Finanziamento di abitazioni secondarie Verso il paradiso delle vacanze

Un sogno comune: al sole nella propria casa di vacanza. Regole per l’acquisto.

di Stephan Lehmann-Maldonado 08 gen 2016

Image: iStock

Sole, neve e sci al posto di un mare di nebbia: con un proprio chalet in montagna, anche in alta stagione si può improvvisare un fine settimana via. E l’attrezzatura sportiva, i libri preferiti e il letto sono già lì ad aspettarvi.

Ma attenzione: per gli immobili di vacanza – le cosiddette abitazioni secondarie – valgono speciali principi di finanziamento. Inoltre, anche le tasse sono diverse rispetto alla casa di proprietà utilizzata in prima persona.

Le principali regole di finanziamento

  • Di norma le banche finanziano fino al 60 % del valore di un immobile di vacanza e non l’80 % come per il domicilio principale. Questo richiede quindi un maggiore capitale proprio da parte dell’acquirente.
  • Nel calcolo sulla sostenibilità, all’importo del finanziamento viene applicato un tasso d’interesse calcolatorio del 5 % annuo come per la casa di proprietà in cui si abita. Questo dovrebbe garantire che il finanziamento poggi su una base solida qualora gli interessi dovessero spiccare il volo. A questo si aggiungono gli ammortamenti annui dell’1 % dell’importo ipotecario e dell’1 % calcolatorio sul valore dell’immobile per le spese di manutenzione e accessorie.
  • Per gli immobili di vacanza non è possibile attingere a mezzi della previdenza professionale (cassa pensioni) né al pilastro 3a a tassazione agevolata. Questa possibilità esiste soltanto per il domicilio principale.
  • Nella maggior parte dei casi l’immobile di vacanza non si trova nel cantone di domicilio. Di conseguenza, non si deve compilare soltanto una dichiarazione d’imposta nel luogo di domicilio, bensì anche una nella sede della casa per le vacanze. L’amministrazione delle contribuzioni aggiunge al vostro reddito un valore locativo stimato, che è tassabile nel cantone dove si trova l’immobile di vacanza. Se l’immobile viene locato, al posto del valore locativo viene calcolato il ricavo dal canone di locazione. Possono essere dedotti sia gli interessi ipotecari che le spese di manutenzione.

Formula magica: quale casa posso permettermi?

Una contabilità sommaria vi consente di valutare se potete permettervi una casa per le vacanze: le spese per il domicilio principale e la casa per le vacanze non devono complessivamente superare un terzo del reddito lordo.

È importante sapere che gli immobili di vacanza nelle regioni turistiche possono essere soggetti a forti oscillazioni di valore. Se la congiuntura si indebolisce notevolmente, i prezzi nelle destinazioni in voga reagiscono con maggiore sensibilità.

Raramente si riesce a giustificare un acquisto con riflessioni puramente pecuniarie. I possibili proventi coprono a malapena le spese correnti (tassazione del capitale proprio e di terzi, imposte, commissioni). Secondo uno studio dell’Università di San Gallo, una casa con 3,5 stanze in una destinazione turistica svizzera nella media costa all’anno circa 24 000 franchi. Per recuperare tale importo, un’abitazione dovrebbe per tutto l’anno consentire significativi introiti tramite la locazione a terzi o l’uso proprio.

Evitare stravaganti immobili per intenditori

Già al momento dell’acquisto, fate attenzione che l’immobile di vacanza sia relativamente di facile negoziabilità e allettante per i locatari. Verificate anche che vi sia un’assistenza tecnica quando siete assenti. Così create buone premesse affinché la vostra casa per le vacanze sia vantaggiosa per il vostro budget.