Ausblick 2022 Immobilienpreise steigen weniger stark

Auch 2022 werden die Immobilienpreise steigen, allerdings weniger stark als 2021. Das Risiko eines Preiseinbruchs bleibt überschaubar.

von UBS Wissen 25. Jan. 2022

Die Nachfrage nach Wohneigentum war 2021 weiterhin sehr hoch, demgegenüber stand ein unverändert knappes Angebot. In Kombination mit attraktiven Finanzierungsbedingungen und dem wohl anhaltenden Trend zum Homeoffice führte dies zu einem Anstieg der Immobilienpreise im dritten Quartal 2021 von 6 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Das ist der stärkste Anstieg seit 2013.

Da die wichtigsten Wirtschaftsindikatoren für 2022 auf Grün stehen, ist das Risiko eines grösseren Preiseinbruchs in der Schweiz weiterhin überschaubar, auch wenn mehr Warnsignale zu verspüren sind. Für 2022 ist von einem weiteren, allerdings weniger starken Preisanstieg auszugehen: 3 Prozent bei Einfamilienhäusern, 2 Prozent bei Eigentumswohnungen und 4 Prozent bei Ferienwohnungen und Luxusobjekten.

Veränderte Präferenzen in der Bevölkerung wie der Trend zum Homeoffice führten dazu, dass mehr Personen die Städte verlassen haben und aufs Land gezogen sind, beispielsweise ins Rheintal oder in die Bodenseeregion. Homeoffice führt generell zu einem höheren Platzbedarf, der preisgünstig nur ausserhalb der Zentren zu haben ist. Dieser Trend liess auch Ferienwohnungen attraktiver werden, quasi als zusätzlicher Arbeitsplatz in den Bergen.

Eine Zeit lang sah es danach aus, dass auch die Stadt Zürich von der Stadtflucht betroffen sein könnte, nachdem das Bevölkerungswachstum in der grössten Schweizer Stadt von 2020 bis Mitte 2021 stagnierte. Einheimische verliessen die Stadt auch weiterhin, doch die Sogwirkung der Stadt auf Immigrantinnen, Immigranten und Expats sorgte für eine Überkompensierung. Als Folge wiesen die Prognosen von Statistik Stadt Zürich vom November 2021 ein ungebrochenes Wachstum aus, parallel zur Entwicklung der Wohnbautätigkeit.

Leitzinsen weiterhin stabil

Der Leitzins der Schweizerischen Nationalbank wird 2022 aller Voraussicht nach weiterhin im negativen Bereich bleiben, womit sich auch die Langfristzinssätze kaum bewegen werden. 2021 führten die weltweit gestiegene Nachfrage und in der Folge die Lieferengpässe zu einem Anstieg der Inflation in der Schweiz auf 0,6 Prozent, während für dieses Jahr 1 Prozent prognostiziert sind.

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Für die Finanzierung von Wohneigentum – das gilt auch bei der Erneuerung von Hypotheken – bedeutet dies einerseits, dass die Geldmarkthypothek, also die auf dem SARON basierende Hypothek, auf ihrem sehr günstigen Niveau bleiben wird. Von der moderaten Inflation geht auf die Zinssätze der Festhypotheken ein leichter Druck aus. Die Mehrkosten für eine langfristige Zinsbindung gegenüber der variabel verzinsten Geldmarkthypothek dürften somit in den kommenden Monaten leicht steigen. Im langjährigen Durchschnitt bleiben aber auch die Kosten einer Festhypothek weiterhin tief.

Besser kaufen oder mieten?

Der Entscheid zwischen Wohneigentum und Miete beruht auf verschiedenen Faktoren, die auch aufgrund der persönlichen Situation oder Präferenz zu gewichten sind. Was günstiger ist, lässt sich nicht pauschal beantworten, da die finanzielle Belastung stark vom gewünschten Wohnort und von der Einkommenssteuer abhängt.

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Trotz der aktuell hohen Immobilienpreise ist Wohneigentum für den Mittelstand in den meisten Gemeinden finanzierbar, wie dieses Rechenbeispiel zeigt: Mit einem Haushaltseinkommen bis maximal 200 000 Franken lässt sich bei einer Belehnung von 80 Prozent ein Eigenheim im Wert von bis zu 1,22 Millionen Franken erwerben. Bei 120 Quadratmetern Wohnfläche entspricht dies einem Quadratmeterpreis von rund 10 000 Franken. In 88 Prozent aller Schweizer Gemeinden übersteigen neue Eigentumswohnungen diesen Preis nicht.

Wer allerdings etwas in den Grossräumen Zürich, Genf, Basel und Zug oder in einer teuren See- und Tourismusgemeinde sucht, benötigt ein teilweise deutlich höheres Jahreseinkommen. Nebenbei: Altbauten und damit auch der Umbau werden auf dem Immobilienmarkt an Bedeutung zunehmen, da sich in den nächsten Jahren viele Babyboomer von ihren Immobilien trennen werden.

Wichtig bei der Frage nach der Finanzierbarkeit von Wohneigentum ist der Blick auf die Gesamtkosten. Wer etwa einen Altbau kauft, sollte die Renovations- und Umbaukosten genau kennen. Beim Kauf einer Immobilie fallen neben den Zinskosten für die Hypothek auch Transaktionskosten an. Dann wollen Betrieb und Unterhalt budgetiert werden, ebenso Abschreibungen für künftige Investitionen. Zu denken ist auch an die Besteuerung des Eigenmietwerts und genau genommen auch an die Opportunitätskosten des eingesetzten Kapitals, das eventuell gewinnbringender hätte angelegt werden können.

3 aktuelle Weichenstellungen für Hausbesitzerinnen und Hausbesitzer

  • Eigenmietwert: Im Bundesparlament wird sich dieses Jahr die Beratung über die Abschaffung des Eigenmietwerts fortsetzen. Kommt die Vorlage durch, entfällt die 1934 per Notrecht zur Gesundung des Bundeshaushalts eingeführte Besteuerung von Wohneigentum. Was das finanziell genau bedeutet, hängt davon ab, welche Abzugsmöglichkeiten für Hauseigentümerinnen und -eigentümer das Parlament dafür im Gegenzug kürzt. Stand der politischen Diskussion Ende 2021 war, dass ein auf 70 Prozent eingeschränkter Abzug für private Schuldzinsen bestehen bleiben würde. Sollte das Parlament die Vorlage verabschieden, wird aller Voraussicht nach eine angemessene Übergangsfrist eingeplant, damit sich die Eigentümerinnen und Eigentümer von Liegenschaften sowie auch die Kantone den neuen Bestimmungen anpassen können.
  • Energetische Sanierung: Auch wenn das CO2-Gesetz im Sommer 2021 an der Urne scheiterte, sind energetische Sanierungen ein Dauerbrenner und vielfach auch lohnend aus drei verschiedenen Gründen: Klimaeffiziente Immobilien tragen aktiv zu einer intakten Umwelt für die folgenden Generationen bei, sie reduzieren den Energieverbrauch und damit die Heiz- und Nebenkosten und sie haben häufig einen höheren Marktwert. Ob sich der Ersatz der bestehenden Ölheizung im Einzelfall lohnt, hängt von den Subventionen, allfälligen Abgaben, dem Energiebedarf des Gebäudes und der verbleibenden Lebensdauer der eingebauten Heizung ab. Zu beachten sind zudem die Entwicklungen auf kantonaler oder kommunaler Ebene. Im Kanton Zürich wurde im November 2021 eine Änderung des Energiegesetzes an der Urne angenommen: Ab Mitte 2022 sind Öl- und Gasheizungen am Ende ihrer Lebensdauer durch klimaneutrale Heizungen zu ersetzen.
  • SARON Hypothek: Wer eine laufende variable Geldmarkthypothek hat, kennt womöglich bereits den SARON, den Referenzzinssatz, auf dem seit Anfang 2022 alle Geldmarkthypotheken beruhen. Die LIBOR-Hypotheken gehören damit der Vergangenheit an. Der SARON hat sich als sehr stabiler Referenzzinssatz erwiesen. Ende 2021 lag er bei –0,71 Prozent, für Ende 2022 wird ein Zinssatz von –0,75 Prozent prognostiziert. Zudem ist davon auszugehen, dass sich kurzfristige Zinsen erst in etwa acht Jahren der Nullmarke annähern werden. Somit dürfte aller Voraussicht nach die Finanzierung einer Hypothek basierend auf dem SARON noch für längere Zeit günstiger sein als mit einer langfristigen Festhypothek. Bei UBS haben Kundinnen und Kunden die Wahl zwischen der UBS SARON Hypothek und der UBS SARON Flex Hypothek, bei der ausserordentliche Amortisationen gebührenfrei möglich sind.

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Für diejenigen, die bereits über Wohneigentum verfügen, ist 2022 aus heutiger Sicht ein relativ normales Jahr. Sollte eine Hypothek auslaufen, lohnt sich ein Blick auf die Geldmarkthypothek. Für alle, die Interesse an Wohneigentum haben, ist 2022 aufgrund der weiterhin attraktiven Finanzierung einerseits und des knappen Angebots andererseits ein Jahr, in dem es sorgfältig abzuwägen gilt: Nur wenn die Offerte vollständig überzeugt, sollte der Kauf in Betracht gezogen werden.

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