Achat, possession, vente Logement et fiscalité

Quels impôts faut-il payer quand on est propriétaire en Suisse? Achat, possession ou vente de biens immobiliers entrant dans la fortune privée: ces impôts s’appliquent.

par UBS Focus 13 mai 2024 7 minutes de lecture

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Achat d’un logement: quels sont les impôts et les frais applicables?

Si l’on additionne tous les impôts et les frais accessoires, il faut s’attendre à devoir débourser, dans les cas extrêmes, plusieurs dizaines de milliers de francs lors de l’acquisition d’un logement en propriété.

Le simple fait qu’un objet change de propriétaire entraîne des droits de mutation dans la plupart des cantons. En général, il faut prévoir entre 1 et 3% du prix d’achat. Dans certains cantons, ce sont les acheteurs qui supportent les frais, tandis que, dans d’autres, les acheteurs et les vendeurs se les partagent. La Confédération et des cantons comme Zurich ou Schwytz ne perçoivent pas de droits de mutation.

Les frais de notaire et d’inscription au registre foncier peuvent également varier considérablement. Certes, il ne s’agit pas d’impôts au sens classique du terme, mais ces frais peuvent aussi se répercuter sur le budget. Prenons, par exemple, l’authentification d’un contrat de vente pour un appartement d’une valeur de 700 000 francs: de nombreux cantons comme ceux de Zurich, Schwytz ou Thurgovie perçoivent une taxe de quelques centaines de francs. À Berne, au Tessin ou dans certains cantons de Suisse romande, le même acte est souvent facturé entre 2500 et 3500 francs; dans des cas extrêmes, l’authentification peut coûter jusqu’à six fois plus.

Il en va de même pour l’établissement d’une cédule hypothécaire nécessaire pour garantir une hypothèque. L’établissement d’une cédule hypothécaire de 500 000 francs coûte, par exemple, 750 francs (TVA incluse) dans le canton de Schwytz, alors que, dans le canton de Berne, un notaire demande environ 1300 francs hors TVA, selon le tarif des émoluments cantonaux.

Sans oublier l’impôt sur le retrait des capitaux si vous utilisez votre capital de prévoyance pour effectuer un achat (caisse de pension ou pilier 3a). Pour un retrait de 250 000 francs, par exemple, il faut compter environ 4 à 10% d’impôts.

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Dois-je payer des impôts lorsque je vends mon logement?

La plupart du temps, le produit de la vente d’un bien immobilier est supérieur à sa valeur d’acquisition. C’est sur la base de cette différence que tous les cantons prélèvent un impôt sur les gains immobiliers. Là aussi, il existe d’importantes différences cantonales. Le montant de l’impôt dépend de la durée de possession: plus le gain est important et plus la durée de possession est courte, plus l’impôt sera élevé. Cependant, vous pouvez déduire non seulement l’ensemble des investissements générateurs de plus-value pendant la durée de possession, mais aussi les frais de mutation, de courtage ou de notaire. Vous devez conserver soigneusement tous les justificatifs relatifs aux frais accessoires et aux investissements, car le contribuable doit être en mesure de fournir des preuves.

Nous vous recommandons de toujours vous renseigner au préalable sur les taxes, les conséquences fiscales et les éventuels allègements d’impôts. Dans tous les cantons, l’impôt sur les gains immobiliers peut être reporté si le vendeur redevient propriétaire dans un délai raisonnable (généralement deux ans). Pour un report complet, il faut que le produit de la vente soit entièrement investi dans le nouveau bien immobilier. Il n’y a pas de report possible en cas de location d’un immeuble entrant dans la fortune privée.

Afin que l’imposition reste relativement modérée, nous vous recommandons de faire appel à un conseiller et d’approfondir les questions concernant les conséquences fiscales d’un logement en propriété.

Quels impôts les propriétaires doivent-ils acquitter?

Selon les règles en vigueur actuellement, les propriétaires doivent déclarer la valeur locative comme revenu. Le Tribunal fédéral exige que celle-ci se monte à au moins 60% des loyers du marché. Les propriétaires immobiliers sont également soumis à l’impôt sur la fortune. En outre, certains cantons prélèvent un impôt foncier distinct, qui est le plus souvent compris entre 0,1 et 3‰ de la valeur fiscale du bien.

Comment la valeur de mon logement en propriété est-elle évaluée à des fins fiscales?

La valeur fiscale d’un logement en propriété est déterminée par les autorités fiscales cantonales. La procédure exacte peut toutefois varier selon le canton et la commune.

En règle générale, l’évaluation s’effectue sur la base du patrimoine immobilier, qui comprend la valeur du terrain et la valeur du bâtiment qui s’y trouve. Le calcul exact peut tenir compte de différents facteurs, par exemple la taille du terrain et le type d’utilisation (surface habitable, commerciale ou agricole).

Dans tous les cas, il est recommandé de s’adresser aux autorités fiscales pour obtenir des informations précises sur la manière dont la valeur du logement en propriété est évaluée à des fins fiscales.

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Différences cantonales en matière de fiscalité immobilière

L’imposition de biens immobiliers varie considérablement d’un canton à l’autre. En raison des différents modes de calcul de la valeur fiscale, les impôts sur la fortune prélevés ne sont pas les mêmes partout.

Il existe également de grandes disparités en ce qui concerne l’impôt sur les gains immobiliers. Ce dernier est déterminé sur la base de la plus-value qui s’est accumulée entre l’acquisition et la vente du bien immobilier.

Les taux d’imposition varient également d’un canton à l’autre.

Ce bref résumé montre que les propriétaires doivent s’informer auprès des autorités fiscales de leur canton ou faire appel à un conseiller fiscal.

Déductions fiscales

En contrepartie, les propriétaires peuvent faire valoir certaines déductions au moment de remplir leur déclaration fiscale:

  • Il est possible de déduire intégralement les intérêts hypothécaires du revenu imposable, mais au maximum 50 000 francs de plus que le rendement brut de la fortune du contribuable.
  • Les propriétaires ayant opté pour l’amortissement indirect peuvent faire baisser leur revenu imposable en procédant à des versements sur le compte du pilier 3a dans la limite du montant maximal.
  • Toutes les dépenses servant à entretenir et à maintenir la valeur du bien (par exemple les réparations, les travaux de peinture et d’entretien dans ou autour de la maison) sont déductibles, ainsi que
  • Tous les frais accessoires courants et les primes d’assurance liés au bien.

En revanche, les dépenses créant une plus-value ne sont pas déductibles, à une exception près: en règle générale, les investissements favorables aux économies d’énergie, tels que les nouvelles fenêtres écologiques ou le passage à une pompe à chaleur avec sonde géothermique, sont entièrement déductibles du revenu imposable. Veuillez consulter à ce sujet le guide et les notices de votre canton.

Conclusion

Le traitement fiscal d’un bien immobilier en propriété privée est complexe. Les propriétaires doivent réfléchir suffisamment tôt aux incidences fiscales liées à l’achat, à la possession ou à la vente de leur bien immobilier.

Tant l’achat que la vente ont des conséquences au niveau des impôts. Celles-ci peuvent varier d’un canton à l’autre, par exemple en ce qui concerne les droits de mutation ou l’impôt sur les gains obtenus lors de la vente. Le choix des options de financement peut également avoir des répercussions fiscales.

Les propriétaires doivent vérifier régulièrement si les règles fiscales en vigueur dans leur canton ont changé et conserver les documents et les reçus des artisans pour les contrôles fiscaux.

Dans tous les cas, vous devriez vous faire conseiller par des experts fiscaux afin de vous assurer que vous pouvez profiter des réglementations fiscales actuelles et bénéficier d’éventuels avantages fiscaux.

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