Kaufen und vermieten «Buy-to-let»: riskante Investitionsstrategie

Die Vermietung einer Eigentumswohnung verspricht eine höhere Rendite als zum Beispiel Staatsanleihen. Welches sind die Risiken?

von Jürg Zulliger 16. Jun 2016

Die Investitionsstrategie «Buy-to-let» (Kauf zur Vermietung) hat in den letzten Jahren stark an Bedeutung gewonnen. Dies ist verständlich, denn im Tiefzinsumfeld scheinen die «Buy-to-let»-Renditen ausgesprochen attraktiv. Aktuell liegt die mittlere Bruttoanfangsrendite – der zu erzielende Mietertrag im Verhältnis zum Kaufpreis der Wohnung – bei gut 3 Prozent. Im Vergleich: Die Renditen auf Bundesobligationen bis zu einer Laufzeit von 15 Jahren liegen zurzeit im negativen Bereich.

Goldenen Jahren folgen solche mit höheren Risiken

Ein weiterer Grund für ihre Beliebtheit ist, dass diese Strategie in der Vergangenheit ausgesprochen profitabel war. Eine mittlere Schweizer Eigentumswohnung kostete Ende 2002 etwa 450 000 Franken. Seither ist der Gegenwert auf rund 700 000 Franken gestiegen. Nimmt man an, dass der Besitzer seine Wohnung während dieses ganzen Zeitraums an Dritte vermietet und anschliessend verkauft hat, resultierte eine jährliche Rendite von über 7 Prozent. Mit einer Fremdfinanzierung konnte die Rendite sogar noch deutlich erhöht werden.

Eine hohe Rendite in der Vergangenheit ist jedoch kein Garant für einen künftigen Erfolg. Denn die Rendite war wesentlich dem boomenden Wohnungsmarkt und der miteinhergehenden Preissteigerung geschuldet. Künftig sind deutliche Aufwertungen bei Eigentumswohnungen aber kaum zu erwarten, womit der hauptsächliche Treiber der letzten Jahre entfällt. Des Weiteren hat sich über die letzten Jahre ein Korrekturpotenzial aufgebaut. Dies ist ein Hauptargument, um solche Investments kritischer zu beurteilen.

Zahlreiche Faktoren stellen ein Risiko dar

Die Erfolgsaussichten hängen zunehmend auch von der Mietrendite ab. Künftig wird es jedoch deutlich schwieriger, Mieten zu erhöhen, denn eine starke Bautätigkeit und unsichere volkswirtschaftliche Perspektiven haben gerade das Leerstandsrisiko deutlich erhöht. Ebenfalls muss berücksichtigt werden, dass Mieten im Allgemeinen nur zu 40 Prozent an die Inflation gekoppelt sind. In einer Nettobetrachtung – also unter Berücksichtigung von Instandsetzungs- sowie übrigen Kosten – dürfte die Mietrendite im Schnitt deutlich unter 3 Prozent betragen.

Eine gründliche Rendite-Risiko-Analyse muss daneben noch weitere, für «Buy-to-let»-Investitionen typische Stolpersteine berücksichtigen:

  • Illiquidität: Geld von Immobilien in andere Anlagen umzuschichten kostet Zeit und Geld.
  • Leerstände: Zahlungsunfähige Mieter oder eine Wohnung, für die längere Zeit kein Nachmieter gefunden wird, können die Ertragsrechnung schnell aus dem Lot bringen.
  • Interessenkonflikte: Bauliche Anpassungen und Renovationen setzen die nötigen Mehrheiten in der Stockwerkeigentümergemeinschaft voraus. Unterschiedliche Interessen, langwierige Verhandlungen usw. führen öfters zu Verzögerungen und Mehrkosten.
  • Steuern: Schuldzinsen und Unterhaltskosten sind zwar steuerlich absetzbar, die Mieteinnahmen müssen aber als zusätzliches Einkommen versteuert werden. Privatinvestoren kommen so möglicherweise in eine höhere Steuerprogression.
  • Diversifikation: Wer den Hauptteil seines Vermögens in Immobilien investiert, ist ungenügend diversifiziert. Gravierende Einbussen des Vermögens sind bei Marktkorrekturen nicht ausgeschlossen.
     

Erfolgsaussichten sind schweizweit sehr unterschiedlich

Auch geografisch fallen die Erfolgsaussichten unterschiedlich aus, wie eine Analyse der 50 grössten Städte zeigt. In manchen Städten mittlerer Grösse erscheinen die Preise für Eigentumswohnungen in Relation zu den Mieteinnahmen überhöht. Das gilt etwa für Chur, Riehen, Montreux und Wädenswil. Speziell in Städten mit Seelagen lassen sich mit der Vermietung von Eigentumswohnungen kaum attraktive Renditen erzielen. Wesentlich interessanter sind hingegen Standorte wie Fribourg, Baden, Bulle oder Dietikon – hier liegen die Anfangsrenditen relativ hoch, und die Leerstandrisiken sind vergleichsweise moderat. Die Renditen in grossen Städten wie Zürich, Genf, Basel, Lausanne und Bern liegen hingegen eher tief.