Fonds propres nécessaires pour acheter une maison

Pour de nombreuses personnes, avoir sa propre maison représente un but essentiel dans la vie. Mais avant d’acheter un bien immobilier, il est essentiel de bien réfléchir à la question du financement. Les fonds propres jouent ici un rôle central: de quel montant avez-vous réellement besoin? Quelles sont les possibilités de financement et à quoi faut-il faire attention pour éviter les risques?

Cet article vous propose un aperçu complet du financement immobilier en Suisse. Vous y apprendrez ce qui est considéré comme fonds propres, le montant nécessaire pour acquérir une maison et les différents types d’hypothèques disponibles. Nous vous donnerons également des conseils pratiques pour obtenir un financement sûr et durable et réaliser votre rêve de devenir propriétaire.

Si vous souhaitez acheter un bien immobilier, une question se pose rapidement: que sont les fonds propres? La réponse est plus complexe qu’on ne le pense. En plus des avoirs classiques sur des comptes d’épargne ou comptes salaire, d’autres actifs peuvent également être pris en compte. Il s’agit par exemple de titres comme les actions ou des fonds, mais aussi les objets de valeur, tels que des bijoux, tableaux ou voitures de collection. Même un terrain à bâtir ou le rachat d’une police d’assurance peuvent être comptabilisés comme fonds propres.

Par ailleurs, il est possible d’augmenter ses fonds propres grâce à un soutien familial, par exemple sous forme d’avances sur héritage ou de donations. Les avoirs du pilier 3a peuvent également être entièrement utilisés pour financer un logement, et ils sont entièrement considérés comme de fonds propres.

En principe, on distingue entre fonds propres «durs» et fonds propres «mous». Les fonds propres «durs» regroupent tout ce qui est directement disponible, comme l’épargne ou les donations. Les fonds propres «mous», en revanche, sont des moyens qui ne deviennent accessibles qu’après avoir effectué certaines démarches, comme le prélèvement anticipé de fonds de prévoyance du 2^e pilier (prévoyance professionnelle) par exemple. Sous certaines conditions, ces fonds peuvent également être utilisés pour l’achat d’un bien immobilier.

¹Au moins 10% de la valeur du bien immobilier ne doit pas provenir du 2^e pilier

En Suisse, toute personne souhaitant acheter un logement doit généralement financer 20% de la valeur vénale du bien avec des fonds propres. Les 80% restants peuvent être financés par une hypothèque. Il existe deux types d’hypothèques: la première et la deuxième hypothèque.

La première hypothèque couvre jusqu’à deux tiers du prix d’achat et n’a pas besoin d’être amortie, ce qui signifie qu’elle ne doit pas être remboursée tant que la personne reste propriétaire du bien. La deuxième hypothèque, en revanche, sert à financer le montant restant et doit être amortie par des remboursements réguliers dans un délai de 15 ans ou avant la retraite.

Important: au moins 10% du prix d’achat doit provenir de fonds propres «durs», c’est-à-dire, par exemple, d’épargne ou de donations. Les 10% restants peuvent être couverts par un prélèvement anticipé sur la caisse de pension (2^e pilier). Cependant, ces fonds propres «mous» ne peuvent pas être utilisés pour réduire le montant de l’hypothèque. Cela signifie que, dans ce cas, l’hypothèque peut atteindre jusqu’à 90% du prix d’achat.

Si vous souhaitez acheter une résidence secondaire ou un bien de luxe, des exigences plus strictes s’appliquent. En règle générale, vous devez apporter 40% du prix d’achat sous forme de fonds propres. De plus, pour ces types de biens, vous ne pouvez pas utiliser comme fonds propres les fonds de prévoyance issus du 2^e ou du 3^e pilier.

Pour les biens de rendement, c’est-à-dire les immeubles que vous louez ou utilisez comme investissement, d’autres règles s’appliquent. Dans ce cas, il est possible d’obtenir un prêt couvrant jusqu’à 75% de la valeur du bien immobilier. Cependant, vous devez ramener l’hypothèque à deux tiers de la valeur du bien dans un délai de dix ans. Les fonds de prévoyance peuvent être utilisés uniquement si vous habitez vous-même une partie du logement.

Pour financer votre logement en Suisse, vous avez le choix entre différents modèles d’hypothèques. Chaque modèle présente ses propres avantages et inconvénients, qu’il convient d’examiner attentivement:

1. Hypothèque fixe

Avec une hypothèque à taux fixe, vous bénéficiez de plus de stabilité, puisque le taux d’intérêt ne change pas pendant toute la période de l’emprunt. Vous payez donc toujours le même taux, indépendamment des fluctuations du marché. Ce modèle est idéal pour les personnes qui recherchent la stabilité et préfèrent éviter les risques.

2. Hypothèque SARON

L’hypothèque SARON est basée sur le SARON (Swiss Average Rate Overnight), un taux de référence ajusté quotidiennement. Ce modèle combine flexibilité et transparence, et il est souvent plus avantageux qu’une hypothèque fixe. Il convient aux personnes prêtes à accepter un certain risque de taux d’intérêt qui souhaitent bénéficier de taux potentiellement plus bas.

Avant de souscrire une hypothèque, il est important d’analyser en détail votre situation financière et vos objectifs à long terme. Comparez les avantages et les inconvénients de chaque modèle et, le cas échéant, demandez conseil à des spécialistes. Un accompagnement professionnel vous aidera à trouver la solution la mieux adaptée à vos besoins.

Le financement d’un logement offre de nombreuses opportunités, mais comporte aussi certains risques à ne pas négliger. Une planification soigneuse permet d’éviter les mauvaises surprises. Parmi les principaux défis figurent:

Le financement d’un logement offre de nombreuses opportunités, mais comporte aussi des risques. Vous pouvez vous prémunir contre bon nombre de ces risques. L’une des solutions consiste à souscrire une assurance-vie, qui permet de mettre votre famille à l’abri en cas de difficultés financières imprévues. En cas de décès, vos proches, partenaire ou enfants, reçoivent une indemnité qui peut être utilisée, en tout ou en partie, pour rembourser le solde de l’hypothèque. Le niveau de protection dépend du type d’assurance choisi.

Par ailleurs, il est conseillé de constituer des réserves financières comme coussin de sécurité avant même d’acheter le logement. De telles réserves vous aident à faire face à une perte temporaire de revenus, par exemple en cas de chômage, de maladie ou d’accident, sans mettre en péril votre capacité financière. Un accident, une maladie ou un décès peuvent entraîner de graves difficultés financières, pouvant avoir un impact sur la capacité à assumer les coûts du logement. Une protection solide vous offre la sécurité nécessaire pour pouvoir conserver votre logement même en période difficile.

Pour mieux comprendre la capacité financière et le rôle des fonds propres, il est utile de se pencher sur des exemples concrets de financement. Le tableau présente différents prix de biens immobiliers ainsi que les exigences financières correspondantes.

Le tableau vous aide à évaluer les obligations financières qui vous incombent en fonction des différents prix immobiliers. Il illustre clairement comment une valeur immobilière plus élevée influence les fonds propres nécessaires, les frais courants et le revenu requis. En même temps, il montre qu’un apport en fonds propres plus important permet de réduire les charges mensuelles et les exigences en matière de revenu.

L’achat d’un bien immobilier à partir de 45 ans environ présente des défis particuliers, car la capacité financière et le financement à long terme dépendent davantage de votre situation financière future. La retraite imminente joue notamment un rôle important, car généralement vos revenus diminuent. Les coûts théoriques, c’est-à-dire les intérêts hypothécaires, les amortissements et les frais d’entretien, ne doivent toujours pas dépasser un tiers de votre revenu brut. La banque vérifie également si la capacité financière est garantie après le départ à la retraite.

Pour que les charges courantes restent supportables à un âge avancé, il est judicieux de réduire l’hypothèque autant que possible avant la retraite. Cela peut passer par des taux d’amortissement plus élevés ou des remboursements supplémentaires. Alternativement, les avoirs de la caisse de pension ou d’autres fonds de prévoyance peuvent aussi contribuer au financement. Il est toutefois important de toujours prendre en compte les conséquences possibles sur votre prévoyance vieillesse.

Lors d’un financement immobilier à un âge avancé, il est particulièrement important de prêter attention aux points suivants:

Le financement d’un bien immobilier est complexe, et des erreurs pouvant avoir des conséquences financières à long terme peuvent facilement survenir. Pour vous aider à bien vous préparer, voici les pièges les plus courants et comment les éviter.

L’achat d’un logement est une étape importante qui nécessite une planification soigneuse et prévoyante, en particulier en ce qui concerne le financement. En Suisse, vous devez généralement apporter au moins 20% du prix d’achat sous forme de fonds propres, dont au moins la moitié doit provenir de fonds propres «durs» tels que des économies ou un avoir du pilier 3a. Le reste des fonds propres peut être complété par des fonds propres «moux», comme un versement anticipé du 2^e pilier. Pour les résidences secondaires ou les immeubles de rendement, les exigences sont encore plus strictes.

En plus du montant des fonds propres, le choix du modèle hypothécaire adapté, l’évaluation réaliste de la capacité financière et la conscience des risques potentiels jouent également un rôle central. Grâce à une préparation solide, vous pouvez éviter des erreurs fréquentes comme un calcul trop juste ou une mauvaise évaluation de la valeur du bien.

Prenez le temps de planifier dans les détails, examinez honnêtement votre situation financière et faites-vous conseiller par des spécialistes indépendants. Vous mettrez ainsi toutes les chances de votre côté pour réaliser votre rêve de devenir propriétaire en toute sécurité et de manière durable.

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