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Mieten oder kaufen: Was lohnt sich wann?

Was lohnt sich mehr: mieten oder kaufen? Diese Frage lässt sich nur individuell beantworten. Doch es gibt Faktoren, die Ihnen die Entscheidung, ob Sie Wohneigentum kaufen sollten oder doch besser zur Miete wohnen, erleichtern. Welche Faktoren, sowohl finanzieller wie auch emotionaler Art, für die Entscheidung, ob mieten oder kaufen, wichtig sind, erfahren Sie im Artikel.

Was sind die Vor- und Nachteile des Mietens bzw. Kaufens?

Bei der Entscheidung, ob Sie eine Wohnung respektive ein Haus mieten oder kaufen, gibt es einige Vor- und Nachteile zu berücksichtigen. Die folgende Tabelle verschafft Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Vor- und Nachteile.

Immobilie mieten

Immobilie mieten

Vorteile

Vorteile

Nachteile

Nachteile

Immobilie mieten

 

Vorteile

  • Sie geniessen eine hohe Mobilität bei einem Orts- und Arbeitgeberwechsel.
  • Ein Umzug geht schnell.
  • Die Nachmietersuche ist grundsätzlich einfach und erfolgt rasch.
  • Sie haben keine zusätzliche Steuerbelastung.
  • Sie tragen weniger Verantwortung.
  • Sie haben mehr frei verfügbares Kapital.
  • Sie sparen Zeit und Geld: Der Vermieter übernimmt die Kosten und die Organisation für Renovationen und Instandhaltungen.
  • Je nach Situation auf dem Immobilienmarkt haben Sie tiefere Wohnkosten.

Nachteile

  • Sie zahlen die monatliche Miete, besitzen am Schluss aber keine Immobilie.
  • Der Vermieter kann jederzeit die Kündigung aussprechen.
  • Sie sind bei den Details des Ausbaus eingeschränkt.
  • Änderungen am Innenausbau muss der Nachmieter übernehmen, sonst müssen Sie den ursprünglichen Zustand wiederherstellen.
  • Sie besitzen später kein Wohneigentum als Altersvorsorge.
  • Bei tiefen Zinsen kann Mieten unter Umständen teurer sein als Kaufen.

Immobilie mieten

Immobilie kaufen 

Vorteile

Vorteile 

Nachteile

Nachteile

Immobilie mieten

 

Vorteile

  • Sie zahlen keine Miete.
  • Es gibt keinen Vermieter, der Ihnen kündigen kann.
  • Wenn Sie Ihr Eigenheim bis zur Rente abbezahlen, haben Sie eine einwandfreie Altersvorsorge.
  • Eine gute Lage zahlt sich aus: Langfristig winkt eine Wertsteigerung.
  • Zinsen und Unterhalt sind steuerlich abziehbar.
  • Ein Eigenheim ist eine solide Geldanlage.

Nachteile

  • Sie sind im Gegensatz zum Mieten stärker in Ihrer Mobilität eingeschränkt.
  • Sie müssen Renovationen und Instandhaltungen selber berappen.
  • Der Eigenmietwert gilt als Einkommen, das Sie versteuern müssen.
  • Der Verkauf Ihrer Immobilie kann viel Zeit in Anspruch nehmen. 

In welchen Situationen ist es sinnvoller zu mieten, und wann ist es besser zu kaufen?

Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten, denn die jeweiligen Lebensumstände und Wünsche sind äusserst individuell. Zudem spielen auch externe Faktoren eine Rolle.

Umstände, die für einen Kauf von Wohneigentum sprechen:

  • Sie können mindestens 20 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln aufbringen.
  • Sie möchten sich an einem fixen Ort niederlassen und dort eine längere Zeit verbringen.
  • Sie möchten Ihren Kindern eine solide Geldanlage in Form der Immobilie hinterlassen oder einfach grundsätzlich in eine solide Geldanlage investieren.
  • Ihnen ist es wichtig, selber über Baustandards und Innenausbau entscheiden zu können. Sie haben vielleicht sogar eine ganz konkrete Vorstellung, wie Ihr Haus energetisch und optisch sein soll.
  • Sie sind bereit, den Aufwand für den Unterhalt und allfällige Renovationen auf sich zu nehmen.
  • Die Lage am Finanz- und/oder Immobilienmarkt ist günstig und Sie können von tiefen Zinsen und/oder tiefen Immobilienpreisen profitieren.
  • Die Preise am Immobilienmarkt sind stabil und Sie können davon ausgehen, dass sie weiter steigen, was auch eine Wertsteigerung für Ihre Immobilie nach sich zieht.

Umstände, die für die Miete sprechen:

  • Das nötige Eigenkapital für den Immobilienkauf aufzubringen, fällt Ihnen schwer oder ist derzeit nicht möglich.
  • Sie möchten sich nicht binden, etwa weil Sie sich dadurch in Ihrer Mobilität eingeschränkt fühlen oder nicht wissen, was die Zukunft beruflich bringt.
  • Ihnen widerstrebt es, zusätzlichen Aufwand zu haben. Sie haben keine Lust, Ihre Immobilie selbst instand halten zu müssen und sich um Reparaturen und Renovationen selbst kümmern zu müssen.
  • Ihre berufliche Zukunft ist unsicher.

Wie unterscheiden sich die monatlichen Kosten von Mieten und Kaufen?

Je nachdem, ob Sie eine Wohnung mieten oder kaufen, fallen die monatlichen Kosten unterschiedlich aus. Bei der Berechnung geht man von der Nettomiete aus, also ohne Nebenkosten, und vergleicht diese dann mit den monatlichen Kosten beim Erwerb. Bei den Kosten im Fall einer gekauften Immobilie fallen hauptsächlich die monatlichen Finanzierungskosten für die Hypothek ins Gewicht. Zusätzlich wird ein Durchschnittsbetrag für Unterhalt, steuerliche Aspekte (Eigenmietwert, Schuldzinsbezug, Unterhaltsabzug) und die entgangene Rendite auf das Eigenkapital hinzugerechnet.

Wohneigentum gewinnt an Wert

Die Preise von Immobilien sind in den vergangenen Jahren kontinuierlich und deutlich gestiegen. Ob das auch in Zukunft so sein wird, ist zwar theoretisch offen, aber die gestiegene Attraktivität von Wohnraum und die steigende Zuwanderung deuten darauf hin, dass die Immobilienpreise in den meisten Regionen eher weiter steigen als sinken werden.

Anders als in einem Mietverhältnis kann das Eigenheim in einem attraktiven Markt mit einem Gewinn veräussert werden. Bevor Sie eine Liegenschaft veräussern, sollten Sie sich daher immer ein Bild vom aktuellen Immobilienmarkt und von dessen Entwicklung in naher Zukunft machen. Wichtig ist hier die Frage, wie sich der Markt in Ihrer Region entwickelt. Ist der Zeitpunkt des Immobilienverkaufs flexibel, können Sie den besten Zeitpunkt wählen.

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Immobilien als eine Form der Kapitalanlage

Auf der anderen Seite generiert Kapital auf einem Sparkonto heutzutage kaum mehr Gewinn. Auch wenn demnächst wieder Zinsen im Bereich von einigen Zehntelsprozenten bezahlt werden, ist die prognostizierte Inflation höher und führt zu einer realen Abwertung des Vermögens. Daher gelten Immobilien heute als eine sinnvolle Möglichkeit für die Geldanlage.

Werden mehr als das Minimum von 20 Prozent Eigenkapital für das Eigenheim aufgewendet, sinken die monatlich anfallenden Hypothekarzinsen. So kann sich das eingangs erwähnte Verhältnis zwischen den laufenden Kosten von Mieten und Kaufen verändern.

Emotionale Faktoren spielen eine wichtige Rolle bei der Entscheidung, ob mieten oder kaufen

Die eigenen vier Wände stehen für Sicherheit und Unabhängigkeit: Niemand kann Ihnen kündigen und Sie dürfen mit Ihrer Immobilie auch machen, was Sie wollen – solange es niemand anderen gefährdet oder belästigt. Als Hausbesitzerin oder Hausbesitzer hat man viele Möglichkeiten, seinen Beitrag zum Klimaschutz zu leisten und entsprechend den Energieverbrauch und den CO2-Ausstoss deutlich zu reduzieren. Mit der richtigen Dämmung, einer neuen Heizung und beispielsweise einer Fotovoltaikanlage lassen sich Nebenkostenreduktion und Klimaschutz unter einen Hut bringen.

Auf der anderen Seite sind Sie als Mieterin oder Mieter flexibel, Sie können die Wohnung schnell wechseln, wenn Sie aus beruflichen Gründen umziehen müssen oder wenn Sie weniger Wohnraum benötigen, weil die Kinder ausgezogen sind. Auch eine Scheidung oder Trennung lässt sich finanziell einfacher abwickeln. Und es ist in den meisten Fällen eine Verwaltung da, die sich um Unterhalt, Reparaturen, Abrechnungen und den Einkauf des Energieträgers für die Heizung kümmert.

Welche Finanzierungsoptionen gibt es beim Kauf einer Immobilie?

Damit Sie sich Ihren Traum vom Eigenheim erfüllen können, haben Sie mehrere Möglichkeiten für die Finanzierung. Grundsätzlich setzt sie sich immer aus Eigenmitteln und einer oder mehreren Hypotheken zusammen, die Sie entsprechend den eigenen finanziellen Möglichkeiten und Wünschen kombinieren. Falls Sie ein Eigenheim komplett neu bauen, kommt auch ein Baukredit infrage, kombiniert mit Eigenmitteln.

Hypothek

  • Festhypothek
  • SARON-Hypothek

Eigenmittel

  • Vom Konto und Sparguthaben
  • Vorbezüge aus der Pensionskasse / Verpfändung von Pensionskassenkapital
  • Kapital aus der Säule 3a vorbeziehen oder verpfänden
  • Einen Erbvorbezug oder eine Schenkung nutzen

Hypothekenvergleich

Mit unserem Hypothekenvergleich verschaffen Sie sich einen Überblick und finden heraus, welche Hypothek optimal für Sie passt.

Wie wirkt sich der Kauf einer Immobilie auf meine Steuerbelastung aus?

Beim Kauf einer Immobilie und mit deren Besitz fallen einige steuerliche Veränderungen an. Gewisse Steuerlasten kommen dazu, andere Posten können Sie dafür von den Steuern abziehen, wie die folgende Übersicht zeigt.

Steuern und Gebühren beim Kauf:

  • Je nach Kanton fällt eine Handänderungssteuer an sowie Grundbuch- und Notariatsgebühren.

Steuern, die durch den Besitz anfallen:

  • Einkommenssteuer: Der Eigenmietwert muss als Einkommen versteuert werden.
  • Vermögenssteuer.

Diese Steuerabzüge können Sie geltend machen:

  • Hypothekarzinsen können Sie von den Steuern abziehen. Gut zu wissen dabei: Eine Amortisation der Hypothek reduziert die Hypothekarschulden, wodurch die steuerlich abziehbaren Schuldenzinsen sinken. Daraus resultiert eine Erhöhung der Einkommenssteuer.
  • Indirekte Amortisation in die Säule 3a.
  • Werterhaltende Renovations- und Unterhaltskosten. Zum Beispiel Einlagen in einen Erneuerungsfonds, Gartenarbeiten, Malerarbeiten. Sämtliche anfallenden Liegenschaftsnebenkosten wie etwa die Gebäudeversicherung. Gut zu wissen dabei: Sie können diese Ausgaben pauschal oder gemäss effektiven Kosten abziehen. Die Pauschale beträgt in den meisten Kantonen 10 Prozent des Eigenmietwerts für Liegenschaften, die nicht älter als 10 Jahre sind. Für ältere Liegenschaften sind es 20 Prozent.
  • Wertvermehrende Investitionen, wenn sie die Energieeffizienz oder die Nutzung erneuerbarer Energien fördern. Solaranlagen, Wärmepumpen oder Isolationen sind in den allermeisten Kantonen abzugsberechtigt.

Welche steuerlichen Vor- und Nachteile ergeben sich durch das Mieten?

Im Prinzip ist Mieten, was Steuerfragen angeht, viel einfacher, als wenn Sie Wohneigentum kaufen respektive besitzen. Das ist natürlich ein Vorteil, was den Aufwand für die Steuererklärung angeht. Ein wichtiger Vorteil ist dabei vor allem, dass die Mieter den Eigenmietwert nicht versteuern müssen – ein Aspekt, der Eigentümer von Immobilien direkt betrifft.

Gleichzeitig haben Mieter weniger Optionen bei ihrer Steuerplanung. Zum Vergleich: Immobilienbesitzer können beispielsweise die Zahlung des Hypothekarzinses von den Steuern abziehen – und das, solange sie die Hypothek halten. Umgekehrt können Mieter aber den Mietzins, der in der Regel einem ähnlich hohen Betrag entspricht wie ein Hypothekarzins, nicht steuerlich geltend machen. Sie können also nicht wie Eigenheimbesitzer dadurch Steuern sparen. Es bleibt nur die Investition in die 3. Säule. Diese Einzahlungen können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden, sind aber jährlich limitiert.

Fazit

Sie sehen, die Frage, ob die Miete einer Wohnung oder der Kauf eines Eigenheims in der Schweiz günstiger ist, lässt sich nicht pauschal beantworten, sondern hängt von der Region, vom Objekt, von Ihren Mitteln, vom Zeitpunkt wie auch vom zeitlichen Horizont, von den Steuern und noch ein paar Dingen mehr ab. Zudem wird kaum jemand den Entscheid auf einer ausschliesslich finanziellen Basis fällen. Finden Sie die richtige Antwort und lassen Sie sich bei Bedarf beraten.

Wissenswertes für Sie

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