Indemnité de résiliation anticipée: quel est le coût?

Autrefois, la forme de financement de maison la plus populaire était l’hypothèque fixe sur cinq ans. Aujourd’hui, la tendance est plutôt aux durées de dix ans ou plus. Pour de nombreux acheteurs, il s’agit, avant tout, de jouer la carte de la sécurité en fonction de leur budget. L’essentiel est que le taux reste fixe. La question se pose: que se passerait-il si vous deviez résilier le contrat à l’improviste?

En cas de divorce ou de déménagement pour des raisons professionnelles, de nombreux propriétaires immobiliers souhaitent pouvoir résilier leur hypothèque de manière anticipée. Il en va de même en cas d’événements inattendus et de coups du sort, par exemple en cas de chômage prolongé, de maladie grave, d’invalidité ou de décès d’un partenaire.

L’«indemnité de résiliation anticipée» est le terme technique central autour duquel tout s’articule par la suite. Les spécialistes entendent par là une taxe qui s’applique à la résiliation ou au remboursement anticipé d’une hypothèque ou d’un crédit. Cette indemnité sert à compenser la banque pour le manque à gagner sur les intérêts et les frais occasionnés. Selon l’évolution des taux d’intérêts, l’indemnité de résiliation anticipée peut s’avérer positive (au profit de la banque) ou négative (au profit de la preneuse ou du preneur de crédit).

Les contrats et les conditions générales prévoient généralement certaines règles dans ce cas. En effet, la résiliation ou le remboursement d’une hypothèque de manière anticipée soulève quelques questions épineuses. Est-ce prévu par le contrat? Et si oui, en combien de temps et à quelles conditions un client peut-il résilier son contrat de crédit?

Chaque établissement de crédit calcule l’indemnité de résiliation anticipée sur la base de paramètres différents. De manière générale, on peut dire que l’indemnité de résiliation anticipée est calculée sur la base de certains éléments fixes. La durée restante de l’hypothèque est notamment particulièrement importante à cet égard; plus elle est longue, plus l’indemnisation potentielle sera élevée. Des facteurs tels que le taux d’intérêt de l’hypothèque existante ou le taux d’intérêt actuel que les banques obtiennent sur le marché au moment de la résiliation pour une durée de placement comparable sont également déterminants. La différence d’intérêt est alors multipliée par la durée restante et le montant de l’hypothèque. Généralement, les banques facturent aussi des frais administratifs et de traitement supplémentaires.

Exemple de calcul: taux d'intérêt du placement inférieur au taux hypothécaire

Dans notre exemple de calcul, l’emprunteuse souhaite résilier son hypothèque trois ans avant l’échéance. Initialement, l’hypothèque s’élevait à 500 000 CHF.

Toute résiliation anticipée ne s’accompagne pas automatiquement d’une indemnité de résiliation anticipée. Le type d’hypothèque souscrite est également déterminant. Ainsi, une résiliation anticipée n’est pas prévue dans le cas d’une hypothèque à taux fixe, c’est-à-dire une hypothèque dont le taux d’intérêt et la durée sont fixés à l’avance. Si vous souhaitez tout de même le faire, vous devez généralement vous attendre à devoir payer une indemnité. Certains établissements de crédit accordent également des exceptions, par exemple en cas de décès.

Les hypothèques à taux variable ont généralement une durée très courte, de quelques mois seulement. L’hypothèque peut être résiliée à tout moment en respectant le délai de préavis. Il n’y a donc généralement pas d’indemnité de résiliation anticipée dans ce cas.

Indemnité dans le cas d’une hypothèque SARON

Le principe d’indemnisation de la banque pour le refinancement et les intérêts perdus s’applique également pour une hypothèque SARON. Toutefois, ces produits sont beaucoup plus flexibles de ce point de vue. Le client a ainsi le droit de passer d’une hypothèque SARON à une hypothèque à taux fixe auprès du même prêteur et ce, à tout moment et sans frais.

En outre, la résiliation d’une hypothèque SARON est soumise à un préavis de 13 mois chez UBS. Si le client souhaite transférer ou résilier l’hypothèque dans un délai encore plus court, il doit verser une indemnité selon les mêmes règles que celles décrites ci-dessus – à la seule différence qu’avec cette échéance restante relativement courte, le montant n’est généralement pas très élevé. Si vous attachez beaucoup d’importance à la flexibilité, vous devriez inclure les hypothèques SARON dans votre stratégie.

Ces dernières années, les hypothèques à taux fixe avec de longues périodes de fixation du taux d’intérêt ont connu un grand engouement. La grande majorité des clients souhaitent sécuriser leur budget le plus longtemps possible avec des hypothèques à taux fixe avantageux. Mais dans le cas de contrats à très long terme, l’indemnité liée de résiliation anticipée peut s’avérer très coûteuse. L’expérience concrète fait néanmoins ressortir des solutions constructives.

Solution 1: transfert de l’hypothèque à un autre propriétaire

Lorsqu’un propriétaire est contraint de vendre après un divorce, par exemple, il est utile d’avoir une conversation avec le futur propriétaire. Au lieu de résilier l’hypothèque par anticipation, un transfert à l’acheteur est possible. La condition préalable est naturellement que le futur propriétaire ainsi que la banque soient d’accord. Si l’hypothèque en question est assortie d’un taux d’intérêt plus élevé que les offres actuelles, il serait équitable de négocier une compensation.

Solution 2: transfert de l’hypothèque sur un autre bien

Un transfert sur un bien de substitution offre une deuxième échappatoire. Imaginons qu’un propriétaire déménage de Bâle à Saint-Gall pour des raisons professionnelles. Il acquiert un nouveau bien d’habitation sur son lieu de résidence. Dans ce cas, l’hypothèque peut être reprise. La démarche n’est certes pas simple sur le plan administratif et juridique (remise de cédules hypothécaires, etc.), mais par principe, il est judicieux de négocier avec la banque un transfert de l’hypothèque sur votre nouveau logement.

Solution 3: ajustement de l’indemnité de résiliation anticipée

Le montant de l’indemnité de résiliation anticipée est-il négociable? Oui et non. «Pacta sunt servanda», disent unanimement les juristes. Les contrats doivent être honorés. En pratique, la banque tiendra compte des circonstances individuelles. Cela fait une différence, par exemple, si la résiliation exceptionnelle est suivie d’un financement complémentaire auprès de la même banque ou non. Et la question de savoir si les circonstances revêtent une gravité exceptionnelle doit également être examinée au cas par cas.

Enfin, la question se pose de savoir si une indemnité de résiliation anticipée peut être déduite du revenu imposable, au même titre que les intérêts de la dette. Rappel: en vertu de la législation fiscale suisse, tout propriétaire a le droit de déduire de son revenu imposable les intérêts des dettes privées (y compris les intérêts hypothécaires), jusqu’à concurrence du revenu foncier plus 50 000 CHF.

Mais ce serait trop simple, d’un point de vue juridique, d’ajouter une indemnité de résiliation anticipée aux intérêts de la dette. Selon un arrêt du Tribunal fédéral qui fait jurisprudence, l’indemnité de résiliation anticipée n’est déductible que si le client contracte une nouvelle hypothèque auprès de la même banque. Il doit donc y avoir un lien avec l’hypothèque initiale.

La situation est encore différente lorsqu’un client résilie une hypothèque pour se débarrasser des charges en vendant la maison (c’est-à-dire sans hypothèque qui continue à courir). Dans ce cas, l’indemnité de résiliation anticipée n’est pas non plus déductible du revenu selon la jurisprudence. Ces coûts sont néanmoins considérés quasiment comme une charge pour le propriétaire et inclus dans les dépenses d’investissement. Et celles-ci, à leur tour, peuvent être déduites du calcul des plus-values immobilières imposables.

Pour toute souscription à un contrat hypothécaire, les acheteurs immobiliers doivent étudier différents aspects et trouver la solution la plus adaptée. Outre les coûts d’intérêts proprement dits, cela inclut également les conditions contractuelles et notamment les dispositions à la rubrique «Résiliation exceptionnelle». En étudiant la question de l’indemnité de résiliation anticipée avant même de contracter l’hypothèque, on évite les mauvaises surprises plus tard si les choses tournent mal.