Bauen Neu bauen statt sanieren?

In den Städten sind es andere Gründe: Bauland ist extrem knapp. Zugleich schaffen die meisten Bau- und Zonenordnungen Raum, bestehende Parzellen zu verdichten. In vielen Kantonen wie etwa St. Gallen, Zürich oder Zug sind Neueinzonungen von Bauland de facto kaum noch möglich oder werden ausgesprochen restriktiv behandelt. Die weitaus meisten Regionen haben Richtpläne, Raumplanung und Zonenordnungen nach der Maxime «Entwicklung nach innen» ausgerichtet. Für Eigentümer bestehender Gebäude ist dies durchaus von Vorteil: Auf so mancher Bauparzelle mit einem Einfamilienhaus aus den 1960er- oder 1970er-Jahren ist gemäss den heutigen Bestimmungen ein Mehrfamilienhaus mit Stockwerkeinheiten oder ein Projekt mit Reihenhäusern zulässig.

Im Wesentlichen gibt es drei triftige Gründe für Ersatzneubauten: Erstens ist ein erheblicher Zuwachs an nutzbarer Fläche auf gleicher Grundfläche möglich. Für den Eigentümer stellt dies ein erhebliches Potenzial dar. Handelt es sich um vermietete Wohnungen, erhöht sich die Ertragskraft markant. Zweitens: Manchmal befinden sich alte Häuser in dermassen desolatem Zustand, dass kaum eine andere Lösung denkbar oder sinnvoll ist. Im heutigen Umfeld fällt drittens die Energieeffizienz ins Gewicht: Der Energieverbrauch für Heizung und Warmwasser liegt bei einem hochwertigen Neubau vier oder fünf Mal tiefer als bei einem Wohnhaus aus den 1970er-Jahren.

Allerdings muss der Eigentümer auch den Aufwand und die Gesamtkosten berücksichtigen. Die notwendigen Planungsarbeiten, Abbruch und Entsorgung sowie die Erstellung des neuen Hauses können teuer zu stehen kommen. Als Faustregel geht man für reine Erstellungskosten für ein Wohnhaus von 3300 Franken pro Quadratmeter Fläche aus.

Bevor Architekten Pläne zeichnen und Visionen für die künftige Nutzung der Parzelle entwerfen, muss in einem ersten Schritt die baurechtliche Situation gründlich abgeklärt werden. Auch wenn es sich bei Gebäuden in Privatbesitz nur selten um ein eigentliches Baudenkmal handelt, sind viele Ortsbilder in den Städten und in mittleren Zentren zumindest teilweise unter Schutz gestellt. Liegt das Objekt in einer solchen Zone, sind die Möglichkeiten eines grösseren Eingriffs oft eingeschränkt, genauso wie bei Wohnhäusern, die als schützens- oder erhaltenswert gelten. Immer mehr Kantone und Städte stellen auf ihren Geoportalen im Internet Informationen zur Bau- und Zonenordnung, zum Denkmalschutz und zum Inventar schützenswerter Bauten öffentlich zur Verfügung. Wenn Sie dort nichts finden, wenden Sie sich am besten an die zuständig Baubehörde bzw. an das Bauamt.

Meist lohnt es sich erst in einem zweiten Schritt, einen Architekten für eine gründliche baurechtliche Abklärung und für ein erstes Studium von Varianten beizuziehen. Architekten sind dafür geschult, die optimalen Möglichkeiten im Rahmen der Bau- und Zonenordnungen auszuloten und konkrete Vorschläge zu unterbreiten.

Sobald sich eine bestimmte Richtung abzeichnet, gilt es, die erwarteten Kosten zu schätzen und die Finanzierung zu regeln. Kontaktieren Sie dazu frühzeitig Ihren UBS-Kundenberater. Für grössere Renovationen, Neubauten oder Ersatzneubauten empfehlen wir Ihnen eine UBS Baufinanzierung. Über das Baukonto können Sie alle laufenden Rechnungen von Architekten, Bauunternehmern und Handwerkern bezahlen. Die Finanzierungslösung richtet sich dabei nach Ihren individuellen Bedürfnissen und schafft volle Kostentransparenz für alle Phasen Ihres Projekts.