Kaufen und vermieten Buy to let: Chancen und Risiken im Überblick

In den Jahren mit tiefen Zinsen war die Investitionsstrategie «Buy to let» sehr beliebt. Die zwischen 2013 und 2018 im Landesdurchschnitt erzielbaren Renditen einer Wohnungsvermietung von 6% bis 13% (je nach Belehnung) vor Steuern schienen ausgesprochen attraktiv zu sein. Zwischenzeitlich hat sich dies geändert, was die Rendite von vermieteten Immobilien reduziert.

«Buy to let» bedeutet Kauf zur Vermietung. Das ist ein Modell der Kapitalanlage, bei dem Privatpersonen eine Wohnung zur Fremdvermietung kaufen und die Kosten im Lauf der Jahre durch Mieteinnahmen refinanzieren. Häufig nutzen sie für den Erwerb neben Eigenkapital auch Fremdkapital in Form von Hypotheken.

Bevor der Schweizer Leitzins nach Jahren im Dauertief seit dem Jahr 2022 Schritt für Schritt erhöht worden ist und auch die Hypothekarzinsen gestiegen sind, war «Buy to let» für viele Schweizerinnen und Schweizer eine beliebte Geldanlage. Fast ein Viertel aller Hypothekarkunden und -kundinnen von UBS nutzten damals den Kredit, um eine Eigentumswohnung zu kaufen und diese durch Vermietung zu refinanzieren. In Zürich wurde in den Jahren 2015 bis 2020 mehr Stockwerkeigentum zusätzlich vermietet, als neu errichtet wurde – ein Beleg für den Boom von «Buy to let». Diese Entwicklung konnte auch in Basel, Genf oder Lausanne beobachtet werden, also in Städten, wo eine hohe Nachfrage nach Mietwohnungen bestand und die Vermietung wie von selbst lief.

Diese Strategie war bis ins Jahr 2021 sehr profitabel. Im Durchschnitt der 50 grössten Städte der Schweiz liessen sich damit 6% Rendite vor Steuern (ohne Belehnung) erzielen. 2,5 Punkte davon resultierten aus den Mieteinnahmen, 3,5 Punkte aus der Wertsteigerung der Immobilie. Im Schnitt sogar 13% Eigenkapitalrendite konnten jene auf der Habenseite verbuchen, die den Wohnungskauf auch mit Fremdkapital finanzierten (Hypothek von 60% des Kaufpreises).

Die hohe Rendite ist jedoch Vergangenheit. Das liegt an den Risiken des Modells, die seit der Zinswende und der Nachfrageschwäche voll zum Tragen kommen: Der Wert der Immobilie nimmt nicht mehr stark zu und die gestiegenen Finanzierungs- und Nebenkosten reduzieren die Mieteinnahmen. Das heisst: «Buy to let» nach dem bisherigen Muster ist oft weniger attraktiv als noch vor einigen Jahren.

«Buy-to-let»-Investitionen setzen viel Eigenkapital, hohe Kreditwürdigkeit und ein geeignetes, gut vermietbares Objekt voraus. Diese Voraussetzungen genügen jedoch nicht. Der langfristige Erfolg von «Buy to let» verlangt einen florierenden Wohnungsmarkt samt Preissteigerungen. Nach den Preisanstiegen der Vergangenheit sind deutliche Aufwertungen kaum zu erwarten. Damit fällt ein wichtiger Treiber der Investitionsstrategie aus. Stellenweise ist stattdessen Korrekturpotenzial entstanden. Dies ist ein Grund, solche Investments kritischer zu beurteilen als früher – selbst wenn es zeitweise und je nach Lage möglich sein sollte, mit Mieterhöhungen die Mietrendite zu steigern.

Eine weitere Nebenbedingung für den Erfolg von «Buy to let» lautet, dass die Kosten für Finanzierung, Handwerker sowie andere Begleitkosten der Vermietung beherrschbar bleiben. Sowohl Hypotheken als auch Handwerksdienste und Energieträger sind jedoch teurer geworden. Diese Preisänderungen an die Mietenden weiterzureichen, ist leichter gesagt als getan. Nebenkosten werden vielfach nur als Pauschale oder im Nettomietzins mit dem Mieter abgerechnet. Daraus ergibt sich bei steigenden Preisen ein Defizit, das der Vermieter trägt.

Die Mieteinnahmen versteuern Vermieterinnen und Vermieter als zusätzliches Einkommen. Privatinvestoren kommen so möglicherweise in eine höhere Steuerprogression. Dafür lassen sich Unterhaltskosten steuerlich absetzen. Falls Vermieter eine Hypothek aufgenommen haben, gilt das auch für Schuldzinsen.

Auf der Finanzierungsseite haben Interessenten die Alternative, die Immobilie – wenn vorhanden – vollständig mit Eigenkapital zu erwerben oder teilweise eine Hypothek aufzunehmen. Bei der Finanzierung von Renditeobjekten werden üblicherweise mindestens 25% des Immobilienwerts als Eigenkapital erwartet. Anders als bei selbst genutztem Wohnraum darf dieses nicht aus der beruflichen oder privaten gebundenen Vorsorge stammen. Die Amortisation beträgt pro Jahr mindestens 1% des Hypothekarbetrags.

Ob sich eine «Buy-to-let»-Investition rechnet, hängt neben der Ausstattung der Wohnung sehr von der Lage und der Gemeinde ab, in der sie sich befindet. Nicht jede Gemeinde ist attraktiv. Wo viel Leerstand herrscht, sind Renditeobjekte kaum lukrativ. Die attraktivsten Orte für «Buy-to-let»-Vermieter waren laut einer Untersuchung für das Jahr 2024 Meyrin im Kanton Genf, Winterthur im Kanton Zürich und Bulle im Kanton Freiburg. Aber auch Schlieren, Opfikon oder Nyon gelten als besonders geeignet für den Kauf einer Wohnung zur Vermietung.

Solche Ranglisten liefern aber nur eine Momentaufnahme. Mit welcher Dynamik sich der Markt verändert hat, zeigt ein Vergleich zwischen Juni 2021 und Juni 2022: War es 2021 noch in fast allen Schweizer Gemeinden günstiger, eine Wohnung zu kaufen statt zu mieten, hat sich das innerhalb nur eines Jahres in 451 Gemeinden umgekehrt.

Als Warnsignal gilt, wenn die Kaufpreise so hoch sind, dass sie in einem Missverhältnis stehen zu den möglichen Mieteinnahmen. In der Vergangenheit ist das Verhältnis zwischen Kaufpreisen und Mieten vielerorts aus dem Gleichgewicht geraten. Beispiel Zürich: Dort zahlen Käufer von Wohneigentum heute real 40% mehr als im Jahr 2013. Die Mieten hingegen sind nur um fast 12% gestiegen. Da sich das Preisniveau noch nicht an die gestiegenen Finanzierungskosten angepasst hat, befindet sich der dortige Wohnungsmarkt in der Risikozone einer Blase.

Auf der Suche nach geeigneten Standorten erhalten Sie einen groben Überblick durch Marktanalysen von Banken und Instituten. So ermittelt das Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien AG (IAZI) regelmässig, in welchen Schweizer Gemeinden und Regionen das Kaufen lohnenswerter ist als das Mieten. Eine Web-App informiert Sie auch über weitere Standortdaten.

Mit der Trendwende bei den Zinsen wurde das Kaufen von Wohnungen im Jahr 2022 teurer als das Mieten. Das heisst: Bei den höheren Finanzierungskosten ist das Mieten einer Immobilie derzeit günstiger, als diese zu kaufen.

Landesweit sinkt die Zahl der Baugenehmigungen deutlich. Auch die Zahl der «Buy-to-let»-Investitionen ist zurückgegangen. Aufgrund höherer Zinssätze und einbrechender Rentabilität haben manche Vermieter ihre Objekte verkauft. Eine scharfe Preiskorrektur auf dem Wohnungsmarkt von Schweizer Städten wie Zürich gilt als eher unwahrscheinlich. Zuletzt hat sich das Wachstum der Mieten beschleunigt und das Wachstum der Hauspreise übertroffen.

Im Vergleich mit «Buy to let» gelten aktuell andere Investitionsmöglichkeiten als risikoärmer und attraktiver. Wenn Investoren jedoch die Vermietung ihres Renditeobjekts nur als eine Phase betrachten, bevor sie selbst in die Wohnung ziehen, kann ein Wohnungskauf weiterhin eine sinnvolle Option sein. Neben dem Wohnsitz fürs Alter kann auch die geplante Vererbung der Immobilie ein Kaufmotiv darstellen.

Bevor private Vermieter angesichts gestiegener Kosten über einen Verkauf entscheiden, können sie versuchen, ihre Kosten zu senken. Wer bislang von seinem Mieter eine alles umfassende Pauschalmiete oder eine Pauschale für Nebenkosten wie Heizung, Warmwasser und Strom kassiert, sollte die Abrechnung auf Akontozahlungen umstellen, rät der Hauseigentümerverband (HEV) Region Winterthur. Damit wird es immerhin möglich, die künftigen Preissteigerungen an den Mieter weiterzuverrechnen. Es handelt sich um eine Vertragsänderung, die dem Mieter mit amtlichem Formular zum nächstmöglichen Kündigungstermin anzuzeigen ist. Ähnlich können Vermieter vorgehen, wenn sie die Miete für das Renditeobjekt aufgrund des gestiegenen Referenzzinssatzes erhöhen wollen.

«Buy to let» kann als Kapitalanlagemodell aktuell nicht mit anderen Formen der Geldanlage konkurrieren. Dafür sind die Kosten und Risiken nach einigen Jahren mit nahezu idealen Marktverhältnissen allzu kräftig gestiegen. Wenn jedoch nicht die Renditeerwartungen die massgebliche Rolle bei Ihrer Entscheidung spielen, eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen und es für eine Zeit zu vermieten, bestehen weiterhin viele Möglichkeiten. Mehr denn je kommt es für Sie darauf an, sich vorher gründlich mit den damit einhergehenden Risiken zu befassen und deren Bedeutung für Ihren Kauf zu kalkulieren.