Zweitwohnungen finanzieren Günstig ins Ferienparadies

Ab an die Sonne ins eigene Ferienhaus: Wer träumt nicht davon? Hier sind die wichtigsten Tipps für den Kauf eines Ferienobjekts.

von Stephan Lehmann-Maldonado 08. Jan 2016

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Sonne, Schnee und Ski statt Nebelmeer: Mit einem eigenen Chalet in den Bergen kann man auch in der Hochsaison spontan übers Wochenende ausfliegen. Und Sportausrüstung, Lieblingsbücher und Bett stehen schon bereit.

Aber aufgepasst: Bei Ferienobjekten – sogenannten Zweitwohnungen – gelten spezielle Grundsätze für die Finanzierung. Zudem wirken sich auch die Steuern anders aus als beim selbst genutzten Eigenheim.

Die wichtigsten Regeln der Finanzierung

  • Banken finanzieren in der Regel bis zu 60 Prozent des Immobilienwerts eines Ferienobjekts – und nicht 80 Prozent wie beim Hauptwohnsitz. Dies erfordert entsprechend mehr Eigenkapital vom Käufer.
  • Der Finanzierungsbetrag wird in der Tragbarkeitsberechnung wie bei selbst bewohnten Eigenheim mit einem kalkulatorischen Zinssatz von jährlich 5 Prozent verzinst. Das soll sicherstellen, dass die Finanzierung auch auf solider Basis steht, falls die Zinsen hochschnellen sollten. Hinzu kommen jährliche Amortisationen von 1 Prozent des Hypothekarbetrags und kalkulatorisch 1 Prozent des Immobilienwerts für Unterhalts- und Nebenkosten.
  • Für Ferienobjekte dürfen die Mittel aus der beruflichen Vorsorge (Pensionskasse) sowie aus der steuerbegünstigten Säule 3a nicht angetastet werden. Diese Möglichkeit besteht nur für das Hauptdomizil.
  • Meist liegt das Ferienobjekt nicht im Wohnkanton. Das hat zur Folge, dass man nicht nur eine Steuererklärung am Wohnort, sondern auch eine am Standort des Feriensitzes ausfüllen muss. Die Steuerverwaltung rechnet Ihrem Einkommen einen geschätzten Eigenmietwert hinzu. Dieser ist im Kanton des Ferienobjekts steuerbar. Vermieten Sie Ihr Ferienobjekt, wird der Mietzinsertrag anstelle des Eigenmietwerts hinzugerechnet. Abzugsfähig sind Hypothekarzinsen sowie Unterhaltskosten.

Zauberformel: Welches Haus kann ich mir leisten?

Ob Sie sich ein Ferienhaus leisten können, lässt sich anhand einer Milchbüchleinrechnung beurteilen: Die Ausgaben für den Hauptwohnsitz und das Ferienobjekt dürfen zusammen nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen.

Wichtig zu wissen ist, dass Ferienobjekte in Tourismusregionen starken Wertschwankungen unterliegen können. Schwächt sich die Konjunktur wesentlich ab, reagieren die Preise in Trend-Destinationen meist empfindlich.

Aus reinen Renditeüberlegungen lässt sich ein Kauf selten rechtfertigen. Die möglichen Erträge decken kaum die laufenden Kosten (Eigen- und Fremdkapitalverzinsung, Steuern, Gebühren). So kostet eine 3,5-Zimmer-Wohnung in einer durchschnittlichen Schweizer Tourismusdestination pro Jahr rund 24 000 Franken, wie eine Studie der Universität St. Gallen besagt. Um diesen Betrag wieder einzuspielen, müsste eine Wohnung ganzjährig bedeutende Erträge durch Fremdvermietung oder Eigennutzung erwirtschaften.

Keine Extravaganzen

Achten Sie schon beim Erwerb darauf, dass Ihr Ferienobjekt verhältnismässig leicht handelbar und für Mieter attraktiv ist. Stellen Sie zudem sicher, dass es auch dann fachmännisch betreut wird, wenn Sie abwesend sind. Damit schaffen Sie gute Voraussetzungen dafür, dass Ihr Ferienhaus auch Ihrem Ferienbudget gut tut.