Propriété Achat immobilier: budget et solvabilité de l’hypothèque

Tous les fonds mentionnés plus haut sont considérés comme des fonds propres «durs». On trouve également des fonds propres «mous», qui peuvent être partiellement utilisés pour l’achat d’un bien immobilier. C’est le cas notamment du retrait anticipé des avoirs de pension du deuxième pilier.

En Suisse, on considère que 20% du prix d’achat d’un bien immobilier ou de la valeur vénale doivent être financés par des fonds propres. Les 80% restants peuvent être financés par une hypothèque. On distingue l’hypothèque de premier rang et l’hypothèque de deuxième rang. L’hypothèque de premier rang couvre jusqu’à deux tiers du prix d’achat et ne doit pas être amortisée. A contrario, l’hypothèque de deuxième rang doit être remboursée à intervalle régulier, sous 15 ans.

En ce qui concerne les fonds propres, au moins 10% du financement du prix d’achat doit provenir de fonds propres «durs». Les 10% restants peuvent être financés par un retrait anticipé de la caisse de pension. Dans le cas où votre apport ne comprendrait effectivement «que» 10% de fonds «durs», votre hypothèque couvrira 90% du prix d’achat. Dans ce cas, les 10% de fonds propres «mous» ne pourront pas être utilisés pour réduire l’hypothèque.

Si vous souhaitez acheter une maison de vacances ou un bien de luxe, votre apport en fonds propre devra être plus important: on parle en général de 40%. Les avoirs de prévoyance du 2e ou du 3e pilier ne peuvent pas être utilisés comme fonds propres pour le financement d’un logement de vacances.

D’autres règles s’appliquent pour les immeubles de rendement: en effet, jusqu’à 75% de la valeur du bien peuvent être financés par des prêts. Quoi qu’il en soit, l’hypothèque devra être réduite à hauteur de deux tiers de la valeur du bien sous 10 ans. Les avoirs de prévoyance peuvent être utilisés pour le financement si vous occupez une partie de la propriété.

Avant de vous octroyer une hypothèque, votre banque veille à ce que votre projet immobilier soit solvable sur le long terme. Pour cela, les coûts liés à votre propriété seront comparés à votre revenu brut. On considère que les frais courants ne doivent pas dépasser un tiers du revenu brut.

Les réglementations en vigueur rendent les choses plus compliquées qu’il n’y paraît: pour le calcul de solvabilité, on applique un taux d’intérêt indicatif de 5% (qui est donc différent du taux réel). Cela permet de s’assurer qu’un prêt immobilier reste solvable, même en cas de hausse des taux.

Les coûts liés à l’hypothèque sont calculés avec un taux d’intérêt indicatif, à hauteur de 5%. Jusqu’à récemment, ce taux était nettement supérieur à celui du marché hypothécaire réel. À cela s’ajoutent le remboursement de l’hypothèque de deuxième rang ainsi qu’un taux d’intérêt indicatif pour les frais d’entretien et les frais annexes annuels, à hauteur de 1% de la valeur du bien immobilier.

Comme nous l’avons expliqué plus haut, la somme des frais d’entretien ne doit pas dépasser un tiers des revenus bruts, dont le 13e mois de salaire et les autres parts salariales durables font partie. Si un couple achète un bien immobilier, les revenus des partenaires peuvent être additionnés, à condition que les conjoints soient actifs professionnellement et qu’une responsabilité solidaire existe, c’est-à-dire que les partenaires soient solidaires de la dette.

Les revenus bruts étant souvent plus faibles à la retraite, il sera nécessaire d’effectuer un nouveau calcul de solvabilité, notamment si les deux partenaires ne travaillent plus. Pour bien anticiper, il est conseillé de faire un état des lieux de votre situation en termes d’amortissement et de logement 10 ans avant votre départ en retraite.

Le calcul des fonds propres et des revenus bruts minimums étant complexe, vous trouverez dans le tableau ci-dessous des exemples de financements en fonction de la valeur de différents biens immobiliers.