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In Svizzera i terreni non edificati sono quasi inesistenti, pertanto quando si acquista un terreno spesso si acquista anche un vecchio immobile. L'esperienza dimostra che lo stesso vale quando si eredita una casa. Entrambi i casi pongono una domanda fondamentale: ristrutturare la casa esistente o demolire il vecchio immobile e sostituirlo con uno nuovo? Quest'ultimo prende il nome di ricostruzione sostitutiva. Ci sono alcuni fattori da considerare quando si sceglie questa opzione.

Vi mostreremo quando vale optare per una ricostruzione sostitutiva e quando no.

Le ricostruzioni sostitutive svolgono un ruolo sempre più importante

Le ricostruzioni sostitutive sono sempre più presenti in molte località svizzere. Secondo il monitoraggio immobiliare della società di consulenza Wüest Partner, in testa ci sono i grandi centri urbani. A Zurigo, Ginevra, Basilea, Berna, Losanna e San Gallo, circa la metà di tutti i nuovi appartamenti sono ricostruzioni sostitutive, mentre le nuove costruzioni su terreni edificabili non sfruttati tendono ad essere un'eccezione.

Da un punto di vista regionale, sono particolarmente interessate da questo fenomeno le regioni di Zurigo, Thun, Nyon e Yverdon. Tuttavia, anche nelle zone periferiche e nei centri di medie dimensioni si è registrato un aumento significativo del numero di ricostruzioni sostitutive. L'alta percentuale è particolarmente evidente nelle regioni turistiche del Cantone dei Grigioni, come l'area di Davos. Da tenere presente è che nelle zone turistiche la costruzione di nuove case vacanze o seconde case è fortemente limitata o addirittura impossibile.

Sviluppo verso l'interno

Nelle città ci sono altri motivi: i terreni edificabili sono estremamente scarsi. Allo stesso tempo, la maggior parte dei regolamenti edilizi e dei piani di zona lascia spazio per densificare i lotti esistenti. In molti Cantoni, come San Gallo, Zurigo o Zugo, le nuove zonizzazioni di terreni edificabili sono di fatto impossibili o soggette a numerose restrizioni. La stragrande maggioranza delle Regioni ha basato i propri piani strutturali, la pianificazione territoriale e le norme di zonizzazione sulla massima dello "sviluppo verso l’interno". Per proprietarie e proprietari di edifici preesistenti questo è sicuramente un vantaggio: su alcuni terreni edificabili con una casa unifamiliare degli anni '60 o '70, la normativa vigente consente la costruzione di un condominio con proprietà per piani o un progetto con case a schiera.

I vantaggi delle ricostruzioni sostitutive

Essenzialmente, ci sono tre validi motivi a favore delle ricostruzioni sostitutive:

In primo luogo, consente un notevole incremento dello spazio utile sulla stessa superficie edificabile. Per proprietari e proprietarie, questo rappresenta un potenziale considerevole. Nel caso di appartamenti in affitto, la redditività aumenta notevolmente.

In secondo luogo, a volte le vecchie case sono in condizioni talmente degradate che non nessun'altra soluzione è concepibile o ragionevole.

In terzo luogo, l'efficienza energetica è un fattore chiave al giorno d’oggi: il consumo di energia per il riscaldamento e l'acqua calda in un nuovo edificio di alta qualità è quattro o cinque volte inferiore rispetto a un’abitazione degli anni '70.

Tuttavia, il proprietario o la proprietaria deve anche tenere conto dell’onere e dei costi totali. I necessari lavori di progettazione, demolizione e smaltimento, nonché la costruzione della nuova casa possono essere costosi. Come regola generale, il solo costo di costruzione per un edificio residenziale ammonta a 3300 franchi al metro quadrato.

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Sfruttare al meglio il margine di manovra previsto dalla legge

Prima che gli architetti inizino a disegnare i piani e progettare visioni per l'uso futuro del lotto, il primo passo è chiarire in modo approfondito la situazione giuridica. Anche se gli edifici di proprietà privata raramente sono veri e propri monumenti architettonici, molti paesaggi urbani nelle città e nei centri di medie dimensioni sono tutelati almeno parzialmente. Se l'immobile si trova in una zona di questo tipo, le possibilità di interventi importanti sono spesso limitate, così come nel caso di edifici residenziali ritenuti meritevoli di tutela o conservazione.

Sempre più Cantoni e città mettono a disposizione del pubblico sui loro geoportali informazioni sulle norme edilizie e i piani di zona, sulla protezione dei monumenti e sull'inventario degli edifici meritevoli di tutela. Se non riuscite a trovare nulla, è meglio contattare l'autorità edilizia o il genio civile.

Nella maggior parte dei casi vale la pena consultare un architetto solo in un secondo momento, per un chiarimento approfondito del diritto edilizio e per un primo studio delle varianti. Gli architetti sono formati per sondare le possibilità ottimali nell'ambito dei regolamenti edilizi e urbanistici e per formulare proposte concrete.

Finanziamenti edilizi su misura per nuove costruzioni o ristrutturazioni

Una volta definito l’orientamento, è necessario stimare i costi previsti e organizzare il finanziamento. Contattate per tempo il vostro o la vostra consulente alla clientela UBS. Per ristrutturazioni importanti, nuove costruzioni o ricostruzioni sostitutive, vi consigliamo il finanziamento di costruzione di UBS. Attraverso il conto di costruzione è possibile pagare tutte le fatture correnti di architetti, imprese edili e artigiani. La soluzione di finanziamento si basa sulle vostre esigenze individuali e garantisce una totale trasparenza dei costi per tutte le fasi del vostro progetto.

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Ricostruzione sostitutiva: guida passo per passo in 10 punti

  1. Analisi delle condizioni: ispezione approfondita dell'edificio esistente
  2. Legislazione edilizia: analisi del diritto edilizio, domande sulla fattibilità nell’ambito delle norme edilizie e di zonizzazione, ecc.
  3. Strategia: definizione dei vostri obiettivi a lungo termine e dei costi massimi sostenibili
  4. Architetto: Incarico e specifiche esatte (servizi concordati, tetto di spesa, contratto)
  5. Progetto preliminare: prime proposte e raccomandazioni dell'architetto, progetto preliminare con preventivo di spesa
  6. Domanda di costruzione: tramite l’architetto all'autorità edilizia
  7. Bandi di concorso: gare d'appalto e aggiudicazione di appalti a imprese edili e artigiani
  8. Costruzione: inizio dei lavori di costruzione non appena la pianificazione del progetto è completata (organizzazione, programma, direzione dei lavori)
  9. Completamento: collaudo del fabbricato, eliminazione di eventuali difetti, decorrenza delle garanzie
  10. Ipoteca: conversione del finanziamento di costruzione (per la fase esecutiva) in ipoteca

Conclusione

La decisione tra ristrutturazione o nuova costruzione si basa principalmente su due criteri: cos’è più economico e cosa si adatta meglio al vostro stile di vita?

Quando si tratta di costi, è necessario calcolare in modo preciso. Una ricostruzione richiede notevoli risorse finanziarie ed è spesso più costoso della ristrutturazione di un vecchio edificio. Tuttavia, le nuove costruzioni spesso raggiungono standard di efficienza energetica impossibili da ottenere in edifici esistenti o senza investimenti elevati. Grazie alla riduzione duratura dei costi energetici, gli investimenti elevati possono comunque ripagarsi a lungo termine.

Con un nuovo edificio c’è più spazio per i desideri individuali - come grandi finestre e stanze ampie-. La libertà di progettazione è solitamente maggiore rispetto al caso di una ristrutturazione. Se ciò giustifichi il costo di un nuovo edificio, è però una considerazione molto personale.

A prescindere dalla vostra decisione, i nostri esperti vi consiglieranno sulla realizzazione e il finanziamento dei vostri desideri.

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