Abitazione di proprietà Dalla decisione di acquisto al trasloco

L’acquisto della vostra futura casa: un momento emozionante. Vi mostriamo come procedere passo per passo.

di Jürg Zulliger 12 ago 2020
Immagine: UBS

1. Acquisto, acconto e contratto preliminare

I tempi in cui gli acquisti immobiliari si effettuavano con una stretta di mano sono ormai un lontano ricordo. La legge prescrive un atto pubblico presso un notaio. Per la sicurezza reciproca, spesso entrambe le parti si accordano in anticipo su un contratto di prenotazione (detto anche «impegno di acquisto»). Questo può essere molto conciso e comprende la designazione dell’immobile, il prezzo di acquisto concordato, la ripartizione dei costi dell’ufficio del registro fondiario, la data per la consegna e l’importo dell’eventuale acconto, compresa la disposizione per l’eventualità che l’acquirente o il venditore receda dal contratto.

2. Notaio e contratto d’acquisto

Gli uffici notarili sono organizzati in modo diverso in ogni Cantone. In alcuni Cantoni, i notai sono liberi professionisti, in altri sono collaboratori statali. Entrambe le varianti hanno i loro vantaggi: nel primo caso, acquirenti e venditori possono scegliere a chi affidare l’incarico. Nel secondo caso, le funzioni del notaio e dell’ufficio del registro fondiario sono combinate, il che semplifica l’intero processo, ad esempio l’emissione della cartella ipotecaria e il trasferimento della proprietà.

Di solito è il notaio a redigere la bozza del contratto d’acquisto. Naturalmente, sia l’acquirente che il venditore hanno il diritto di studiare a fondo i documenti, fare domande o richiedere modifiche. Il notaio è a disposizione di entrambe le parti del contratto a titolo di consulenza.

A seconda dell’accordo, le singole disposizioni contrattuali variano. Di solito contengono:

  • nome dell’acquirente e del venditore,
  • descrizione più dettagliata del fondo o dell’immobile,
  • estinzione del prezzo di acquisto (prezzo d’acquisto concordato e procedura di pagamento prevista),
  • data di trasferimento della proprietà,
  • responsabilità per difetti,
  • suddivisione dei costi per il trasferimento di proprietà e spese notarili.

È importante che il contratto non venga redatto e firmato sotto pressione. E ricordate: fa fede sempre il contenuto del contratto. Eventuali prospetti, documenti di vendita o discussioni orali sono giuridicamente irrilevanti. Anche in questa fase, è un vantaggio essenziale poter contare sul sostegno della banca finanziatrice. Il vostro consulente alla clientela dispone di un profondo know-how e di una vasta esperienza nel settore immobiliare e sarà lieto di fornirvi consigli e assistenza.

Le spese per il notaio e per l’ufficio del registro fondiario variano molto da Cantone a Cantone e si basano sulla tariffa del rispettivo Cantone. Spesso l’acquirente e il venditore si dividono i costi, in alcuni Cantoni l’acquirente si assume il totale delle spese.

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3. Autenticazione

Anche l’autenticazione avviene presso l’ufficio notarile. Questa è una procedura molto formale. A seconda del Cantone e del notaio, il contratto viene letto a voce alta e discusso di nuovo punto per punto. Qui avrete di nuovo la possibilità di porre domande tecniche. Tuttavia, le formalità devono essere chiarite in quel momento:

  • In qualità di acquirente dovreste, ad esempio, aver verificato accuratamente se determinate iscrizioni per il fondo in questione, le cosiddette servitù e gli oneri fondiari (diritti di passaggio a favore dei vicini), sono state annotate nel registro fondiario. Queste iscrizioni possono essere essenziali per l’uso e lo sviluppo futuro della parcella.
  • Dovete aver presentato una prova vincolante che siete effettivamente in grado di sostenere il prezzo di acquisto. Il relativo documento è disciplinato in modo diverso da Cantone a Cantone e viene chiamato «promessa irrevocabile di pagamento» o «conferma di finanziamento della banca». In alcuni casi è sufficiente anche una valutazione vincolante di una richiesta di finanziamento da parte della banca.

Se tutti i documenti sono completi, il contratto di acquisto viene firmato da entrambe le parti e dal notaio.

4. Trasferimento della proprietà

Il trasferimento della proprietà indica il passaggio della proprietà dal venditore all’acquirente. In quel momento, le cartelle ipotecarie necessarie a garantire il finanziamento devono essere state emesse ed essere disponibili.

Dal punto di vista giuridico, il trasferimento della proprietà e l’autenticazione del contratto d’acquisto sono due processi distinti. A seconda di come ciò viene regolato dagli uffici notarili e dal registro fondiario del rispettivo Cantone, il proprietario dell’immobile cambia immediatamente dopo l’autenticazione. Tuttavia, accade spesso che l’autenticazione del contratto d’acquisto e l’effettivo trasferimento della proprietà si discostino ulteriormente nel tempo.

5. Pagamento dell’ipoteca

Affinché la banca possa pagare l’ipoteca, devono essere soddisfatte diverse condizioni:

  • Il cliente ha scelto un’ipoteca adeguata e ha firmato il contratto ipotecario della banca.
  • Il cliente ha versato il capitale proprio (la sua quota del prezzo di acquisto, di solito il 20 percento dell’importo totale).
  • Si dispone di tutte le garanzie richieste per il credito: cartelle ipotecarie, eventuali garanzie aggiuntive, costituzioni in pegni, ecc.
  • Il contratto d’acquisto è stato autenticato.

6. Protocollo e consegna dell’immobile

In linea di principio vale la seguente regola: l’acquirente prende in consegna l’immobile esattamente nelle stesse condizioni in cui l’ha trovato al momento della visita. Da tempo è consuetudine del settore escludere qualsiasi responsabilità per difetti nei contratti di acquisto di immobili esistenti e soprattutto di immobili più datati. Il venditore non può quindi essere chiamato a rispondere se, poche settimane dopo la consegna, il riscaldamento è difettoso o il tetto non è più impermeabile. Ciò che la legge non consente di omettere sono i difetti che «il venditore ha dissimulato dolosamente al compratore» (CO, articolo 199). Questo sarebbe il caso, ad esempio, se il venditore sapesse che il riscaldamento non funziona.

Per motivi di sicurezza è quindi necessario far controllare accuratamente l’immobile prima dell’acquisto, ad esempio consultando un architetto o un perito edile. Naturalmente, come acquirente avete anche la possibilità di assicurarvi determinate proprietà o una certa condizione che sia garantita nel contratto. In ogni caso, al momento della consegna dell’immobile deve essere creato un protocollo dettagliato. Nel caso di un edificio nuovo si è in una posizione più favorevole che con un immobile più datato: potete far valere le consuete garanzie per i lavori di costruzione e, ad esempio, ritenere gli artigiani responsabili per un lavoro corretto.

7. Conteggiare le spese accessorie

È responsabilità del venditore conteggiare i pagamenti già effettuati alla data del trasferimento, o nel caso di una proprietà per piani è responsabilità dell’amministrazione. Questo include, tra le altre cose:

  • scorte disponibili in un serbatoio dell’olio,
  • premi pagati in anticipo per l’assicurazione stabili (incendio ed eventi naturali) o per l’assicurazione stabili contro i danni dell’acqua,
  • tasse per i rifiuti o altre spese del settore pubblico.

Se il giorno della consegna non coincide con la fine dell’anno, questi costi saranno fatturati pro rata temporis.

Infine, al momento della consegna devono essere consegnati i piani, i certificati di garanzia, le istruzioni per l’uso ecc. e la casa deve essere pulita. Anche in questo caso, vale la seguente regola: conviene che l’acquirente e il venditore si mettano d’accordo in anticipo sulle formalità della consegna.

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