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Investir dans l’immobilier
Lorsque l’on souhaite investir dans un bien de rendement, il est recommandé de tenir compte d’un certain nombre de points avant l’achat.
Contenu:
Les investisseuses et investisseurs acquièrent des biens de rendement pour obtenir des bénéfices grâce à la location ou la prise de valeur, par exemple. Les propriétaires n’utilisent pas directement ces biens: ces derniers sont loués à des tierces personnes qui payent un loyer.
Toute personne souhaitant investir dans un bien de rendement doit vérifier plusieurs facteurs avant l’achat dont:
Tous les biens immobiliers ne génèrent pas automatiquement des rendements élevés. Le bénéfice réalisable dépend fortement des caractéristiques individuelles du bien immobilier et des conditions du marché.
Autre décision importante: quel est le type de bien de rendement qui vous convient? Vous pouvez choisir par exemple:
En plus du type de bien, le capital disponible joue également un rôle décisif. Pensez au montant de fonds propres que vous pouvez apporter et aux options de financement qui s’offrent à vous. Pour prendre une bonne décision et bénéficier de votre investissement à long terme, il est essentiel, avant l’achat, de procéder à une planification et une analyse approfondies.
L’acquisition d’un bien de rendement est un investissement dit direct dans l’immobilier, qui se caractérise par le fait d’être loué à des tiers. En tant que propriétaire, vous générez des revenus par le biais d’un loyer ou d’un bail. Pour qu’un bien immobilier génère des revenus réguliers, il doit être facile à louer sur le long terme. En règle générale, voici les biens au choix:
Les immeubles d’habitation constitués d’au moins trois appartements sont considérés comme des biens de rendement classiques. Investir dans un bien de ce type nécessite un budget relativement élevé, mais cela peut s’avérer rentable: dans le passé, les immeubles d’habitation généraient souvent des rendements intéressants.
Avantages:
Attention:
Les immeubles tels que les bureaux et les locaux commerciaux, les hôtels, les restaurants et les bâtiments industriels offrent également des opportunités d’investissement intéressantes. Ils nécessitent, toutefois, une bonne compréhension du marché respectif, notamment en termes de localisation, de secteur d’activité et de concept d’utilisation.
Avantages:
Attention:
Les investissements dans l’immobilier de rendement, qu’il s’agisse d’immeubles d’habitation ou d’immeubles commerciaux, offrent un large éventail d’opportunités, mais nécessitent une planification minutieuse et une connaissance approfondie du marché. Avec la bonne stratégie et une gestion professionnelle, ils peuvent générer des rendements stables et intéressants à long terme.
Les immeubles mixtes comprenant aussi bien des appartements, des espaces commerciaux et des bureaux conviennent également comme biens de rendement. Cependant, en raison du besoin important en matière de gérance et de coordination, des exigences légales et des différents droits de location, une certaine expérience est requise. L’un des principaux avantages de ces biens est la diversification: la combinaison de différents types d’utilisation permet de contrôler de manière ciblée les sources de revenus et de réduire les risques de vacance. Cette diversité fait des immeubles mixtes une option intéressante pour les investisseuses et les investisseurs expérimentés.
La demande en petits et micro-appartements reste élevée en Suisse, en particulier dans les zones urbaines. Pour les investisseuses et investisseurs disposant d’un budget limité, ces biens offrent une opportunité intéressante de se lancer dans des placements financiers. Bien que les prix au mètre carré des micro-appartements et des appartements de 1 à 2 pièces soient relativement élevés, la demande stable des étudiants, des navetteurs ou des personnes vivant seules compense souvent cette situation. Cependant: plus l’unité résidentielle est petite, plus les locatrices et locataires sont sensibles à la qualité et à l’ameublement. Cela peut entraîner des coûts de maintenance plus élevés.
Indépendamment du type de bien, l’achat d’un bien de rendement offre des avantages intéressants tout en recelant des risques spécifiques.
Nos spécialistes vous aident non seulement à choisir l’hypothèque qui vous convient mais vous conseillent également de manière exhaustive sur le financement, la capacité, les aspects fiscaux et la planification à long terme.
Vous connaissez désormais les risques et les opportunités des différents biens de rendement. Il ne vous reste plus qu’à découvrir, pas-à-pas, les points clés à vérifier avant l’achat d’un bien. Ces facteurs ont une influence significative sur le niveau de rendement.
L’objectif d’un investissement dans un bien de rendement est d’amortir le prix d’achat le plus rapidement possible grâce aux revenus locatifs mensuels. Le rapport entre le prix d’achat et les revenus constitue donc le critère central lors de l’évaluation du bien de rendement.
Ce que l’on appelle un multiplicateur de loyer indique combien de fois les revenus locatifs nets annuels sont inclus dans le prix d’achat, c’est-à-dire combien d’années sont théoriquement nécessaires pour que les revenus locatifs amortissent l’investissement. Plus le multiplicateur est faible, plus le bien immobilier est intéressant au niveau du rendement. Une valeur élevée, en revanche, indique que le bien est plutôt cher par rapport à ses revenus. Actuellement en Suisse, le multiplicateur de loyer moyen est d’environ 25.
Exemple 1: multiplicateur de loyer
Multiplicateur de loyer: 4 500 000 / 180 000 = 25
Le rendement brut donne également une première indication du potentiel de rendement d’un bien immobilier. Il est calculé à partir du rapport entre les revenus locatifs nets annuels et le prix d’achat sans tenir compte des coûts supplémentaires. Le prix d’achat est divisé par les revenus locatifs.
Exemple 2: rendement brut
Rendement brut: (180 000 / 4 500 000) * 100 = 4%
Cependant, pour une évaluation plus réaliste, il faut calculer le rendement net. Les frais d’administration, d’exploitation et d’approvisionnement courants sont déduits des revenus locatifs. Ceux-ci varient en fonction du bien, de l’état et de la gestion: on calcule souvent, 10 à 20% des revenus locatifs.
Exemple 3: rendement net
Rendement net: (180 000 – 27 000) * 100 / 4 500 000 = 3,4%
En tant que personne achetant un immeuble de rendement, vous devez vous renseigner à l’avance sur l’année de construction et l’état structurel du bien immobilier. La visite sur place est indispensable. En principe, on distingue entre biens du marché primaire, du marché secondaire ou bâtiments anciens:
Si vous n’avez que peu ou pas de savoir-faire dans l’ingénierie structurelle des biens immobiliers, nous vous conseillons de consulter un spécialiste. Vous pourrez ainsi prendre une décision judicieuse et minimiser les risques potentiels.
L’immobilier de vos rêves est doté d’un balcon mais n’a pas de garage? Serait-il possible de créer un espace de vie supplémentaire au niveau du toit en effectuant des travaux? De tels travaux d'agrandissement et de transformation peuvent augmenter considérablement la valeur du bien immobilier. Ces possibilités doivent toutefois être examinées avec soin au préalable. L'installation d'un ascenseur ou la conversion d'un ancien immeuble de bureaux en logements sont également des options pouvant accroitre le potentiel d'un bien immobilier. La condition préalable est toutefois que ces mesures soient autorisées par le droit de la construction et économiquement viables. Il est impératif de procéder à ces vérifications avant l'achat, car elles exercent une influence directe sur le rendement et le potentiel de développement du bien immobilier.
L’emplacement d'un bien immobilier de rendement est un facteur déterminant pour sa valeur et son rendement. Lors de l’évaluation, on distingue entre la microsituation (environnement direct) et la macrosituation (qualité globale de l’emplacement).
Microsituation
Il s’agit ici de l’environnement immédiat du bien immobilier.
Pour les biens immobiliers résidentiels:
Pour les biens commerciaux:
Une bonne microsituation augmente considérablement la rentabilité de location et donc la stabilité des revenus.
Macrosituation
La macrosituation fait référence à l’attractivité de la région ou de la municipalité et est influencée par divers facteurs, notamment:
Pour déterminer si un bien de rendement est bien situé, il faut examiner attentivement le potentiel de développement du quartier. L’éventuelle construction d'une nouvelle bretelle d'autoroute ou un grand projet d'infrastructure peuvent valoriser le site ou, au contraire, entraîner des pertes en raison de l'augmentation des nuisances sonores.
Si vous souhaitez investir dans un bien de rendement, vous devez également vous renseigner sur le niveau actuel des loyers, le taux de vacance et la demande de logements dans la région concernée. Dans les emplacements de qualité, notamment dans les villes ou les régions économiquement fortes, les taux de vacance sont généralement plus faibles et les revenus locatifs plus stables, voire plus élevés.
Enfin, il convient de vérifier si le bien immobilier est situé dans une zone à risque, une zone inondable ou sujette aux glissements de terrain par exemple. De tels risques peuvent réduire considérablement la valeur marchande et vous devez les prendre en compte si vous décidez d’acheter.
Le niveau local des loyers est également un facteur déterminant dans l'évaluation du rendement réalisable. Ce n’est pas seulement le loyer actuel du marché qui compte, mais aussi le prix des biens comparables. Il faut vérifier si le loyer du bien de rendement à acquérir correspond au niveau des autres immeubles de la commune. Si le loyer est inférieur au niveau habituel, cela a un impact négatif direct sur le rendement.
Certains cantons ont un impôt sur les gains immobiliers et sur les mutations. Toute personne souhaitant acquérir un bien immobilier devrait s'informer suffisamment tôt sur les éventuelles charges fiscales, en particulier si la localisation est soumise à des impôts supérieurs à la moyenne.
L'évolution future des loyers est également importante au même titre que le loyer actuel du marché. Il faut examiner si les loyers peuvent être adaptés aux loyers actuels du marché en cas de changement de locataire. Il en va de même pour les travaux de rénovation: des mesures telles que l'isolation des fenêtres permettent-elles d'obtenir des loyers plus élevés? Ou bien le droit du bail est-il fortement réglementé, de sorte que les adaptations ne sont possibles que dans une mesure limitée? Ces facteurs ont un impact direct sur le rendement.
Pour obtenir un bénéfice durable, le loyer est déterminant mais la structure des locataires compte aussi. Le bien est-il déjà loué? Si c’est le cas, il faut se renseigner et consulter les contrats de location. Questions importantes:
Il faut avoir une vision claire du groupe cible, de la durée des contrats et des risques potentiels, en particulier pour les biens immobiliers commerciaux. L’objectif est de conclure des contrats de bail à long terme avec des partenaires fiables, afin de réduire à un minimum les dépenses administratives et les coûts.
Peu importe qu’il s’agisse d’un immeuble d’habitation ou d’un immeuble commercial: le financement d’un immeuble de rendement par une hypothèque implique un apport d’au moins 25% de la valeur d’achat en fonds propres. En règle générale, il n'est pas possible de recourir aux avoirs du 2e ou 3e pilier. Des aspects tels que l'amortissement et la viabilité financière (capacité financière) doivent également être examinés avec soin.
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Si vous tenez compte des facteurs susmentionnés et examinez attentivement le bien de rendement, investir dans ce type d’immobilier peut s'avérer fructueux à long terme. Il est essentiel de ne pas se concentrer uniquement sur le prix d'achat ou le rendement locatif attendu, mais également de prendre en compte des aspects tels que la qualité de l'emplacement, la structure des locataires, l'état du bâtiment, le modèle de financement et les conditions fiscales.
En cas d'incertitude, nous vous recommandons de demander dès que possible l’avis de spécialistes. De cette façon, vous vous protègent contre les mauvaises décisions, les coûts imprévus et augmentez la sécurité de votre planification: une étape importante pour un investissement réussi.
Prenez rendez-vous pour un entretien-conseil sans engagement ou appelez-nous directement si vous avez des questions.
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