header.search.error
Eigenheim
Wer ein Eigenheim und liquide Mittel hat, kann sein Geld ertragreicher einsetzen als für die Amortisation der Hypothek – zum Beispiel für den Vermögensaufbau. Dank gesunkener Hypothekarzinsen ist diese Strategie noch attraktiver geworden.
Inhalt
Ein Eigenheim stellt für den persönlichen Vermögensaufbau sowohl ein Risiko als auch eine Chance dar. Einerseits bindet die Immobilie viel Kapital und stellt durch diese Konzentration ein sogenanntes Klumpenrisiko für die Vermögensentwicklung dar. Andererseits bietet sie in Kombination mit einer Hypothek einen interessanten Hebel, um zusätzliches Vermögen aufzubauen.
Wer im Eigenheim lebt, schafft es häufig, über die Jahre beträchtliche Liquiditätsreserven aufzubauen – trotz Hypothekarschulden. Vor dem Jahr 2022 ermöglichten das etwa die tiefen Nutzungskosten von Eigenheimen. Muss eine Hypothek erneuert werden, stellt sich dann die Frage, ob die angehäuften Liquiditätsreserven für die Amortisation verwendet werden sollten. Falls ja, wären sie ebenfalls als Eigenkapital in der Immobilie gebunden. Damit vergrösserte sich das Klumpenrisiko.
Eine Alternative bietet der Verzicht auf freiwillige Amortisation. Wenn Sie die Hypothek verlängern, können Sie Ihre liquiden Mittel in anderweitige, renditebringende Anlagen investieren. Ist Ihre Belehnungsquote tief, können Sie dabei sogar eine Aufstockung der Hypothek erwägen. Das Kalkül: Ist der erwartete Ertrag aus den Anlagen höher als die Hypothekarkosten, hat sich die Investition gelohnt.
Die Strategie, Hypotheken auf diese Weise als Mittel zum Vermögensaufbau einzusetzen, ist im Jahr 2024 noch attraktiver geworden: Die Hypothekarzinsen sind deutlich gesunken. Und: Nominale Wertverluste bei Eigenheimen sind in den nächsten Jahren aufgrund der Wohnungsknappheit im Marktdurchschnitt eher nicht zu erwarten.
Wie stark könnte sich die Strategie des langfristigen Vermögensaufbaus mittels Hypothek für Sie auszahlen? Das soll an folgendem Beispiel veranschaulicht werden: Ein Eigenheim hat einen Wert von 1 Million CHF. Die Hypothek beträgt 60 Prozent des Liegenschaftswerts und die liquiden Mittel sollen zur Vereinfachung ebenfalls CHF 600 000 betragen. Annahmegemäss steigt der Wert des Eigenheims langfristig um rund 2 Prozent pro Jahr und der eines diversifizierten Schweizer Aktienportfolios entsprechend aktuellen Markterwartungen.
Bei der Verwendung der freien Mittel hat der betrachtete Haushalt – vereinfacht dargestellt – drei Strategien zur Auswahl: Liquidität, die Hypothek zurückzahlen oder die Liquiditätsreserven investieren.
Strategie | Liquidität behalten | Hypothek amortisieren | Geld anlegen | ||||
| Die Kombination aus Bargeld und Hypothek rentiert in der langen Frist am wenigsten. Die Hypothekarzinsen schmälern den Effekt der Wertsteigerung. Die erwartete Gesamtrendite pro Jahr entspricht der Immobilienwertsteigerung abzüglich Hypothekarkosten. | Die Amortisation der Hypothek senkt die Zinslast. Die erwartete Gesamtrendite entspricht dem Wertzuwachs der Immobilie. | Liegen die möglichen Investitionserträge deutlich über den Zinszahlungen, resultiert daraus die höchste erwartete Gesamtrendite. | ||||
Gesamtrendite pro Jahr | 1,4 Prozent | 2 Prozent | 3,8 Prozent |
Die Investitionsstrategie ist keine kurzfristige Option, sondern zielt auf Erträge besonders in der langen Frist. Nach zehn Jahren würde der Renditeunterschied deutlich ausfallen: Der im Fallbeispiel betrachtete Haushalt hätte sein Vermögen durch die Anlage der liquiden Mittel um rund CHF 250 000 erhöht.
Erhalten Sie eine kostenlose Beratung und ein individuelles Angebot – auf Wunsch mit Kreditentscheid innerhalb von 48 Stunden.
Für den Erfolg der Anlagestrategie sind langfristige Gewinne nötig. Mit welchen Geldanlagen können Eigentümerinnen und Eigentümer diese Erträge erzielen? Im Fallbeispiel flossen die liquiden Mittel in ein diversifiziertes, ausgewogenes Musterportfolio mit Schweizer Aktien. Bei einem derart diversifizierten Aktienportfolio in Franken liegt die langfristig erwartete Jahresrendite bei 6 bis 7 Prozent. Eine hohe Aktienquote kann vor allem für Eigentümerinnen und Eigentümer unter 50 Jahren attraktiv sein. Sie haben einen vergleichsweise langen Anlagehorizont.
Weil mit der Aktienquote aber auch die Volatilität des investierten Vermögens ansteigt, kann es sinnvoll sein, freie Mittel teilweise für risikoärmere Kapitalanlagen zu verwenden. Fliesst die Geldanlage beispielsweise je zur Hälfte in Schweizer Obligationen und Aktien, liegt die langfristig erwartete Rendite bei knapp 4 Prozent pro Jahr. Auch damit läge die Rendite im Durchschnitt voraussichtlich deutlich höher als der durchschnittliche Hypothekarsatz von 1,7 Prozent (Herbst 2024).
Bevor Sie sich für diese Investitionsstrategie entscheiden, sollten Sie sich der möglichen damit verbundenen Risiken bewusst sein. Das grösste Risiko sind deutlich steigende Zinsen und damit Hypothekarkosten. Das belastet nicht nur das Haushaltsbudget, sondern kann auch den Wert des Eigenheims sowie des Anlageportfolios senken. Im obigen Fallbeispiel würden ein Anstieg der Hypothekarzinsen auf 3 Prozent, eine schwache Börsenentwicklung und der ausbleibende Wertzuwachs der Immobilie über zehn Jahre zu einer Gesamtrendite von 0 Prozent führen. Risikoaverse Käufer und Anleger wählen deshalb tendenziell tiefere Belehnungen zu festen Konditionen. Bei Hypotheken kann zudem eine Staffelung der Laufzeiten lohnend sein. So kann das Risiko, die gesamte Hypothek zu einem ungünstigen Zeitpunkt zu refinanzieren, gemindert werden.
Vor einer allzu riskanten Kombination aus hoher Immobilienverschuldung und Börseninvestments sollen jedoch auch regulatorische Vorkehrungen schützen. So sehen die Selbstregulierungen der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg) vor, dass Hypothekarschulden für Eigenheime innerhalb von 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswerts getilgt werden müssen. Zudem dürfen die kalkulatorischen Kosten der Hypothek gemäss Tragbarkeitsrechnung ein Drittel des Einkommens nicht übersteigen. Damit ist die maximale Belehnungshöhe begrenzt.
Eine konstante, moderate Belehnungsquote ist für viele Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer finanziell attraktiv und setzt Mittel für renditebringende Anlagen frei. Wem die Investition gelingt, der kann sich auch nach Abzug aller Kosten über einen Vermögenszuwachs freuen.
Allfällige Steuern ändern an dieser Vorteilhaftigkeit nichts. Eigentümerinnen und Eigentümer müssen bekanntlich den Eigenmietwert versteuern und können im Gegenzug Hypothekarzinsen abziehen. Weil die Eigenmietsteuer aber so oder so anfällt, sollte sie kein Kriterium dafür sein, wie Sie Ihre liquiden Mittel verwenden. Wenn Sie hingegen passiv bleiben und freie Mittel nicht anlegen, verzichten Sie auf mögliche Wertzuwächse.
Vereinbaren Sie einen Termin für ein unverbindliches Beratungsgespräch oder rufen Sie uns bei Fragen direkt an.
Disclaimer