Financer une résidence secondaire Prêts pour le paradis des vacances!

Qui n’a jamais rêvé d’avoir sa propre maison de vacances au soleil? Voici quelques règles essentielles.

par Stephan Lehmann-Maldonado 08 janv. 2016

Image: iStock

Soleil, neige et ski plutôt qu’une mer de brouillard: avoir son chalet dans les montagnes permet de partir spontanément en week-end, même pendant la haute saison. Avec des équipements de sport, une bibliothèque et un lit déjà prêts.

Mais attention: les résidences de vacances – résidences secondaires – sont soumises à des règles de financement spécifiques. De plus, la fiscalité diffère par rapport à un logement en propriété pour usage propre.

Règles essentielles du financement

  • En règle générale, les banques financent jusqu’à 60% de la valeur immobilière d’une résidence de vacances – et non 80% comme pour une résidence principale. L’acheteur doit donc disposer de fonds propres plus importants.
  • Comme pour les logements en propriété à usage personnel, le montant de financement se base sur un taux hypothécaire théorique de 5% annuels pour le calcul d’acceptabilité. L’objectif est d’obtenir un financement solide au cas où le taux d’intérêt devait remonter. À cela s’ajoutent des amortissements annuels de 1% du montant hypothécaire et un taux théorique de 1% de la valeur immobilière pour les frais annexes et d’entretien.
  • Il n’est pas possible de mobiliser les fonds de la prévoyance professionnelle (caisse de pension) ou du pilier 3a, fiscalement avantageux. Cette possibilité est réservée à la résidence principale.
  • La résidence de vacances est souvent située en dehors du canton de résidence. Il faut donc remplir une déclaration d’impôt supplémentaire sur le site de la résidence de vacances. L’administration fiscale ajoute à vos revenus une valeur locative estimée, imposable dans le canton de la résidence de vacances. Si vous louez votre résidence de vacances, les recettes locatives sont ajoutées au calcul en lieu et place de la valeur locative. Les intérêts hypothécaires sont déductibles, de même que les frais d’entretien.

Formule magique: quelle maison puis-je m’offrir?

Un simple calcul permet de savoir si vous pouvez vous offrir une maison de vacances: les dépenses cumulées destinées à la résidence principale et à la maison de vacances ne doivent pas dépasser un tiers du revenu brut.

Il est important de savoir que les logements de vacances peuvent subir de fortes variations de valeur dans les régions touristiques. Si la conjoncture ralentit fortement, les prix réagiront immédiatement dans les destinations à la mode.

Il est rare qu’un achat soit légitimé par de simples considérations de rendement. Les revenus escomptés suffisent rarement à couvrir les frais courants (rémunération du capital propre et tiers, impôts, taxes). Selon une étude de l’université de Saint-Gall, un appartement de 3,5 pièces dans une destination suisse moyenne coûte environ 24 000 francs par année. Pour couvrir ce montant, un appartement devrait engranger des recettes significatives par location ou utilisation propre tout au long de l’année.

Conseil: éviter les objets de collection extravagants

Veillez dès l’achat à ce que votre résidence soit relativement aisément négociable et attrayante pour des locataires. Assurez-vous d’autre part qu’elle soit gérée de manière compétente en votre absence. Vous réunirez ainsi les conditions pour que votre résidence de vacances ne porte pas atteinte à votre budget vacances.