik einigten sich National- und Ständerat im Dezember 2024 auf einen Systemwechsel, der nun durch die Volksabstimmung bestätigt wurde. Mit dem Ja zur Abschaffung des Eigenmietwerts hat das Schweizer Stimmvolk eine langjährige Debatte beendet und einen historischen Schritt in der Steuerpolitik vollzogen.
Beispielrechnung: Wie wird der Eigenmietwert berechnet?
Familie Bürgler wohnt im Kanton Zürich und möchte herausfinden, wie hoch der Eigenmietwert ihrer Immobilie ist. So sollte sie bei der Berechnung vorgehen:
Position | Position | Berechnung | Berechnung | Betrag (CHF) | Betrag (CHF) |
|---|---|---|---|---|---|
Position | Steuerbares Einkommen (Eltern je 50 %) | Berechnung | – | Betrag (CHF) | 100 000 |
Position | Marktmiete (geschätzt) | Berechnung | 3 000 × 12 | Betrag (CHF) | 36 000 |
Position | Eigenmietwert (70 % der Marktmiete) | Berechnung | 36 000 × 0,7 | Betrag (CHF) | 25 200 |
Position | Zwischensumme steuerbares Einkommen | Berechnung | 100 000 + 25 200 | Betrag (CHF) | 125 200 |
Position | Hypothek | Berechnung | – | Betrag (CHF) | 850 000 |
Position | Hypothekarzins (1,5%) | Berechnung | 850 000 × 0,015 | Betrag (CHF) | –12 750 |
Position | Unterhaltskosten | Berechnung | – | Betrag (CHF) | –7500 |
Position | Reduzierter Eigenmietwert | Berechnung | 25 200 – 12 750 – 7500 | Betrag (CHF) | 4950 |
Position | Endgültig steuerbares Einkommen | Berechnung | 100 000 + 4950 | Betrag (CHF) | 104 950 |
Kantonale Unterschiede beim Eigenmietwert
Bei der Berechnung des Eigenmietwerts haben Schweizer Kantone einen gewissen Handlungsspielraum. Das heisst, sie können den Eigenmietwert höher als das vom Bundesgericht festgelegte Minimum von 60 Prozent ansetzen. Darüber hinaus sind die Kantone frei in der Wahl der Methode zur Ermittlung des Mietzinses als Grundlage für den Eigenmietwert:
Insgesamt elf Kantone stellen auf die sogenannte Vergleichsmiete ab. Sie berechnen den Eigenmietwert auf der Grundlage des markt- und ortsüblichen Mietzinses: Appenzell Innerrhoden, Appenzell Ausserrhoden, Glarus, Graubünden, Luzern, St. Gallen, Schaffhausen, Schwyz, Tessin, Uri und Wallis.
Sieben Kantone setzen auf das Einzelbewertungsverfahren. Dabei berechnen sie den Eigenmietwert mit einem hedonischen Modell. Bei der hedonischen Schätzung wird der Immobilienwert anhand tatsächlich erzielter Verkaufspreise von vergleichbaren Liegenschaften hergeleitet: Aargau, Bern, Freiburg, Jura, Nidwalden, Obwalden und Thurgau.
Die Kantone Basel-Landschaft, Basel-Stadt, Genf, Neuenburg, Solothurn, Waadt, Zug und Zürich wiederum haben eigene Bewertungsmethoden entwickelt.
Beanstandung bei falsch berechnetem Wert
Die Steuerbehörden schätzen den Eigenmietwert Ihrer Immobilie periodisch neu ein. Es kann durchaus einmal vorkommen, dass der Eigenmietwert fälschlicherweise zu hoch angesetzt wird. Beispielsweise, dass Änderungen am Gebäude oder dessen Wohnnutzung (z.B. nur teilweise Bewohnung) nicht berücksichtigt werden. Daher lohnt es sich, den Wert in der Steuerveranlagung zu überprüfen und mit den Vorjahren zu vergleichen. Sollte der Eigenmietwert tatsächlich falsch berechnet worden sein, wenden Sie sich innerhalb der gültigen Frist (i.d.R. 30 Tage) direkt an die zuständige Steuerbehörde, um schriftlich Einsprache einzureichen.
Wie lässt sich die Steuerbelastung verringern?
Als Ausgleich für die Besteuerung können Sie als Wohneigentümerin oder Wohneigentümer vom Eigenmietwert Kosten abziehen, die direkt mit der Immobilie zusammenhängen. Dazu gehören die Hypothekarzinsen und die Unterhaltskosten. Dadurch lässt sich die effektive steuerliche Belastung deutlich verringern.
Dabei können Sie jedes Jahr wählen, ob Sie die effektiven Unterhaltskosten oder einen Pauschalabzug geltend machen. In den meisten Kantonen liegt der pauschale Abzug zwischen 10 und 20 Prozent des Eigenmietwerts, abhängig vom Alter der Liegenschaft.
Welche Kosten sich steuerlich vom Eigenmietwert abziehen lassen:
- Hypothekarzinsen
- Gebäudeversicherungen
- Werterhaltende Renovationen (z. B. neue Fenster oder bessere Dämmung)
- Reparaturen an der Wohnung (z. B. im Sanitärbereich oder Malerarbeiten)
- Fest installierte Haushaltsgeräte wie Herd, Kühlschrank oder Waschmaschine
- Wertvermehrende Investitionen, um die Energieeffizienz zu steigern oder erneuerbare Energien zu nutzen (nicht in allen Kantonen)
Welchen Einfluss hat das Zinsniveau?
Die Steuerbelastung durch den Eigenmietwert hängt stark vom Zinsniveau ab. Bei tiefen Hypothekarzinsen sind die Abzüge für viele Eigentümer geringer als die Steuer auf den Eigenmietwert. Erst bei Zinsen über 2 % und einer Belehnungsquote ab 60 % übersteigen die Abzüge die Steuer.
Wie geht es weiter mit den Hypothekarzinsen?
Unsere Zinsprognose informiert Sie monatlich über das aktuelle Zinsniveau und wie sich die Zinsen weiterentwickeln – kostenlos per E-Mail.
Fazit
Der Eigenmietwert ist ein komplexes Element des Schweizer Steuersystems: Eigentümerinnen und Eigentümer müssen einen fiktiven Mietwert als Einkommen versteuern, können jedoch gleichzeitig Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten abziehen. Wie hoch die Belastung ausfällt, variiert je nach Kanton und hängt stark vom Zinsniveau ab.
Mit der Volksabstimmung vom 28. September 2025 wurde die Abschaffung des Eigenmietwerts beschlossen. Mehr dazu über die geplante Reform und wie Sie die verbleibende Zeit strategisch zu nutzen und die finanziellen Auswirkungen abzufedern lesen Sie im Artikel «Was bedeutet die Abschaffung des Eigenmietwerts?».