Die Checkliste zum Eigenheim 12 Fakten für alle, die ein Haus kaufen wollen

Antworten von Eigenheimexperten der UBS auf die häufigsten und wichtigsten Fragen von Kunden, die ein Haus kaufen wollen.

von UBS Wissen 08. Mai 2018

1. Warum überhaupt Wohneigentümer werden?
Wer besitzt, bestimmt: Ob farbige Wände, Blumenbeet im Garten oder eine neue Küche – Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung sind frei, ihr Zuhause nach eigenen Vorstellungen zu gestalten. Zudem besteht kein Kündigungsrisiko. Etwa, weil der Vermieter Eigenbedarf geltend macht. Ein Plus für alle, die langfristig planen. Kommt hinzu: Besitzen ist wegen der momentan tiefen Zinsen oft günstiger als mieten. Auch kann Besitz als Geldanlage durchaus attraktiv sein.

2. Ist kaufen oder mieten günstiger?
Wohnen im Eigenheim ist immer noch meist günstiger. Anders als Mieter profitieren Eigentümer stärker von derzeit tiefen Zinsen: Ihre anfallenden Kosten sind im Schnitt leicht tiefer als die Mietkosten vergleichbarer Objekte. Weil jedoch Mieten tendenziell günstiger wird, während die Preise für Eigentum nach wie vor steigen, verschiebt sich das Verhältnis bei einer Vollkostenrechnung von Mietern. Bereits passiert ist dies an exklusiven und teuren Lagen: Mieten ist dort attraktiver als kaufen.

3. Was kann ich mir leisten?
Der Kauf von Wohneigentum beginnt meist mit einem konkreten Objekt und der Frage: Kann ich mir das leisten? Wer sich von dieser Seite einem Kauf nähert, läuft Gefahr, zu scheitern. Selbst wenn Hypothekarzinsen und laufende Kosten zusammengezählt tiefer sind als die aktuelle Miete, sagen Kreditgeber trotzdem oft Nein. Die häufigsten Gründe einer Absage sind ein zu tiefes Jahreseinkommen oder ungenügendes Eigenkapital. Zielführender ist darum die Frage: Was kann ich mir leisten? Einen Anhaltspunkt liefert der Hypothekenrechner von UBS. Als Kurzformel gilt: Kostet das gewünschte Kaufobjekt nicht mehr als fünfmal das jährliche Bruttoeinkommen und sind frei verfügbare Eigenmittel von 20% des Immobilienwertes vorhanden, sollte ein Kauf möglich sein.

4. Kaufen oder bauen?
Die Wahl zwischen kaufen und bauen hat heute nur noch eine Minderheit, denn Bauland an Zentrumslagen ist knapp und kostspielig. Wer Bauland besitzt, kann die eigenen Wohnträume verwirklichen. Doch auch wer kauft, kann gestalten: Mit einem Kauf ab Plan oder einem Umbau lässt sich das Haus oder die Wohnung an die eigenen Bedürfnisse anpassen.

5. Eigentumswohnung oder Haus?
Da die Preise für Eigentumswohnungen in den letzten Jahren stark gestiegen sind, ist das heute nur noch teilweise eine Frage des Budgets. Einfamilienhäuser kosten im Schnitt pro Quadratmeter weniger als Eigentumswohnungen, letztere sind somit nur bei kleinerer Wohnfläche unter dem Strich günstiger. Die Wahl zwischen Haus und Wohnung kaufen ist vielfach eine Frage der Vorlieben. Hausbesitzer verfügen bei der Gestaltung ihres Zuhauses über grösstmögliche Freiheit.

6. Wie einfach ist ein Wiederverkauf?
Der Verkauf von Wohneigentum ist in der Schweiz grundsätzlich einfach, weil der hiesige Immobilienmarkt funktioniert. Die gestiegenen Preise der letzten Jahre zahlen sich für Verkäufer aus. Solange die Zinsen tief bleiben, ist die Gefahr eines starken Preiseinbruchs auch klein. Muss ein Haus aber unter Zeitnot verkauft werden, kann das Preiseinbussen bedeuten. Dieses Risiko besteht insbesondere bei Wohneigentum in peripheren Lagen, sehr teuren Objekten oder etwa Liebhaberobjekten.

7. Woher bekommt man den Kredit?
Bei der Finanzierung eines Eigenheims haben Käufer die Qual der Wahl. Neben Banken sind auch Versicherungen und Pensionskassen im Hypothekargeschäft tätig. Viele bieten ihre Hypotheken auch online an. Die wachsende Auswahl bringt mehr Wettbewerb und tiefere Zinsen, aber auch mehr Aufwand für den Kreditnehmer mit sich. Es lohnt sich, die Angebote genau zu prüfen und kompetente Beratung in Anspruch zu nehmen. Neben der Zinshöhe sind auch Vertragsbedingungen entscheidend, etwa hinsichtlich Vertragskündigung.

8. Ist die Aufteilung der Hypothek sinnvoll?
Die Aufteilung der Hypothek auf mehrere Tranchen reduziert das Zinsrisiko. Bei Ablauf der Hypothek kann das allgemeine Zinsniveau höher sein als der bisher bezahlte Zinssatz. Die Aufteilung der Hypothek auf mehrere Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten verhindert, dass die gesamte Hypothek auf einen Schlag zu höheren Zinsen erneuert werden muss.

9. Festhypothek oder Libor?
Eine Festhypothek unterscheidet sich von einer Liborhypothek vor allem durch die Planbarkeit. Bei einer Festhypothek bleibt der Zinssatz über die ganze fixierte Laufzeit von 2 bis 10 Jahren gleich. Das bringt Sicherheit und ist ein Vorteil bei steigenden Zinsen. Während der Laufzeit einer Liborhypothek hingegen ist der Zins grundsätzlich variabel und wird je nach Produkt zum Beispiel alle 3, 6 oder 12 Monate neu auf Basis des aktuellen Referenzzinssatzes zuzüglich Marge angepasst. Libor-Finanzierungen sind sinnvoll, wenn sinkende oder gleichbleibende Zinsen erwartet werden und der Hypothekarnehmer über einen gewissen finanziellen Spielraum verfügt.

10. Hypothek: kurze oder lange Laufzeit?
Festhypotheken werden üblicherweise mit Laufzeiten zwischen zwei und zehn Jahren angeboten. Dabei gilt, dass mit der Laufzeit üblicherweise auch der Zinssatz steigt. Der Hauptgrund dafür ist die Sicherheitsmarge. Der Kreditnehmer zahlt demnach einen Aufpreis für die ihm zugesicherte Zinssatzgarantie. Ein Nachteil ist hingegen die geringere Flexibilität langer Laufzeiten. Wenn die finanzierte Liegenschaft während der Vertragslaufzeit verkauft wird, kann die vorzeitige Auflösung einer Hypothek mit längerer Restlaufzeit den Kreditnehmer teuer zu stehen kommen.

11. Was ändert sich beim Kauf?
Für Mieter ist die Sache einfach. Es gibt die Miete und die Nebenkosten. Als Besitzer wird die Kostenrechnung komplizierter: Zu den Verbrauchskosten für Strom, Wasser und Heizenergie kommen Hypothekarzins, Versicherungsprämien, Amortisation, allenfalls höhere Steuerausgaben und eine Rücklage für Unterhalt und Renovation hinzu. Oft unterschätzen Hausbesitzer den letztgenannten Posten. Das kann sich rächen, wenn eine grössere Renovation ansteht.

12. Wie verändert sich die Steuerrechnung?
Der Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung wirkt sich direkt auf die Steuerrechnung aus. Zum einen erhöht sich das steuerbare Einkommen um den Eigenmietwert. Zum anderen können Unterhalts- und Renovationskosten sowie Schuldzinsen abgezogen werden. Bei den aktuell tiefen Hypothekarzinsen führt dieses Gegenrechnen in vielen Fällen zu einem tendenziell höheren steuerbaren Einkommen und damit zu einer höheren Steuerrechnung. Künftige Amortisationen führen zur Reduktion der Hypothekarschulden und somit zur Senkung der steuerlich abzugsfähigen Schuldzinsen. Folglich resultiert daraus eine Erhöhung der Einkommenssteuern.