Comprare per affittare "Buy to let": opportunità e rischi in sintesi

Negli anni in cui i tassi di interesse erano bassi, la strategia di investimento "buy to let" era molto diffusa. I rendimenti medi nazionali dal 6% al 13% (a seconda del valore d’anticipo) al lordo delle imposte che si potevano ottenere tra il 2013 e il 2018 sembravano estremamente interessanti. Nel frattempo la situazione è cambiata e i rendimenti degli immobili in affitto sono diminuiti.

"Buy to let" significa acquistare un immobile allo scopo di affittarlo. Si tratta di un modello d'investimento in cui i privati acquistano un appartamento da affittare a terzi e rifinanziano i costi nel corso degli anni grazie ai redditi da locazione. Spesso per l'acquisto ricorrono a capitale di debito sotto forma di ipoteche, oltre che a capitale proprio.

Prima che il tasso di riferimento svizzero venisse gradualmente innalzato nel 2022 dopo anni di ristagno ai minimi e che anche i tassi di interesse ipotecari aumentassero, il "buy to let" era un investimento diffuso in Svizzera. All'epoca, quasi un quarto dei clienti ipotecari di UBS utilizzava il prestito per acquistare una proprietà per piani e rifinanziarla affittandola. A Zurigo, tra il 2015 e il 2020 sono state affittate più proprietà per piani di quante ne siano state costruite, a riprova del boom del "buy to let". Questa tendenza è stata osservata anche a Basilea, Ginevra e Losanna, ossia nelle città in cui la domanda di appartamenti in affitto era elevata ed era facile affittare.

Questa strategia è stata molto redditizia fino al 2021. In media, le 50 maggiori città svizzere hanno ottenuto un rendimento lordo del 6% (escluso il valore d’anticipo), di cui 2,5 punti percentuali derivano dal reddito da locazione e 3,5 punti dall'aumento del valore dell'immobile. In media, chi ha finanziato l'acquisto di un immobile con capitale di terzi (ipoteca pari al 60% del prezzo di acquisto) è riuscito a ottenere un rendimento del capitale proprio addirittura del 13%.

Rendimenti così elevati tuttavia attualmente non sono più possibili a causa dei rischi del modello, che si sono pienamente concretizzati dopo l'inversione di tendenza dei tassi di interesse e la debolezza della domanda: il valore degli immobili non è più in forte crescita e l'aumento dei costi di finanziamento e delle spese accessorie sta riducendo il reddito da locazione. In altre parole, il "buy to let" secondo il modello precedente è meno attraente di qualche anno fa.

Gli investimenti "buy to let" richiedono una quota elevata di fondi propri, una buona affidabilità creditizia e un immobile adatto e facilmente affittabile. Tuttavia, questi requisiti non sono sufficienti. Il successo a lungo termine del "buy to let" richiede un mercato immobiliare fiorente e un aumento dei prezzi. Dopo gli aumenti dei prezzi del passato, è difficile aspettarsi una rivalutazione significativa e pertanto viene a mancare un importante fattore della strategia d'investimento. Al contrario, in alcuni punti è emerso un potenziale di correzione al ribasso delle quotazioni. Ciò rappresenta un buon motivo per adottare una visione più critica di questi investimenti rispetto al passato, anche se a volte e a seconda della posizione dovrebbe essere possibile aumentare i rendimenti da locazione grazie all'aumento degli affitti.

Un'altra premessa per il successo del "buy to let" è che i costi per i finanziamenti, gli artigiani e altri costi associati alla locazione rimangano contenuti. Tuttavia, le ipoteche, i servizi degli artigiani e le fonti energetiche sono rincarati e trasferire questi incrementi di prezzo agli inquilini è più facile a dirsi che a farsi. Spesso le spese accessorie vengono addebitate agli inquilini solo come somma forfettaria o nell'affitto netto. Se i prezzi aumentano, il locatore deve sopportare una perdita.

I locatori pagano le imposte sul reddito da locazione come reddito aggiuntivo. Gli investitori privati possono quindi essere soggetti a una progressione fiscale più elevata. D'altra parte, i costi di manutenzione sono deducibili dalle tasse, così come gli interessi sul debito se i locatori hanno acceso un’ipoteca.

Per quanto riguarda il finanziamento, le persone interessate hanno l'alternativa di acquistare l'immobile interamente con fondi propri (se presenti) o di accendere un’ipoteca parziale. In caso di finanziamento di immobili a reddito, di solito si prevede un capitale proprio pari ad almeno il 25% del valore dell'immobile, che, a differenza delle abitazioni a uso proprio, non può provenire dalla previdenza professionale o privata vincolata. L'ammortamento annuo è pari ad almeno l’1% dell'importo dell’ipoteca.

La redditività di un investimento "buy to let" dipende non solo dalle caratteristiche dell'immobile, ma anche dalla posizione e dal Comune in cui è situato. Non tutti i Comuni sono allettanti. Dove ci sono molti sfitti, gli immobili difficilmente sono redditizi. Secondo uno studio relativo al 2024, le località più interessanti per i locatori "buy to let" sono Meyrin nel cantone di Ginevra, Winterthur nel cantone di Zurigo e Bulle nel cantone di Friburgo. Tuttavia, anche Schlieren, Opfikon e Nyon sono considerate particolarmente adatte agli affittuari "buy to let".

Queste classifiche forniscono comunque solo un'istantanea. Il confronto tra il giugno 2021 e il giugno 2022 mostra la dinamica che ha seguito il mercato: nel 2021, in quasi tutti i Comuni svizzeri era più conveniente acquistare una casa che affittarla, ma in 451 Comuni la situazione si è ribaltata in un solo anno.

Quando i prezzi di acquisto sono così alti da essere sproporzionati rispetto al potenziale reddito da locazione, la situazione è allarmante. In passato, il rapporto tra prezzi di acquisto e affitti si è sbilanciato in molte località. Prendiamo ad esempio Zurigo: gli acquirenti di immobili residenziali pagano oggi il 40% in più in termini reali rispetto al 2013, mentre gli affitti sono aumentati solo di quasi il 12%. Poiché il livello dei prezzi non si è ancora adeguato all'aumento dei costi di finanziamento, c’è il rischio che si verifichi una bolla immobiliare.

Nella ricerca di luoghi adatti, potete ottenere una panoramica approssimativa dalle analisi di mercato di banche e istituzioni. Ad esempio, il Centro di informazioni e formazione per immobili (CIFI) individua regolarmente in quali Comuni e regioni svizzere è più conveniente acquistare piuttosto che affittare. Un'applicazione web fornisce anche informazioni su altri dati relativi all'ubicazione.

Con l'inversione di tendenza dei tassi di interesse, nel 2022 l'acquisto di una casa è diventato più costoso dell'affitto. Ciò significa che a causa di maggiori costi di finanziamento, l'affitto di un immobile è attualmente più conveniente dell'acquisto.

Il numero di licenze edilizie è diminuito significativamente in tutto il Paese, così come il numero di investimenti "buy to let". A causa dell'aumento dei tassi di interesse e del crollo della redditività, alcuni proprietari hanno venduto i loro immobili. Una forte correzione dei prezzi sul mercato degli immobili residenziali in città come Zurigo è considerata piuttosto improbabile. La crescita degli affitti ha recentemente accelerato e superato quella dei prezzi delle case.

Rispetto al "buy to let", altre opportunità di investimento sono attualmente considerate meno rischiose e più interessanti. Tuttavia, se l'investitore considera l’affitto dell'immobile a reddito solo come una fase temporanea prima di trasferirsi nell'immobile stesso, l'acquisto di una casa può ancora essere conveniente. Oltre ad avere una casa dove trascorrere la vecchiaia, anche il voler lasciare un immobile in eredità può essere un valido motivo per l’acquisto.

Prima di decidere di vendere gli immobili a causa dell'aumento dei costi, i proprietari possono cercare di ridurre le spese. L'associazione dei proprietari immobiliari (HEV) della regione di Winterthur consiglia ai proprietari che hanno riscosso dai loro inquilini un affitto tutto compreso o un importo forfettario per le spese accessorie come il riscaldamento, l'acqua calda e l'elettricità, di passare al pagamento in acconto, in modo da trasferire all'inquilino i futuri aumenti di prezzo. Si tratta di una modifica contrattuale che deve essere notificata all'inquilino tramite un modulo ufficiale entro la prima data utile di disdetta. La stessa procedura si applica anche qualora i proprietari volessero aumentare l'affitto dell'immobile a causa dell'aumento del tasso d'interesse di riferimento.

Il "buy to let" al momento è meno conveniente rispetto ad altre forme di investimento. Dopo diversi anni di condizioni di mercato ideali, i costi e i rischi sono aumentati in modo eccessivo. Tuttavia, se la decisione di acquistare un appartamento o una casa e affittarla per un certo periodo non si basa sui rendimenti attesi, ci sono ancora molte opzioni. È più che mai importante analizzare a fondo i rischi e calcolarne le implicazioni prima dell'acquisto.