Bauen Neu bauen statt sanieren?

Individuelle Lebensplanung, Verdichtungspotenzial, Energiebilanz und Wirtschaftlichkeit sprechen oft für einen Neubau.

von UBS Wissen 06. Mär 2020

Bild: UBS

Der Ersatzneubau hat in weiten Teilen der Schweiz deutlich an Bedeutung gewonnen. Gemäss dem neusten Immobilien-Monitoring des Beratungsunternehmens Wüest Partner sind dabei vor allem die grossen städtischen Zentren führend. Dort sind rund die Hälfte aller neu gebauten Wohnungen Ersatzneubauten, während Neubauten auf noch unbebautem Bauland aus naheliegenden Gründen eher die Ausnahme sind.

Bei der regionalen Betrachtung stechen vor allem die Regionen Zürich, Thun, Nyon und Yverdon hervor. Doch selbst an peripheren Lagen und in mittelgrossen Zentren verzeichnet der Ersatzneubau einen deutlichen Zuwachs. Besonders auffallend ist die hohe Quote in touristisch geprägten Regionen im Kanton Graubünden. Dabei dürfte es eine wesentliche Rolle spielen, dass in den Tourismusgebieten der Neubau von Ferien- respektive Zweitwohnungen stark eingeschränkt oder gar unmöglich ist.

Entwicklung nach innen

In den Städten sind es andere Gründe: Bauland ist extrem knapp. Zugleich schaffen die meisten Bau- und Zonenordnungen Raum, bestehende Parzellen zu verdichten. In vielen Kantonen wie etwa St. Gallen, Zürich oder Zug sind Neueinzonungen von Bauland de facto kaum noch möglich oder werden ausgesprochen restriktiv behandelt. Die weitaus meisten Regionen haben Richtpläne, Raumplanung und Zonenordnungen nach der Maxime «Entwicklung nach innen» ausgerichtet. Für Eigentümer bestehender Gebäude ist dies durchaus von Vorteil: Auf so mancher Bauparzelle mit einem Einfamilienhaus aus den 1960er- oder 1970er-Jahren ist gemäss den heutigen Bestimmungen ein Mehrfamilienhaus mit Stockwerkeinheiten oder ein Projekt mit Reihenhäusern zulässig.

Vieles spricht für Ersatzneubauten

Im Wesentlichen gibt es drei triftige Gründe für Ersatzneubauten: Erstens ist ein erheblicher Zuwachs an nutzbarer Fläche auf gleicher Grundfläche möglich. Für den Eigentümer stellt dies ein erhebliches Potenzial dar. Handelt es sich um vermietete Wohnungen, erhöht sich die Ertragskraft markant. Zweitens: Manchmal befinden sich alte Häuser in dermassen desolatem Zustand, dass kaum eine andere Lösung denkbar oder sinnvoll ist. Im heutigen Umfeld fällt drittens die Energieeffizienz ins Gewicht: Der Energieverbrauch für Heizung und Warmwasser liegt bei einem hochwertigen Neubau vier oder fünf Mal tiefer als bei einem Wohnhaus aus den 1970er-Jahren.

Allerdings muss der Eigentümer auch den Aufwand und die Gesamtkosten berücksichtigen. Die notwendigen Planungsarbeiten, Abbruch und Entsorgung sowie die Erstellung des neuen Hauses können teuer zu stehen kommen. Als Faustregel geht man für reine Erstellungskosten für ein Wohnhaus von 3300 Franken pro Quadratmeter Fläche aus.

Baurechtlichen Spielraum ausloten

Bevor Architekten Pläne zeichnen und Visionen für die künftige Nutzung der Parzelle entwerfen, muss in einem ersten Schritt die baurechtliche Situation gründlich abgeklärt werden. Auch wenn es sich bei Gebäuden in Privatbesitz nur selten um ein eigentliches Baudenkmal handelt, sind viele Ortsbilder in den Städten und in mittleren Zentren zumindest teilweise unter Schutz gestellt. Liegt das Objekt in einer solchen Zone, sind die Möglichkeiten eines grösseren Eingriffs oft eingeschränkt, genauso wie bei Wohnhäusern, die als schützens- oder erhaltenswert gelten. Immer mehr Kantone und Städte stellen auf ihren Geoportalen im Internet Informationen zur Bau- und Zonenordnung, zum Denkmalschutz und zum Inventar schützenswerter Bauten öffentlich zur Verfügung. Wenn Sie dort nichts finden, wenden Sie sich am besten an die zuständig Baubehörde bzw. an das Bauamt.

Meist lohnt es sich erst in einem zweiten Schritt, einen Architekten für eine gründliche baurechtliche Abklärung und für ein erstes Studium von Varianten beizuziehen. Architekten sind dafür geschult, die optimalen Möglichkeiten im Rahmen der Bau- und Zonenordnungen auszuloten und konkrete Vorschläge zu unterbreiten.

Massgeschneiderte Baufinanzierung

Sobald sich eine bestimmte Richtung abzeichnet, gilt es, die erwarteten Kosten zu schätzen und die Finanzierung zu regeln. Kontaktieren Sie dazu frühzeitig Ihren UBS-Kundenberater. Für grössere Renovationen, Neubauten oder Ersatzneubauten empfehlen wir Ihnen eine UBS Baufinanzierung. Über das Baukonto können Sie alle laufenden Rechnungen von Architekten, Bauunternehmern und Handwerkern bezahlen. Die Finanzierungslösung richtet sich dabei nach Ihren individuellen Bedürfnissen und schafft volle Kostentransparenz für alle Phasen Ihres Projekts.

Ersatzneubau: Schritt für Schritt in 10 Punkten

  • Zustandsanalyse: gründliche Prüfung des bestehenden Gebäudes
  • Baurecht: baurechtliche Analyse, Fragen zur Machbarkeit im Rahmen von Bau- und Zonenordnung usw.
  • Strategie: Definition Ihrer längerfristigen Ziele und der maximal tragbaren Kosten
  • Architekt: Auftrag und genaue Vorgaben (vereinbarte Leistungen, Kostendach, Vertrag)
  • Vorprojekt: erste Vorschläge und Empfehlungen vom Architekten, Vorprojekt mit Kostenschätzung
  • Baueingabe: via Architekt bei der Baubehörde
  • Ausschreibungen: Ausschreiben und Vergabe der Aufträge an Baufirmen und Handwerker
  • Bauausführung: Start der Bauarbeiten, sobald Projektplanung abgeschlossen ist (Organisation, Terminplan, Bauleitung)
  • Fertigstellung: Bauabnahme, Behebung allfälliger Mängel, Beginn Fristen der Garantien
  • Hypothek: Umwandlung Baufinanzierung (für Ausführungsphase) in eine Hypothek