Nachhaltigkeit und Immobilien Nachhaltigkeit: Wann rechnet sich ein Ersatz der Heizung?

Im Neubau gehört der Einsatz von erneuerbarer Energie schon seit einigen Jahren zum Standard. In mehr als 90 Prozent aller neu gebauten Einfamilien- und Mehrfamilienhäusern werden heute Heizleistung und Warmwasser über erneuerbare Energie erzeugt. Besonders Wärmepumpen mit Erdsonden sind weit verbreitet. Bei älteren Gebäuden besteht hingegen hoher Handlungsbedarf.

«Derzeit werden in der Schweiz noch rund 60 Prozent der Einfamilienhäuser und 70 Prozent der Mehrfamilienhäuser mit fossilen Energieträgern beheizt», sagt Maciej Skoczek, Ökonom und Analyst bei UBS CIO (Chief Investment Office) Real Estate.

Die Gründe sind vielfältig: In Neubauten lassen sich die neuen Systeme wesentlich besser und kostengünstiger integrieren. Bei Altbauten hingegen sind die baulichen Gegebenheiten oft schwieriger und damit die Möglichkeiten eingeschränkt. Oder es mangelt an einer längerfristigen Planung und am Kapital. Manche Eigentümerinnen und Eigentümer lassen sich davon abschrecken, dass ein Wechsel des Energieträgers mit einer beträchtlichen Anfangsinvestition verbunden ist, und fragen sich: Rechnet sich nachhaltiges Sanieren?

Zur Beantwortung dieser Frage hat das CIO-Team detaillierte Beispielrechnungen erstellt. Diese zeigen, wann sich der Ersatz einer Ölheizung bzw. einer Gasheizung durch eine Wärmepumpe mit Erdsonde rechnet. Dabei werden verschiedene Szenarien hinsichtlich Zustand des Gebäudes und Zuschuss von staatlichen Subventionen berücksichtigt.

Nach den gängigen Richtwerten kostet es rund 20 000 Franken, in einem Einfamilienhaus die alte Ölheizung durch eine neue zu ersetzen. Ein Austausch des Gaskessels ist etwas günstiger. «Für eine Umrüstung auf erneuerbare Energie mit einer Wärmepumpe mit Erdsonde gehen wir hingegen von etwa 35 000 bis 45 000 Franken aus», sagt Maciej Skoczek. Die Kosten sind abhängig von der jeweiligen Situation und der Eignung eines Grundstücks.

Die Investition lohnt sich dann, wenn die höheren Einbaukosten durch die tieferen Betriebskosten während der erwarteten Lebensdauer amortisiert werden können. Die Betriebskosten sind bei Wärmepumpen wesentlich tiefer als bei Öl- oder Gasheizungen. Ist das Haus gut gedämmt und die Anlage optimal eingestellt, kosten Strom und Betrieb höchstens ein paar Hundert Franken pro Jahr. Wärmepumpen mit Erdsonde (oder auch Luft-Wasser-Wärmepumpen) bedingen zudem einen minimalen Aufwand an Service und Unterhalt.

Die UBS-Ökonomen kommen hier zu klaren Schlüssen: Der Ersatz einer schon älteren Ölheizung zahlt sich in praktisch allen Fällen innerhalb von 10 bis 15 Jahren aus. Besonders lukrativ ist eine Umrüstung, wenn die bestehende Ölheizung bereits das Ende ihrer technischen Lebensdauer erreicht hat und das Gebäude aufgrund einer schlechten Dämmung einen relativ hohen Heizenergiebedarf aufweist. Sollten mittelfristig noch die CO₂-Abgaben auf fossilen Energieträgern steigen, hat sich die Umrüstung nach weniger als zehn Jahren gelohnt.

Würde der Hauseigentümer eine Subvention von 10 000 Franken erhalten, würde dies die Amortisationsdauer noch stärker verkürzen. Im günstigsten Fall – wenn die bestehende Heizung bereits abgeschrieben ist – kommt man auf eine geschätzte Amortisationsdauer von nur fünf Jahren.

Gasheizungen sind im Allgemeinen flexibel einsetzbar. In Wohnhäusern mit einer guten Wärmedämmung verursacht eine Gasheizung relativ tiefe Betriebskosten. «Die Rechnung zugunsten der Wärmepumpe geht dann nicht eindeutig auf», folgern die UBS-Ökonomen. Besser sieht die Bilanz aus, wenn die Anlage ohnehin bald ersetzt werden müsste und das Gebäude schlecht gedämmt ist. Und auch hier gilt: Werden die Hauseigentümerinnen und eigentümer mit öffentlichen Förderbeiträgen unterstützt, wird sich die Investition rascher auszahlen.

Investitionen in eine Heizung mit erneuerbarer Energie können in allen Kantonen in vollem Umfang von den Steuern abgezogen werden. Falls die flüssigen Mittel für eine nachhaltige Sanierung fehlen, sollten Sie eine Aufstockung der Hypothek prüfen. Dies ist auch ökonomisch sinnvoll: Die erzielten Einsparungen im Betrieb der Liegenschaft werden in den meisten Fällen höher sein als die zusätzlichen Kosten für die Hypothekarzinsen.

Rund um Energie, Immobilien und Investitionen ist zurzeit vieles im Umbruch. Es zeichnet sich bereits eine Tendenz ab, dass die Energieeffizienz und das Heizsystem die Wiederverkäuflichkeit von Immobilien beeinflussen. Gebäude, die bereits umgerüstet sind und den Energievorschriften entsprechen, werden beim Verkehrswert besser abschneiden als unsanierte Liegenschaften. Diskutiert wird auch, ob die Energiebilanz in einigen Jahren die Risikobeurteilung und die Konditionen im Hypothekarbereich tangieren könnte.

Fossile Heizsysteme verursachen unnötig hohe Betriebskosten. Gut gedämmte Wohnhäuser mit Gasheizung sind an sich relativ energieeffizient. Dank Subventionen und Steuervorteilen ist der Einbau einer Wärmepumpe in vielen Fällen jedoch auch dort vorteilhaft. Wer heute noch Systeme mit fossilen Energieträgern einbaut oder modernisiert, riskiert damit, dass diese nicht über die ganze Lebensdauer in Betrieb sein werden.