Steuern und Abgaben Wohneigentum und Steuern

Vom Erwerb von Wohneigentum über die Nutzungsdauer bis zu einem allfälligen Verkauf werden immer wieder Steuern fällig.

von Jürg Zulliger 21. Jan 2019

Allein die Tatsache, dass ein Objekt den Eigentümer wechselt, zieht in den meisten Kantonen eine Handänderungssteuer nach sich. Als Faustregel sollten Sie dafür rund 1 bis 3 Prozent des Kaufpreises budgetieren. Teils muss der Käufer dafür aufkommen, teils teilen sich Käufer und Verkäufer die Kosten – je nach Kanton. Keine Handänderungssteuer kennen der Bund und Kantone wie Zürich oder Schwyz.

Höchst unterschiedlich sind auch die Notariats- und Grundbuchgebühren. Dabei handelt es sich zwar nicht im klassischen Sinn um Steuern, doch auch diese Kosten können zu Buche schlagen. Betrachten wir exemplarisch die Beurkundung eines Kaufvertrags für eine Wohnung für 700 000 Franken: In vielen Kantonen, beispielsweise in Zürich, Schwyz oder Thurgau, fällt dabei eine Gebühr von einigen Hundert Franken an. In Bern, im Tessin oder in einigen Kantonen der Westschweiz kostet derselbe Vorgang aber oft 2500 bis 3500 Franken; im Extremfall kann eine Beurkundung bis zu sechsmal mehr kosten.

Steuern beim Kauf

Dasselbe gilt für die Errichtung eines Schuldbriefs, den Sie zur Sicherstellung einer Hypothek benötigen. Die Ausstellung eines Schuldbriefs über 500 000 Franken kostet zum Beispiel im Kanton Schwyz 750 Franken, inklusive Mehrwertsteuer. Im Kanton Bern verlangt ein Notar nach kantonalem Gebührentarif rund 1300 Franken, zuzüglich Mehrwertsteuern.

Nicht zu vergessen sind auch allfällige Kapitalauszahlungssteuern – sofern Sie beim Kauf Vorsorgegelder einsetzen (Pensionskasse oder Säule 3a). Bei einem Bezug von 250 000 Franken beispielsweise fallen rund 4 bis 10 Prozent an Steuern an. Rechnen Sie sämtliche Positionen zusammen, fallen beim Erwerb im Extremfall einige Zehntausend Franken an Steuern und Nebenkosten an.

Steuern beim Verkauf

Je nach Situation ist der Erlös aus dem Verkauf einer Immobilie höher als der Anschaffungswert. Auf diese Differenz wird von sämtlichen Kantonen eine Grundstückgewinnsteuer erhoben. Auch hier gibt es bei der Grundstückgewinnsteuer grosse kantonale Unterschiede. Die Höhe der Steuer hängt von der Besitzdauer ab – je höher der Gewinn und je kürzer die Dauer des Besitzes, desto höher ist die Steuer. Sämtliche wertvermehrenden Investitionen während der ganzen Besitzdauer, aber auch Handänderungskosten, Makler- oder Notariatsgebühren können Sie dabei in Abzug bringen. Daher sollten Sie sämtliche Belege über Nebenkosten und Investitionen während mindestens 20 Jahren sorgfältig aufbewahren.

Wir empfehlen Ihnen, Abgaben, Steuerfolgen und allfällige Steuererleichterungen immer im Voraus abzuklären. Die Grundstückgewinnsteuern lassen sich in allen Kantonen aufschieben, wenn der Verkäufer innert nützlicher Frist wieder Wohneigentümer wird. Fazit: Damit die Besteuerung einigermassen massvoll bleibt, sollten Sie sich beraten lassen und sich selbst vertieft mit den Steuerfolgen rund ums Eigenheim auseinandersetzen.

Steuern beim Besitz

Nach den heute geltenden Regeln müssen Wohneigentümer in der Schweiz den Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Das Bundesgericht schreibt vor, dass dieser mindestens 60 Prozent der Marktmiete betragen muss. Weiter fallen auf dem Immobilienbesitz Vermögenssteuern an. Zusätzlich stellen einige Kantone eine separate Liegenschaftssteuer in Rechnung. Diese liegt meist zwischen 0,1 und 3 Promille des Steuerwertes des Objekts.

Steuerliche Abzüge

Im Gegenzug können Wohneigentümer beim Ausfüllen der Steuererklärung einige Abzüge geltend machen:

  • Die Hypothekarzinsen können Sie voll vom steuerbaren Einkommen abziehen, jedoch höchstens 50'000 Franken mehr als die Bruttovermögenserträge eines Steuerpflichtigen.
  • In den meisten Fällen lohnt es sich, den Weg der indirekten Amortisation zu wählen. Dabei wird die Zweithypothek nicht direkt amortisiert. Vielmehr gehen Ihre Rückzahlungen auf ein Säule-3a-Konto der Bank und werden verpfändet. Der Schuldzinsabzug bleibt in gleicher Höhe erhalten.
  • Sämtliche Auslagen, die dem Unterhalt und der Werterhaltung dienen (Reparaturen, Malerarbeiten, Unterhaltsarbeiten im oder ums Haus usw.).
  • Alle laufenden Nebenkosten und Versicherungsprämien im Zusammenhang mit dem Objekt.

Nicht abziehbar sind wertvermehrende Ausgaben – mit einer wichtigen Ausnahme: Investitionen zum Energiesparen wie etwa neue Energiesparfenster, die Umrüstung auf eine Wärmepumpe mit Erdsonde usw. sind in aller Regel vollumfänglich vom steuerbaren Einkommen abziehbar. Konsultieren Sie dazu die Wegleitung und Merkblätter Ihres Kantons.