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Meist können Sie nur einen Teil des Kaufpreises Ihrer Wunschimmobilie mit eigenen Mitteln abdecken. Der Grossteil wird mit einer Hypothek finanziert. Sprich: mit einem Kredit einer Bank, der durch die Immobilie gesichert ist. Was es damit auf sich hat und was Sie sonst noch dazu wissen müssen.

Was ist eine Hypothek?

Bei einer Hypothek handelt es sich um ein langfristiges Darlehen einer Bank, welches diese für den Kauf einer Immobilie zur Verfügung stellt. Das Wohneigentum bzw. die Immobilie dient dabei als Absicherung für die Bank. Die Finanzierung durch eine Hypothek erfolgt in der Regel so, dass Sie mindestens 20 Prozent des von der Bank festgelegten Immobilienwertes durch Eigenkapital bzw. Eigenmittel finanzieren müssen.

Die Eigenmittel müssen zur Hälfte aus sogenannten «harten» Eigenmitteln bestehen. Damit werden Wertschriften, Konto- und Sparguthaben, Vorsorgegelder oder auch Erbschaften bezeichnet. Der Rest, also die «weichen» Eigenmittel, können Bezüge oder Verpfändungen von Geldern aus der Pensionskasse sein. Bis zu 80 Prozent des Immobilienwertes kann durch eine Hypothek abgedeckt werden. Mehr zum Thema Eigenmittel erfahren Sie hier.

Ein wichtiges Stichwort bei Hypotheken ist die Tragbarkeit.

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Was ist eine Hypothek?

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Tragbarkeit: die finanziellen Voraussetzungen für eine Hypothek

Der Begriff Tragbarkeit bezieht sich auf das Verhältnis zwischen den laufenden finanziellen Aufwendungen für eine Immobilie und dem Einkommen der Kreditnehmerin bzw. des Kreditnehmers. Bei der Tragbarkeitsprüfung überprüft der Kreditgeber bzw. die Kreditgeberin, beispielsweise eine Bank, ob die finanziellen Voraussetzungen zur Deckung der Gesamtkosten des Eigenheims gegeben sind. Dabei gilt: Die laufenden Gesamtkosten des Wohneigentums dürfen nicht höher sein als ein Drittel Ihres Bruttojahreseinkommens. Diese Kosten für das Wohneigentum setzen sich auf folgende Weise zusammen:

  • Hypothekenzinsen
  • Nebenkosten der Immobilie
  • Amortisationskosten für die Rückzahlung der zweiten Hypothek

Die Besonderheit der Tragbarkeitsrechnung liegt darin, dass sie anhand von kalkulatorischen Zinskosten und nicht anhand der aktuellen Zinssätze durchgeführt wird. Der kalkulatorische Zinssatz gewährleistet, dass die Finanzierung auch dann möglich ist, wenn die Zinsen auf ein höheres Niveau steigen. Der kalkulatorische Zinssatz beträgt üblicherweise fünf Prozent.

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Erste und zweite Hypothek

Bei der Finanzierung Ihres Eigenheims bleibt es in der Regel nicht nur bei einer Hypothek. Oftmals muss auch eine zweite Hypothek aufgenommen werden. Denn: Nur bis zu 67 Prozent des Immobilienwerts können Sie mit einer ersten Hypothek abdecken. Diese muss dabei nicht amortisiert, also nicht zurückbezahlt werden. Weitere 13 Prozent des Immobilienwertes können Sie mit einer zweiten Hypothek finanzieren. Diese müssen Sie innert 15 Jahren oder bis zur Erreichung des Referenzalters zurückzahlen – je nachdem, was zuerst eintritt.

Amortisation: direkte und indirekte Amortisation einfach erklärt

Die regelmässige Rückzahlung eines Teils der Hypothek in einem definierten Zeitraum heisst Amortisation. Dabei wird zwischen der direkten und der indirekten Amortisation unterschieden.

  • Direkte Amortisation
    Bei der direkten Amortisation werden die Schulden regelmässig – normalerweise vierteljährlich – um einen fixen Betrag reduziert. Dadurch verringern sich der Schuldbetrag und die Zinslast.
  • Indirekte Amortisation
    Bei der indirekten Amortisation bleiben die Schulden bestehen. Als Hausbesitzerin oder Hausbesitzer zahlen Sie den Amortisationsbetrag zum Beispiel in eine 3a-Vorsorgelösung ein, die der Bank als Sicherheit verpfändet wird. So bauen Sie Vorsorgeguthaben auf. Spätestens bei der Pensionierung wird das Kapital ausbezahlt und die Hypothek um diesen Betrag zurückgezahlt.

So läuft die Finanzierung mit einer Hypothek ab

Um Ihr Eigenheim mit einer Hypothek zu finanzieren, müssen Sie auf folgende Weise vorgehen.

  1. Beratungsgespräch: Holen Sie sich in einem ersten Schritt von einer Hypothekenberaterin bzw. einem Hypothekenberater Unterstützung. Diese/dieser zeigt Ihnen verschiedene Optionen auf und ermittelt gemeinsam mit Ihnen die beste Strategie für Sie.
  2. Kreditvertrag: Nachdem Sie gemeinsam mit Ihrer Beraterin bzw. Ihrem Berater einen Finanzierungvorschlag ausgearbeitet haben, erfolgt die Unterzeichnung des Kreditvertrages.
  3. Immobilienkauf, Sicherheit mittels Schuldbrief: Mit dem Unterzeichnen des Kaufvertrags werden Sie Eigentümerin bzw. Eigentümer Ihrer vier Wände. Aber aufgepasst: Die Immobilie dient der Bank als Sicherheit.
  4. Hypothekarauszahlung: Die Bank zahlt Ihnen den Hypothekenbetrag gemäss Ihrem Kaufvertrag aus.
  5. Hypothekarzinsen und Amortisationen: Von nun an zahlen Sie regelmässig Hypothekarzinsen an die Bank und tilgen mittels Amortisationen Ihre Hypothek.

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Was sind Hypothekarzinsen?

Bei Hypothekarzinsen handelt es sich um die Kosten für den aufgenommenen Kredit. Diese Zinsen sind ein wesentlicher Bestandteil der finanziellen Verpflichtungen im Rahmen einer Hypothekenvereinbarung. Die Höhe der Zinsen hängt dabei von der Laufzeit, der Art der Hypothek und vom aktuellen Hypothekenzinssatz ab. Die Höhe der Hypothekarzinsen hängt wiederum von der jeweiligen Marktsituation ab und wird stark durch Faktoren wie z.B. die Inflation oder die Leitzinserhöhungen durch die Schweizerische Nationalbank (SNB) beeinflusst.

Wie geht es weiter mit den Zinsen?

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Welche Arten von Hypotheken gibt es?

Es gibt verschiedene Arten von Hypotheken. Um die Immobilie sorgenfrei finanzieren zu können, ist eine Kombination aus kurz- und langfristigen Hypotheken ideal. Folgende Optionen gibt es dabei:

Festhypothek:

Bei einer Festhypothek bleibt der Zinssatz über die gesamte Laufzeit der Hypothek gleich. Das gibt Planungssicherheit und Sie schützen sich damit vor steigenden Zinsen. Sie profitieren allerdings nicht von allfälligen Zinssenkungen.

SARON-Hypothek:

Bei der SARON-Hypothek müssen Sie mit Zinsschwankungen rechnen und profitieren, wenn die Zinsen tief sind oder sinken. Im Vergleich zur Festhypothek ist der Zinssatz bei einer SARON-Hypothek in der Regel tiefer.

Baukredit:

Bei einem Baukredit handelt es sich nicht um eine Hypothek im klassischen Sinn. Allerdings eignet sich die Form der Finanzierung, wenn Sie einen Neubau planen. Die Kreditsumme kann dabei flexibel gestaltet werden. Am Ende der Bauzeit wird ein Baukredit in eine Hypothek verwandelt.

Fazit

Wie bei anderen Finanzierungslösungen gilt es auch hier, sich gut über die eigenen Möglichkeiten zu informieren und alle Optionen genau zu studieren. Gehen Sie dazu auch ruhig auf Ihre Kundenberaterin bzw. Ihren Kundenberater zu.

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