Kauf, Besitz, Verkauf Eigenheim: Diese Steuern fallen an

Rechnen Sie sämtliche Steuern und Nebenkosten zusammen, ist beim Erwerb von Wohneigentum im Extremfall mit einigen Zehntausend Franken zu rechnen.

Allein die Tatsache, dass ein Objekt den Eigentümer wechselt, zieht in den meisten Kantonen eine Handänderungssteuer nach sich. Als Faustregel sollten Sie dafür rund 1 bis 3 Prozent des Kaufpreises budgetieren. Teils müssen Käuferinnen und Käufer dafür aufkommen, teils teilen sich Käuferinnen und Käufer sowie Verkäuferinnen und Verkäufer die Kosten – je nach Kanton. Keine Handänderungssteuer kennen der Bund und Kantone wie Zürich oder Schwyz.

Höchst unterschiedlich sind auch die Notariats- und Grundbuchgebühren. Dabei handelt es sich zwar nicht im klassischen Sinn um Steuern, doch auch diese Kosten können zu Buche schlagen. Betrachten wir exemplarisch die Beurkundung eines Kaufvertrags für eine Wohnung über 700 000 Franken: In vielen Kantonen, beispielsweise in Zürich, Schwyz oder Thurgau, fällt dabei eine Gebühr von einigen Hundert Franken an. In Bern, im Tessin oder in einigen Kantonen der Westschweiz kostet derselbe Vorgang aber oft 2500 bis 3500 Franken; im Extremfall kann eine Beurkundung bis zu sechsmal mehr kosten.

Dasselbe gilt für die Errichtung eines Schuldbriefs, den Sie zur Sicherstellung einer Hypothek benötigen. Die Ausstellung eines Schuldbriefs über 500 000 Franken kostet zum Beispiel im Kanton Schwyz 750 Franken, inklusive Mehrwertsteuer. Im Kanton Bern verlangt ein Notar nach kantonalem Gebührentarif rund 1300 Franken, zuzüglich Mehrwertsteuer.

Nicht zu vergessen sind auch allfällige Kapitalauszahlungssteuern – sofern Sie beim Kauf Vorsorgegelder beziehen (Pensionskasse oder Säule 3a). Bei einem Bezug von 250 000 Franken beispielsweise fallen rund 4 bis 10 Prozent an Steuern an.

Meist ist der Erlös aus dem Verkauf einer Immobilie höher als ihr Anschaffungswert. Auf diese Differenz wird von sämtlichen Kantonen eine Grundstückgewinnsteuer erhoben. Auch hier gibt es grosse kantonale Unterschiede. Die Höhe der Steuer hängt von der Besitzdauer ab – je grösser der Gewinn und je kürzer die Dauer des Besitzes, desto höher ist die Steuer. Sämtliche wertvermehrenden Investitionen während der Besitzdauer, aber auch Handänderungskosten, Makler- oder Notariatsgebühren, können Sie dabei in Abzug bringen. Sie sollten sämtliche Belege über Nebenkosten und Investitionen sorgfältig aufbewahren, da der oder die Steuerpflichtige den Beweis erbringen muss.

Wir empfehlen Ihnen, Abgaben, Steuerfolgen und allfällige Steuererleichterungen immer im Voraus abzuklären. Die Grundstückgewinnsteuer lässt sich bei Wohneigentum in allen Kantonen aufschieben, wenn der Verkäufer innert nützlicher Frist (in der Regel 2 Jahre) wieder Wohneigentümer wird. Für einen vollständigen Aufschub muss der ganze Verkaufserlös in die neue Liegenschaft investiert werden. Für vermietete Liegenschaften im Privatvermögen gibt es keine Aufschubmöglichkeit.

Damit die Besteuerung einigermassen massvoll bleibt, sollten Sie sich beraten lassen und sich selbst vertieft mit den Steuerfolgen rund ums Eigenheim auseinandersetzen.

Nach den heute geltenden Regeln müssen Eigentümerinnen und Eigentümer den Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Das Bundesgericht schreibt vor, dass dieser mindestens 60 Prozent der Marktmiete betragen muss. Weiter fallen auf dem Immobilienbesitz Vermögenssteuern an. Zusätzlich stellen einige Kantone eine separate Liegenschaftssteuer in Rechnung. Diese liegt meist zwischen 0,1 und 3 Promille des Steuerwertes des Objekts.

Der Steuerwert eines Eigenheims wird durch die kantonalen Steuerbehörden festgelegt. Die genaue Vorgehensweise kann jedoch je nach Kanton und Gemeinde variieren.

In der Regel erfolgt die Bewertung auf Basis des Liegenschaftsvermögens, das den Grundstückswert und den Wert des darauf befindlichen Gebäudes umfasst. Die genaue Berechnung kann verschiedene Faktoren berücksichtigen, zum Beispiel die Grundstücksgrösse und die Art der Nutzung (z.B. Wohn-, Gewerbe- oder Landwirtschaftsfläche).

In jedem Fall empfiehlt es sich, sich an die Steuerbehörden zu wenden, um konkrete Informationen darüber zu erhalten, wie der Wert des Eigenheims zu steuerlichen Zwecken ermittelt wird.