Bauen Ihr Bauprojekt von A bis Z

Mit dem richtigen Baupartner, einer guten Planung, schriftlichen Vereinbarungen und Finanzplanung wird der Traum zur Realität.

von Jürg Zulliger 26. Aug 2019

Wie muss ich vorgehen, wenn ich ein eigenes Haus bauen möchte? Wer ist wann wofür verantwortlich? Wie lange dauert das Vorhaben und was kostet es? Diese und ähnliche Fragen stellt sich fast jeder angehende Bauherr zu Beginn eines Bauprojekts. Dies sind die wichtigsten Meilensteine:

  • Suchen und Erwerben von geeignetem Bauland
  • Finanzierung des Bauprojekts
  • Wahl eines Architekten oder Baupartners
  • Vorprojekt: Analyse und Studium von Lösungsmöglichkeiten
  • Baueingabe und Bewilligungsverfahren
  • Ausführungsprojekt und Vergabe der einzelnen Arbeiten
  • Bauausführung
  • Übergabe und Bauabnahme der fertiggestellten Immobilie

Richtungsweisende Entscheidungen

Wo möchten Sie wohnen? Was ist Ihnen an einem Standort wichtig? Geeignetes Bauland zu finden, ist die Voraussetzung für das Gelingen des Bauvorhabens. An guten Lagen in den Grossstädten oder Agglomerationen liegt der mittlere Quadratmeterpreis in der Bauzone oft in einer Grössenordnung von 2000 bis 3000 Franken. Auch in gut erschlossenen Vorortsgemeinden müssen Sie mit Baulandpreisen von 500 bis 1000 Franken rechnen. Erst in sehr abgelegenen Gemeinden auf dem Land fällt das Preisniveau deutlich ab.

Wollen Sie ein Haus mit vier oder acht Zimmern? Schwebt Ihnen zeitgenössische Architektur oder etwas ganz anderes vor? Fragen dieser Art haben auch Auswirkungen auf die Kosten. Im Idealfall hat der Auftraggeber eine genaue Vorstellung davon, was für ein Gebäude er sich vorstellt und wo die Budgetobergrenze liegt. Je konkreter und detaillierter die Überlegungen in der Vorprojektphase sind, desto zügiger gehen die Arbeiten später voran – und desto mehr wird das fertig gebaute Haus Ihren Vorstellungen entsprechen.

Die Wahl des richtigen Baupartners

Der klassische Weg zum Eigenheim führt über einen Architekten. Es gibt zahlreiche Wege, einen Architekten zu finden – beispielsweise über Empfehlungen aus dem Bekanntenkreis oder wenn Ihnen der Stil eines bestimmten Architekten besonders gefällt. Die Zusammenarbeit in einem Auftragsverhältnis kann relativ formlos zustande kommen. Empfehlenswert ist es jedoch, den Architekten phasenweise zu beauftragen, gewisse Etappenziele festzulegen und alle wesentlichen Punkte in einem schriftlichen Vertrag zu regeln. Entsprechende Vertragsmuster des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins (SIA) sind im Internet kostenlos zugänglich (SIA 102). Grundsätzlich gilt aber, dass die Verträge und insbesondere das Architektenhonorar nach freiem Ermessen und nicht nach einem bestimmten Verbandstarif festgelegt werden können.

Bei grösseren Projekten kommt es vor, dass sich die Aufgabe des Architekten auf Entwurf und baurechtliche Abklärungen beschränkt. Schritt für Schritt erarbeitet er Ideenskizzen, prüft Varianten und unterbreitet erste Kostenschätzungen. Aus Risikoüberlegungen überträgt die Bauherrschaft die weitere Umsetzung und Bauausführung dann einem anderen Partner. Ist dieser für die Gesamtleistung verantwortlich – also für die Planung und Ausführung – spricht man von einem Generalunternehmer. So hat der Bauherr nur einen Ansprech- und Vertragspartner, der alle Dienstleistungen unter einem Dach vereint.

Aufgaben von Architekt und Bauherr

Der Architekt ist grundsätzlich zuständig für die Beratung des Bauherrn, die künstlerische und formale Planung, für baurechtliche Abklärungen bis hin zur Überwachung der Bauausführung. Am Ende des Bauprojekts stehen die Übergabe und die Bauabnahme sowie die Überwachung der Garantiearbeiten.

Ein wichtiges Thema im gesamten Prozess sind die komplexen Baubewilligungsverfahren. Denn von «Pinselrenovationen» oder einem kleinen Gartenhaus abgesehen, sind sämtliche Bauten in der Schweiz bewilligungspflichtig. Dabei sind zahlreiche Vorschriften zu beachten: Umsetzung im Rahmen der Bau- und Zonenordnung, Gebäudehöhen und Grenzabstände, Brandschutz- und Energievorschriften usw. Es gehört zu den Aufgaben des Architekten, das Dossier für die Baueingabe zusammenzustellen und Spezialbewilligungen, etwa für Wärmepumpen oder dergleichen, einzuholen.

Auch vom Bauherrn ist ein grosses Engagement gefragt. Bedenken Sie, dass Sie in praktisch alle Details miteinbezogen werden: in die Ausstattung von Küche, Badezimmer und Wohnräumen, in die Wahl von Fenstern, Türen, Bodenbelägen, Wänden usw. Hinzu kommen die Auswahl von Farben und Materialien, die Gestaltung von Garten und Umgebung und, nicht zu vergessen, Grundsatzentscheide zur Gebäudetechnik und zum Heizsystem.

Finanzieren des Wohntraums

Kümmern Sie sich möglichst früh um die Finanzierung Ihres Bauvorhabens. Bereits beim Landerwerb ist eine Hypothekar- oder eine Baufinanzierung durch die Bank möglich. Beim Erwerb von Bauland sind allerdings gewisse Einschränkungen zu beachten. Als Faustregel gilt, dass der Bauherr die eine Hälfte, die Bank die andere Hälfte der Baulandfinanzierung übernimmt. Kreditgesuche werden sehr individuell beurteilt. Je nach Bonität des Kunden und je nach baulichen Einschränkungen auf der Parzelle müssen weitere Voraussetzungen erfüllt sein. Dazu gehören möglicherweise ein höherer Anteil Eigenkapital oder ein genauerer Nachweis zum geplanten Projekt, zu den voraussichtlichen Kosten, zum konkreten Terminplan oder zur Baubewilligung. Kontaktieren Sie möglichst früh Ihre Bank und lassen Sie sich beraten.

Risiken im Auge behalten

Der Alptraum jedes Bauherrn: Er leistet Anzahlungen, die irgendwo versickern oder von beteiligten Partnern zweckentfremdet werden. Auch kann es vorkommen, dass ein einzelner Unternehmer oder Handwerksbetrieb Konkurs anmeldet. Nie ganz auszuschliessen ist, dass Anzahlungen nicht am Bau beteiligten Unternehmen zukommen. Daher gilt es als oberstes Gebot, den Vertragspartner sorgfältig auf seine Bonität zu prüfen. Eine angemessene Absicherung erreichen Sie ausserdem mit der einfachen Zahlungsregel «Zug um Zug»: Sämtlichen Zahlungen sollte immer ein angemessener Gegenwert auf der Baustelle gegenüberstehen.

Übergabe und Bauabnahme

Am besten besuchen Sie bereits während der Bauarbeiten regelmässig die Baustelle, um grössere Schäden oder Mängel frühzeitig zu erkennen. Ist der der Bau fertiggestellt, kommt es zur Übergabe bzw. Bauabnahme. Es lohnt sich, dafür einen Bauexperten beizuziehen – sei es ein Bauherrenberater oder ein Vertreter des Hauseigentümerverbands –, welcher über das Know-how zu Qualitätsstandards und technischen Normen verfügt. Denken Sie daran, auch sämtliche Nebenräume wie zum Beispiel Keller und Garage zu prüfen. Hinzu kommen Funktionskontrollen der Technik wie der Storen, Fenster, Türen, Steckdosen, Schlösser, Apparate, Geräte, Lüftungen.

Mängel sind immer schriftlich festzuhalten und zu rügen, entweder in einem Abnahmeprotokoll oder mittels eingeschriebenen Briefs. Setzen Sie eine klare Frist, innerhalb welcher der Mangel behoben werden muss, und kontrollieren Sie deren Einhaltung. Zu guter Letzt: Freuen Sie sich darüber, dass Ihr Haustraum in Erfüllung gegangen ist.