Nachhaltigkeit und Immobilien Nachhaltigkeit: Schlüsselfaktor für Werterhaltung

Nachhaltigkeit wird auch bei Immobilien immer wichtiger. Wer gewisse Branchenstandards nicht umsetzt, gefährdet die Werterhaltung.

von Jürg Zulliger, Katharina Hofer, Matthias Holzhey und Maciej Skoczek 15. Sep. 2021 4 Minuten Lesedauer

Der Begriff Nachhaltigkeit geht im deutschsprachigen Raum auf die Forstwirtschaft zurück: Im modernen Verständnis berücksichtigt eine nachhaltige Geschäftstätigkeit oder Investition die drei Komponenten Ökologie, soziale Verantwortung und gewissenhafte Geschäftsführung oder kurz ESG (Environment, Social, Governance).

Bilanz von Immobilien verbessern

In den letzten Jahren wurde Nachhaltigkeit immer stärker zu einer globalen Thematik. So setzt sich die Sichtweise durch, dass sich Nachhaltigkeit auszahlt und mit langfristig positiven Effekten für die ganze Gesellschaft verbunden ist. Die massgeblichen Nachhaltigkeitsziele der Vereinten Nationen stehen zu einem wesentlichen Teil in einem direkten oder indirekten Zusammenhang zum Klimawandel. Weil die Emission schädlicher Treibhausgase zu einem grossen Teil auf das Konto Bau und Betrieb von Gebäuden zurückgeht, ist die Immobilienbranche in einem hohen Mass gefordert. Mehr dazu finden Sie in einer Studie des Bundesamts für Umwelt (BAFU).

Hinzu kommt, dass Immobilien eine langfristige Investition darstellen. Somit ist es nur schon aus wirtschaftlichem Eigeninteresse sinnvoll, Nachhaltigkeitsüberlegungen zu berücksichtigen. Dabei geht es um die langfristige Wirtschaftlichkeit und die Werterhaltung, aber auch um das optimale Zusammenspiel der Immobilie mit der Ökologie, dem Aussenraum und den Bedürfnissen der Nutzerinnen und Nutzer. Eine ungenügende Luftqualität im Gebäude, eine ungenügende Anbindung an den öffentlichen Verkehr oder unverhältnismässig hohe Unterhaltskosten können den langfristigen Werterhalt einer Immobilie beeinträchtigen.

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Klimarisiken im Vordergrund

Das grösste Nachhaltigkeitsrisiko dürfte momentan vom Klimawandel ausgehen. So verändern Klimarisiken die Anforderungen an die Baustandards. Sowohl Gebäudehülle als auch Gebäudelüftung müssen auf die häufiger auftretenden Hitzewellen ausgerichtet werden. Gleichzeitig müssen sie natürlich auch dafür sorgen, dass im Winter die warme Luft in den Räumen bleibt. Bedeutsamer ist aber, dass der gesellschaftliche und politische Druck, den Klimawandel zu verlangsamen, die langfristige Marktfähigkeit eines Objekts entscheidend beeinflussen kann. Der Ressourcenverbrauch des Liegenschaftsbestands dürfte im politischen Diskurs die Nachhaltigkeitswahrnehmung auf Jahre hinaus dominieren. Zudem ist dieses Kriterium im Gegensatz zu vielen anderen Nachhaltigkeitsaspekten klar in Zahlen messbar.

Treiber für die Bewertung von Immobilien

So entspricht es den Zeichen der Zeit, dass sowohl Investoren, Käuferinnen und auch unabhängige Schätzer dem Thema einen hohen Stellenwert zumessen. Katharina Hofer, Ökonomin und UBS Real Estate Analyst, sagt dazu: «Die Wichtigkeit von Nachhaltigkeitskriterien dürfte für die Bewertung von Immobilien eine immer grössere Rolle spielen.» Schon jetzt zeichnet es sich ab, dass die Bedeutung «grüner» Immobilien bei den Portfolios institutioneller Investoren oder bei der Vermietung an Grossunternehmen zunimmt. «Bei braunen Liegenschaften hingegen besteht das Risiko von Abschlägen bei der Bewertung», erklärt Katharina Hofer.

EU-Taxonomie: Die Schweiz dürfte nachziehen

Die künftigen Anforderungen an Investitionen und insbesondere an Aktivitäten im Immobilienbereich sind klar erkennbar. Die EU hat mit der EU-Taxonomie ein Klassifizierungssystem geschaffen, das die Bedeutung der Umwelt- und Klimaziele der EU für Investoren konkretisiert. Längerfristig geht es darum, die Energieeffizienz von Gebäuden massiv zu verbessern und zugleich die CO2-Emissionen deutlich zu reduzieren Die EU-Taxonomie soll ab Januar 2022 in Kraft treten.

Weil ein vergleichbares Regelwerk in der Schweiz derzeit fehlt, gilt es als wahrscheinlich, dass sich künftige Schweizer Standards an der EU-Taxonomie orientieren werden. Die Schweiz bekennt sich zum Pariser Klimaabkommen, und die längerfristige Klimastrategie 2050 des Bundesrates geht exakt in diese Richtung. Auch die Kantone, welche die Hoheit für die Energie- und Baugesetze haben, schlagen immer öfter den gleichen Weg ein.

Empfehlungen für Eigentümerinnen und Eigentümer

  • Im Allgemeinen lohnt es sich auch finanziell, in die Energieeffizienz eines Gebäudes zu investieren. Gerade für institutionelle Investoren dürfte es sich langfristig auszahlen, den höchsten Standard anzustreben.
  • Die Mehrkosten für die Reduktion des CO2-Ausstosses liegen ab einem gewissen Niveau höher als der Preis für die Kompensation der CO2-Emissionen. Kompensieren kann für eine bestimmte Dauer zumindest auf dem Papier die ökonomisch sinnvollere Lösung sein.
  • Für Privateigentümer kann sich das Warten lohnen, wenn die bestehende Infrastruktur noch eine längere Lebensdauer hat. Denn der technologische Fortschritt führt zu immer besseren und effizienteren Möglichkeiten, den Energieverbrauch zu senken.

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