Logement en propriété De la décision d’achat à l’emménagement

L’achat de votre future maison: un moment plein d’émotions. Nous vous montrons étape par étape comment procéder.

par Jürg Zulliger 12 août 2020

Image: UBS

1. Achat, acompte et contrat préliminaire

L’époque où les achats de biens immobiliers étaient scellés par une poignée de main est révolue depuis longtemps. La loi prescrit en effet une authentification par le notaire. Pour s’assurer réciproquement, les deux parties se mettent souvent d’accord à l’avance avec un contrat de réservation (également appelé «compromis de vente»). Ce document peut être très concis et comprend la désignation du bien, le prix d’achat convenu, la répartition des frais du registre foncier, la date de transfert et le montant d’un éventuel acompte, y compris la disposition relative dans le cas où l’acheteur ou le vendeur devait se retirer du contrat.

2. Notaire et contrat de vente

C’est généralement le notaire qui rédige l’ébauche du contrat de vente. Bien entendu, tant l’acheteur que le vendeur ont le droit d’étudier les documents de manière approfondie, de poser des questions ou de demander des modifications. Le notaire se tient à la disposition des deux parties contractantes pour les conseiller.

Les dispositions contractuelles individuelles varient selon l’affaire. Généralement, elles contiennent:

  • les noms de l’acheteur et du vendeur,
  • une description plus détaillée du terrain ou du bien immobilier,
  • l’amortissement du prix d’achat (prix d’achat convenu et procédure de paiement prévue),
  • la date du transfert de propriété,
  • la responsabilité en cas de défauts,
  • la répartition des frais de transfert de propriété et de notaire.

Il est important que le contrat ne soit pas rédigé et signé dans la précipitation. Et n’oubliez pas: le contenu du contrat prévaut toujours. Les prospectus, documents de vente ou discussions n’ont aucune valeur juridique. Dans cette phase aussi, pouvoir compter sur le soutien de la banque de financement est un avantage essentiel. Votre conseiller à la clientèle possède un savoir-faire approfondi et une vaste expérience des transactions immobilières et vous conseillera et vous aidera volontiers.

Les frais de notaire et de registre foncier varient beaucoup d’un canton à l’autre et sont basés sur le tarif du canton concerné. Souvent, l’acheteur et le vendeur se partagent ces coûts; dans certains cantons, l’acheteur est seul à les prendre en charge.

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3. Authentification

L’authentification se fait également chez le notaire. Il s’agit d’un acte très formel. Selon le canton et le notaire, le contrat est lu à voix haute, puis discuté point par point. C’est une nouvelle occasion pour poser des questions spécifiques. Toutefois, les formalités doivent être clarifiées à ce moment-là:

  • En tant qu’acheteur, vous devez par exemple avoir vérifié de manière approfondie si certaines inscriptions pour le bien en question, dites servitudes et charges (droits de passage en faveur des voisins), ont été inscrites au registre foncier. Celles-ci peuvent être déterminantes pour l’utilisation et l’aménagement futurs de la parcelle.
  • Vous devez avoir apporté la preuve irréfutable que le prix d’achat peut effectivement être financé. Le document correspondant est réglementé de façon différente d’un canton à l’autre et est appelé «promesse de paiement irrévocable» ou «confirmation de financement par la banque». Dans certains cas, une vérification contraignante d’une demande de financement par la banque est suffisante.

Si tous les documents sont complets, le contrat de vente est signé par les deux parties et le notaire.

4. Transfert de propriété

Le transfert de propriété est la remise de la propriété du vendeur à l’acheteur. À ce moment-là, les cédules hypothécaires nécessaires pour assurer le financement doivent avoir été émises et être disponibles.

Sur le plan juridique, le transfert de propriété et l’authentification du contrat de vente sont deux procédures différentes. Selon la réglementation des notaires et des registres fonciers du canton concerné, le bien immobilier change de mains immédiatement après l’authentification. Cependant, il arrive souvent que l’authentification du contrat de vente par le notaire et le transfert effectif de propriété aient lieu à des dates différentes.

5. Versement de l’hypothèque

Pour que la banque puisse verser l’hypothèque, plusieurs conditions doivent être remplies:

  • le client a choisi une hypothèque appropriée et a signé le contrat hypothécaire de la banque;
  • il a versé les fonds propres (sa part du prix d’achat, généralement 20% du montant total);
  • toutes les garanties requises pour le crédit ont été fournies: cédules hypothécaires, garanties supplémentaires éventuelles, nantissements, etc;
  • le contrat de vente a été authentifié.

6. Protocole et transfert du bien immobilier

En principe, la règle suivante s’applique: l’acheteur reçoit l’objet dans le même état que celui dans lequel il l’a trouvé lors de sa visite. Il est depuis longtemps habituel dans la branche d’exclure toute responsabilité pour les défauts dans les contrats de vente de biens immobiliers existants et surtout anciens. Le vendeur ne peut donc pas tenu responsable si, quelques semaines après le transfert, le chauffage tombe en panne ou le toit se met à fuire. Par contre, la loi ne permet pas d’exclure les «défauts frauduleusement dissimulés» (article 199 du CO). Ce serait le cas, par exemple, si le vendeur était au courant que le chauffage ne fonctionnait pas.

Pour bien vous protéger, vous avez donc tout intérêt à faire soigneusement vérifier le bien avant de l’acheter, par exemple en faisant appel à un architecte ou à un expert en bâtiment. Bien entendu, en tant qu’acheteur, vous avez également la possibilité de vous faire garantir certaines propriétés ou un certain état dans le contrat. Dans tous les cas de figure, un protocole détaillé doit être établi lors du transfert du bien. Dans le cas d’une construction neuve, vous êtes dans une position plus forte que dans le cas d’un bien ancien: vous pouvez en effet vous appuyer sur les garanties habituelles pour les travaux de construction et, par exemple, contraindre les artisans à effectuer un travail irréprochable.

7. Déduire les charges annexes

Il incombe au vendeur – ou, dans le cas d’une propriété par étages, à la gérance – de déduire les paiements déjà effectués à la date du transfert. Il s’agit entre autres des:

  • réserves disponibles dans un réservoir à mazout,
  • primes payées à l’avance pour l’assurance du bâtiment (incendie et forces naturelles) ou l’assurance dégâts des eaux,
  • frais pour l’élimination des ordures ménagères ou autres charges publique.

Si le jour du transfert ne tombe pas à la fin de l’année, ces charges seront déduites pro rata temporis.

Pour finir, les plans, les certificats de garantie, les modes d’emploi, etc. doivent être remis lors de du transfert du bien – et la maison doit être propre. Ici aussi, la règle suivante s’applique: il est préférable que l’acheteur et le vendeur s’entendent à l’avance sur les formalités liées au transfert.