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Da es in der Schweiz kaum unbebautes Land gibt, bedeutet ein Grundstückskauf auch oft gleichzeitig den Kauf einer älteren Immobilie. Gleiches gilt erfahrungsgemäss für die Erbschaft eines Hauses. Beide Fälle stellen Sie vor die grundsätzliche Frage: Sollten Sie das bestehende Haus renovieren oder sollten Sie die Altimmobilie abreissen und durch einen Neubau ersetzen? Letzteres wird als Ersatzneubau bezeichnet. Bei dieser Option gilt es, einige Faktoren zu beachten .

Wir zeigen Ihnen, wann sich ein Ersatzneubau lohnt und wann nicht.

Ersatzneubauten spielen eine immer wichtigere Rolle

Ersatzneubauten haben vielerorts in der Schweiz stark an Bedeutung gewonnen. Laut dem Immobilienmonitoring des Beratungsunternehmens Wüest Partner liegen dabei die grossen städtischen Zentren vorn. In Zürich, Genf, Basel, Bern, Lausanne und St. Gallen sind rund die Hälfte aller neu gebauten Wohnungen Ersatzneubauten, während Neubauten auf noch unbebautem Bauland eher die Ausnahme sind.

Bei regionaler Betrachtung fallen die Regionen Zürich, Thun, Nyon und Yverdon besonders ins Gewicht. Doch selbst in peripheren Lagen und mittelgrossen Zentren ist bei Ersatzneubauten ein deutlicher Zuwachs erkennbar. Besonders auffallend ist die hohe Quote in touristisch geprägten Regionen im Kanton Graubünden, etwa im Raum Davos. Hierbei ist zu beachten, dass in Tourismusgebieten der Neubau von Ferien- respektive Zweitwohnungen stark eingeschränkt oder sogar unmöglich ist.

Entwicklung nach innen

In den Städten sind es andere Gründe: Bauland ist extrem knapp. Zugleich schaffen die meisten Bau- und Zonenordnungen Raum, bestehende Parzellen zu verdichten. In vielen Kantonen wie etwa St. Gallen, Zürich oder Zug sind Neueinzonungen von Bauland de facto kaum noch möglich oder werden ausgesprochen restriktiv behandelt. Die weitaus meisten Regionen haben Richtpläne, Raumplanung und Zonenordnungen nach der Maxime «Entwicklung nach innen» ausgerichtet. Für Eigentümerinnen und Eigentümer bestehender Gebäude ist dies durchaus von Vorteil: Auf so mancher Bauparzelle mit einem Einfamilienhaus aus den 1960er- oder 1970er-Jahren ist gemäss den heutigen Bestimmungen ein Mehrfamilienhaus mit Stockwerkeinheiten oder ein Projekt mit Reihenhäusern zulässig.

Was für Ersatzneubauten spricht

Im Wesentlichen gibt es drei triftige Gründe für Ersatzneubauten:

Erstens ist ein erheblicher Zuwachs an nutzbarer Fläche auf gleicher Grundfläche möglich. Für die Eigentümerin oder den Eigentümer stellt dies ein erhebliches Potenzial dar. Handelt es sich um vermietete Wohnungen, erhöht sich die Ertragskraft markant.

Zweitens: Manchmal befinden sich alte Häuser in einem derart desolaten Zustand, dass kaum eine andere Lösung denkbar oder sinnvoll ist.

Im heutigen Umfeld fällt drittens die Energieeffizienz ins Gewicht: Der Energieverbrauch für Heizung und Warmwasser liegt bei einem hochwertigen Neubau vier oder fünf Mal tiefer als bei einem Wohnhaus aus den 1970er-Jahren.

Allerdings muss die Eigentümerin oder der Eigentümer auch den Aufwand und die Gesamtkosten berücksichtigen. Die notwendigen Planungsarbeiten, Abbruch und Entsorgung sowie die Erstellung des neuen Hauses können teuer zu stehen kommen. Als Faustregel geht man für reine Erstellungskosten für ein Wohnhaus von 3300 Franken pro Quadratmeter Fläche aus.

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Den baurechtlichen Spielraum optimal ausloten

Bevor Architektinnen und Architekten Pläne zeichnen und Visionen für die künftige Nutzung der Parzelle entwerfen, muss in einem ersten Schritt die baurechtliche Situation gründlich abgeklärt werden. Auch wenn es sich bei Gebäuden in Privatbesitz nur selten um ein eigentliches Baudenkmal handelt, sind viele Ortsbilder in den Städten und in mittleren Zentren zumindest teilweise unter Schutz gestellt. Liegt das Objekt in einer solchen Zone, sind die Möglichkeiten eines grösseren Eingriffs oft eingeschränkt, genauso wie bei Wohnhäusern, die als schützens- oder erhaltenswert gelten.

Immer mehr Kantone und Städte stellen auf ihren Geoportalen im Internet Informationen zur Bau- und Zonenordnung, zum Denkmalschutz und zum Inventar schützenswerter Bauten öffentlich zur Verfügung. Wenn Sie dort nichts finden, wenden Sie sich am besten an die zuständige Baubehörde bzw. an das zuständige Bauamt.

Meist lohnt es sich erst in einem zweiten Schritt, eine Architektin oder einen Architekten für eine gründliche baurechtliche Abklärung und für ein erstes Studium von Varianten beizuziehen. Architektinnen und Architekten sind dafür geschult, die optimalen Möglichkeiten im Rahmen der Bau- und Zonenordnungen auszuloten und konkrete Vorschläge zu unterbreiten.

Massgeschneiderte Baufinanzierung für Neubau oder Renovation

Sobald sich eine bestimmte Richtung abzeichnet, gilt es, die erwarteten Kosten zu schätzen und die Finanzierung zu regeln. Kontaktieren Sie dazu frühzeitig Ihre UBS-Kundenberaterin oder Ihren UBS-Kundenberater. Für grössere Renovationen, Neubauten oder Ersatzneubauten empfehlen wir Ihnen eine UBS Baufinanzierung. Über das Baukonto können Sie alle laufenden Rechnungen von Architekten, Bauunternehmern und Handwerkern bezahlen. Die Finanzierungslösung richtet sich dabei nach Ihren individuellen Bedürfnissen und schafft volle Kostentransparenz für alle Phasen Ihres Projekts.

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Ersatzneubau: Schritt für Schritt in 10 Punkten

  1. Zustandsanalyse: gründliche Prüfung des bestehenden Gebäudes
  2. Baurecht: baurechtliche Analyse, Fragen zur Machbarkeit im Rahmen von Bau- und Zonenordnung usw.
  3. Strategie: Definition Ihrer längerfristigen Ziele und der maximal tragbaren Kosten
  4. Architektur: Auftrag und genaue Vorgaben (vereinbarte Leistungen, Kostendach, Vertrag)
  5. Vorprojekt: erste Vorschläge und Empfehlungen vom Architekten, Vorprojekt mit Kostenschätzung
  6. Baueingabe: via Architektinnen und Architekten bei der Baubehörde
  7. Ausschreibungen: Ausschreiben und Vergabe der Aufträge an Baufirmen und Handwerker
  8. Bauausführung: Start der Bauarbeiten, sobald Projektplanung abgeschlossen ist (Organisation, Terminplan, Bauleitung)
  9. Fertigstellung: Bauabnahme, Behebung allfälliger Mängel, Beginn Fristen der Garantien
  10. Hypothek: Umwandlung Baufinanzierung (für Ausführungsphase) in eine Hypothek

Fazit

Die Abwägung zwischen Renovation oder Ersatzneubau orientiert sich vornehmlich an zwei Kriterien: Was ist wirtschaftlicher und was passt besser zum eigenen Lebensstil?

Bei den Kosten sollte man ganz genau nachrechnen. Ein Neubau bedarf beträchtlicher finanzieller Ressourcen und kommt oft teurer als die Sanierung eines alten Gebäudes. Allerdings erreichen Neubauten oft Standards bei der Energieeffizienz, die sich bei Bestandsgebäuden entweder gar nicht oder nur durch hohe Investitionen erreichen lassen. Aufgrund der dauerhaft niedrigeren Energiekosten können sich die hohen Investitionen dennoch langfristig auszahlen.

Mit einem Neubau lassen sich überdies individuelle Gestaltungswünsche - wie grosse Fenster und grosse Räume - umsetzen. Der Gestaltungsspielraum fällt meist grösser als bei einer Renovation aus. Ob dies die Kosten für einen Neubau rechtfertigt, ist eine sehr individuelle Entscheidung.

Wie Ihre Entscheidung auch ausfällt: Unsere Expertinnen und Experten beraten Sie bei der Realisierung und Finanzierung Ihrer Wünsche.

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