Die Checkliste zum Eigenheim 12 Fakten für alle, die ein Haus kaufen wollen

Wir beantworten die häufigsten und wichtigsten Fragen von Kundinnen und Kunden, die Wohneigentum kaufen wollen.

von UBS Wissen 08. Mai 2018 6 min read

1. Warum überhaupt Wohneigentümer werden?

Wer besitzt, bestimmt: Ob farbige Wände, Blumenbeet im Garten oder eine neue Küche – Eigentümerinnen und Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung sind frei, ihr Zuhause nach eigenen Vorstellungen zu gestalten. Zudem besteht kein Kündigungsrisiko. Etwa, weil der Vermieter Eigenbedarf geltend macht. Ein Plus für alle, die langfristig planen. Kommt hinzu: Besitzen ist wegen der momentan tiefen Zinsen oft günstiger als mieten. Auch kann Besitz als Geldanlage durchaus attraktiv sein.

2. Ist kaufen oder mieten günstiger?

Wohnen im Eigenheim ist immer noch meist günstiger. Anders als Mieter profitieren Eigentümer stärker von derzeit tiefen Zinsen: Ihre anfallenden Kosten sind im Schnitt leicht tiefer als die Mietkosten vergleichbarer Objekte. Weil die Mieten jedoch tendenziell  stabil bleiben, während die Preise für Eigentum nach wie vor steigen, verschiebt sich das Verhältnis bei einer Vollkostenrechnung von Mietern. Bereits passiert ist dies an exklusiven und teuren Lagen: Mieten ist dort attraktiver als kaufen.

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3. Was kann ich mir leisten?

Der Kauf von Wohneigentum beginnt meist mit einem konkreten Objekt und der Frage: Kann ich mir das leisten? Wer sich von dieser Seite einem Kauf nähert, läuft Gefahr, an den bestehenden Finanzierungsnormen zu scheitern. Denn selbst wenn Hypothekarzinsen und laufende Kosten zusammengezählt tiefer sind als die aktuelle Miete, ist dies keine Garantie dafür, dass die Tragbarkeitsrichtlinien und Anfordernisse an das Eigenkapital damit automatisch erfüllt sind.  Die häufigsten Gründe einer Absage sind ein zu tiefes Jahreseinkommen oder ungenügendes Eigenkapital. Zielführender ist darum die Frage: Was kann ich mir leisten? Einen Anhaltspunkt liefert der Maximale Kaufpreisrechner von UBS. Als Kurzformel gilt: Kostet das gewünschte Kaufobjekt nicht mehr als fünfmal das jährliche Bruttoeinkommen und sind frei verfügbare Eigenmittel von 20% des Immobilienwertes vorhanden, sollte ein Kauf möglich sein.

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4. Kaufen oder bauen?

Die Wahl zwischen kaufen und bauen hat heute nur noch eine Minderheit, denn Bauland an Zentrumslagen ist knapp und kostspielig. Wer Bauland besitzt, kann die eigenen Wohnträume verwirklichen. Doch auch wer kauft, kann gestalten: Mit einem Kauf ab Plan oder einem Umbau lässt sich das Haus oder die Wohnung an die eigenen Bedürfnisse anpassen.

5. Eigentumswohnung oder Haus?

Die Wahl zwischen Haus und Wohnung kaufen ist vielfach eine Frage der Vorlieben und des Budgets. Hausbesitzer verfügen bei der Gestaltung ihres Zuhauses über grösstmögliche Freiheit. Zukünftige Eigentümer, die sich im urbanen Umfeld wohler fühlen als im ländlichen, kommt eher eine Eigentumswohnung in Frage. Denn gerade an begehrten, zentralen Lagen kann es aufgrund der Immobilienpreise schwierig werden ein Einfamilienhaus zu finanzieren.  

6. Wie einfach ist ein Wiederverkauf?

Der Verkauf von Wohneigentum ist in der Schweiz grundsätzlich einfach, weil der hiesige Immobilienmarkt funktioniert. Die gestiegenen Preise der letzten Jahre zahlen sich für Verkäufer aus. Solange die Zinsen tief bleiben, ist die Gefahr eines starken Preiseinbruchs auch klein. Muss ein Haus aber unter Zeitnot verkauft werden, kann das Preiseinbussen bedeuten. Dieses Risiko besteht insbesondere bei Wohneigentum in peripheren Lagen, sehr teuren Objekten oder etwa Liebhaberobjekten. Der Swiss Real Estate Bubble Index gibt Auskunft darüber ob und in welchen Regionen das Potential einer Überbewertung von Immobilien und damit einhergehen die Gefahr eines bevorstehenden Preisabfalls besteht.

7. Woher bekommt man die Hypothek?

Bei der Finanzierung eines Eigenheims haben Käufer die Qual der Wahl. Neben Banken sind auch Versicherungen und Pensionskassen im Hypothekargeschäft tätig. Viele bieten ihre Hypotheken auch online an. Die wachsende Auswahl bringt mehr Wettbewerb und tiefere Zinsen, aber auch mehr Aufwand für den Kreditnehmer mit sich. Es lohnt sich, die Angebote genau zu prüfen und kompetente Beratung in Anspruch zu nehmen. Neben der Zinshöhe sind auch Vertragsbedingungen entscheidend, etwa hinsichtlich Vertragskündigung.

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8. Ist die Aufteilung der Hypothek in Tranchen sinnvoll?

Die Aufteilung der Hypothek auf mehrere Tranchen reduziert das Zinsrisiko. Bei Ablauf der Hypothek kann das allgemeine Zinsniveau höher sein als der bisher bezahlte Zinssatz. Die Aufteilung der Hypothek auf mehrere Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten verhindert, dass die gesamte Hypothek auf einen Schlag zu höheren Zinsen erneuert werden muss.

9. Festhypothek oder SARON?

Eine Festhypothek unterscheidet sich von einer SARON Hypothek vor allem durch die Planbarkeit. Bei einer Festhypothek bleibt der Zinssatz über die ganze fixierte Laufzeit von 2 bis 10 Jahren gleich. Das bringt Sicherheit und ist ein Vorteil bei steigenden Zinsen. Die UBS SARON Hypotheken haben einen variablen Zinssatz und verfügen über eine unbefristete Laufzeit. Der Zinssatz setzt sich aus dem Compounded SARON zuzüglich einer vereinbarten fixen Marge zusammen. SARON Finanzierungen sind sinnvoll, wenn sinkende oder gleichbleibende Zinsen erwartet werden und der Hypothekarnehmende über einen gewissen finanziellen Spielraum verfügen.

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10. Hypothek: kurze oder lange Laufzeit?

Festhypotheken werden üblicherweise mit Laufzeiten zwischen zwei und zehn Jahren angeboten. Dabei gilt, dass mit der Laufzeit üblicherweise auch der Zinssatz steigt. Der Hauptgrund dafür ist die Sicherheitsmarge. Der Kreditnehmer zahlt demnach einen Aufpreis für die ihm zugesicherte Zinssatzgarantie. Ein Nachteil ist hingegen die geringere Flexibilität langer Laufzeiten. Wenn die finanzierte Liegenschaft während der Vertragslaufzeit verkauft wird, kann die vorzeitige Auflösung einer Hypothek mit längerer Restlaufzeit den Kreditnehmer teuer zu stehen kommen.

11. Kostenrechnung: Was ändert sich nach dem Kauf?

Für Mieter ist die Sache einfach. Es gibt die Miete und die Nebenkosten. Als Besitzer wird die Kostenrechnung komplizierter: Zu den Verbrauchskosten für Strom, Wasser und Heizenergie kommen Hypothekarzins, Versicherungsprämien, Amortisation, allenfalls höhere Steuerausgaben und eine Rücklage für Unterhalt und Renovation hinzu. Oft unterschätzen Hausbesitzer den letztgenannten Posten. Das kann sich rächen, wenn eine grössere Renovation ansteht.

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12. Wie verändert sich die Steuerrechnung?

Der Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung wirkt sich direkt auf die Steuerrechnung aus. Zum einen erhöht sich das steuerbare Einkommen um den Eigenmietwert. Zum anderen können Unterhalts- und Renovationskosten sowie Schuldzinsen und indirekte Amortisationen abgezogen werden. Bei den aktuell tiefen Hypothekarzinsen führt dieses Gegenrechnen in vielen Fällen zu einem tendenziell höheren steuerbaren Einkommen und damit zu einer höheren Steuerrechnung. Künftige Amortisationen führen zur Reduktion der Hypothekarschulden und somit zur Senkung der steuerlich abzugsfähigen Schuldzinsen. Folglich resultiert daraus eine Erhöhung der Einkommenssteuern.
 

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