Immobilienkauf Das Fundament für richtige Entscheidungen: eine gute Beratung

Bei der Finanzierung des Eigenheims gibt es einiges zu beachten. Deshalb sollten Sie sich in den wichtigen Punkten beraten lassen.

von Jürg Zulliger 06. Apr 2017

Der Besitz von privatem Wohneigentum, sei es eine Stockwerkeinheit oder ein Haus, ist meist auf lange Sicht ausgelegt. Daher ist es wichtig, dass der Immobilienbesitz von Anfang an auf einem soliden Fundament steht. Bei der Planung von Finanzierung, Hypothek und Vorsorge sind viele Aspekte zu berücksichtigen. Zum Beispiel: Welches sind die Gesamtkosten über die gesamte Besitzdauer der Immobilie? Was sollten Sie für Vorkehrungen treffen, damit das Budget längerfristig im Lot bleibt? Was braucht es, damit Sie das Wohnen frei von finanziellen Sorgen geniessen können? Die Ausarbeitung einer auf den einzelnen Kunden abgestimmten Strategie – Laufzeiten und Produktmix – schafft dabei eine wichtige Basis. Eine oberflächliche Schnellprüfung oder Onlineabschluss trägt diesen Aspekten keine Rechnung. Im Folgenden beschreiben wir Ihnen anhand von vier Praxisbeispielen teils nicht alltägliche Fragestellungen, für die in individuellen Beratungsgesprächen passende Antworten gefunden wurden.

Fall 1: Können wir die Kosten langfristig tragen?

Es war fast wie Liebe auf den ersten Blick: Kaum hat das frischverheiratete Paar Monika und Severino M. (Namen geändert) die Ausschreibung des Neubaus «Obstgarten» gesehen, reserviert es eine Attikawohnung, die eine Million Franken kostet. Das junge Paar kalkuliert mit den aktuell sehr tiefen Zinsen und stellt überschlagsmässig eine Rechnung auf: Bei Zinsen von vielleicht 1,2 oder 1,5 Prozent würde sie die benötigte Hypothek nur 10 000 bis 12 000 Franken im Jahr kosten.

Von den Auflagen und Mindeststandards im Hypothekargeschäft haben Monika und Severino M. zwar schon gehört, ihnen ist aber zu wenig klar, dass sie in ihrem Budget mit einem kalkulatorischen Zins von 5 Prozent rechnen müssen – auch wenn die Hypotheken derzeit viel weniger kosten. Die kalkulatorischen Kosten der neuen Wohnung mit Zinsen, Amortisationen und Nebenkosten dürfen höchstens ein Drittel des verfügbaren Bruttoeinkommens ausmachen. In unserem Beispiel beträgt allein die Verzinsung der Hypothek von 800 000 Franken (80 Prozent Belehnung von einer Million Franken Kaufpreis) bei einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent 40 000 Franken im Jahr.

Eigenkapital ausbauen

Bei der Berechnung der Tragbarkeit können grundsätzlich alle dokumentierten und nachhaltig erzielbaren Einkünfte angerechnet werden – inklusive allfälliger Bonuszahlungen, bevorstehender Lohnerhöhungen usw., sofern sie belegt werden können. Bei Paaren kann sich die Einschätzung verbessern, wenn auch der Partner bzw. die Partnerin ein regelmässiges Zusatzeinkommen erzielt. Dabei ist zu beachten, dass beide gemeinsam eine Solidarschuldnerschaft eingehen – ansonsten darf das Zusatzeinkommen nicht angerechnet werden.

Stellt sich bei der ersten Prüfung heraus, dass die finanzielle Tragbarkeit knapp oder ungenügend ist, muss die Stärkung der Eigenkapitalbasis geprüft werden. Wenn unser Paar im Fallbeispiel nur eine 60- oder 70-Prozent-Belehnung von der Bank beansprucht, reduzieren sich die Gesamtkosten. Die wesentlichen Quellen für Eigenkapital sind zum Beispiel Sparguthaben, Wertschriften oder Guthaben der 2. und der 3. Säule. In der Praxis wird oft die Möglichkeit eines Erbvorbezugs oder einer Schenkung aus der Verwandtschaft geprüft.

Fall 2: Wie finanzieren nach der Pensionierung?

Nina und Markus F. sind 60-jährig. Sie müssen sich damit auseinandersetzen, dass der Übergang vom Erwerbsleben in den Ruhestand oft mit Einkommenseinbussen von 20 bis 30 Prozent verbunden ist. Unter Umständen öffnen sich noch grössere Lücken, wenn beim Kauf von Wohneigentum Pensionskassengeld eingesetzt wurde, das seither nicht oder nicht vollständig zurückbezahlt wurde. Umso wichtiger ist es, das Thema Pensionierungsplanung frühzeitig aufs Tapet zu bringen. Als Faustregel gilt: Im Alter zwischen 50 und 55 Jahren ist der ideale Moment dafür. Ergibt zum Beispiel die Berechnung der künftigen Altersrenten, dass die finanzielle Tragbarkeit später nicht gegeben wäre, bleibt noch Zeit, um entsprechende Vorkehrungen zu treffen.

Schulden kontinuierlich abbauen

Nach den geltenden Mindeststandards muss jede Hypothek innerhalb von 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswertes der Liegenschaft reduziert werden. Wenn dies nicht reicht, um bis zur Pensionierung genügend Schulden abzubauen, müssen höhere Amortisationen ins Auge gefasst werden. In einem Beratungsgespräch sollten zwei Dinge festgelegt werden: Einerseits, wie diese zusätzlichen Mittel angespart werden sollen, beispielsweise via Konto, Geldanlage oder Säule 3a. Andererseits, ob das Geld direkt zur Reduktion der Hypothek eingesetzt wird (direkte Amortisation) oder indirekt über die Säule 3a. Mit der indirekten Amortisation spart der Kunde Kapital in der Säule 3a, um damit später die Hypothekarschuld zu reduzieren. Damit spart er gleichzeitig Steuern, weil die Einzahlungen vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden können.

Fall 3: Verkraften wir eine vorübergehende Doppelfinanzierung?

Martin und Eva F. wollen in ein gemeinsames Haus ziehen. Beide sind Stockwerkeigentümer, je mit einer eigenen Hypothek. Es entspricht dem Wunsch des Paars, die Eigentumswohnungen nicht unter Zeitdruck verkaufen zu müssen. Der Fall ist schwierig: Der Kundenberater muss den beiden aufzeigen, welche Verpflichtungen mit der Mehrfachbelastung auf sie zukommen. Gleichzeitig muss er klären, was Martin und Eva F. mit den Liegenschaften vorhaben. Für die Gesamtfinanzierung müssen sowohl Tragbarkeit als auch Eigenkapitalanforderungen erfüllt sein. Solche Fälle von Doppel- oder gar Dreifachfinanzierungen halten einer üblichen Kreditprüfung oft nicht stand.

Zusätzliche Mittel ausschöpfen

In der Beratung wird als Erstes geklärt, von welchen Fristen auszugehen ist. Geht es lediglich um zwei oder drei Monate, wird sich diese Phase meist einfach überbrücken lassen. Im Fallbeispiel von Martin und Eva F. stellt der Kundenberater weitere Fragen wie: «Werden die Wohnungen vermietet?» Im Fall einer Mehrfachfinanzierung bringt es eine spürbare Entlastung, wenn zumindest eines der Objekte Mieteinnahmen abwirft. Besteht für eine oder beide der bestehenden Eigentumswohnungen eine Verkaufsabsicht, schafft dies ebenfalls Spielraum für eine Überbrückung. Einerseits ist absehbar, dass die Mehrfachbelastung bald wegfällt. Anderseits können verbindliche Zahlungsversprechen von Kaufinteressenten als Sicherstellung für die Finanzierung der Hypothek dienen. Des Weiteren klärt der Kundenberater die Möglichkeiten sonstiger Sicherheiten. Im Fall von Martin und Eva F. besteht die Lösung darin, dass die Eltern ihr Vermögen als zusätzliche Sicherheit für die Finanzierung zur Verfügung stellen.

Fall 4: Scheidung oder Todesfall – wie weiter?

Grundsätzlich ist es von Vorteil, wenn die wichtigsten finanziellen Fragen vor dem Immobilienkauf geklärt sind. Zum Beispiel: Sind beide Partner im gleichen Umfang Eigentümer der Liegenschaft? Wer steuert wie viel Eigenkapital bei? Haften beide gemeinsam für die Hypothek? Dabei gilt es, immer auch etwas in die Zukunft zu blicken: Was würde im Fall einer Trennung geschehen? Wer hätte Ansprüche an der Liegenschaft? Wem sollte die weitere Nutzung der gemeinsamen Liegenschaft zugesprochen werden?

Frühzeitig klare Verhältnisse schaffen

Um die Anrechte an Liegenschaften zu regeln, kann ein Ehe- oder Erbvertrag sinnvoll sein. Dazu braucht es meist einen Notar. Wer die Angehörigen bzw. die Familie absichern will, sollte auch über Versicherungen nachdenken. Eine solche Absicherung macht dann Sinn, wenn eine starke Abhängigkeit vom Einkommen des einen Partners besteht. In diesem Fall wird zum Beispiel häufig eine Todesfallrisikopolice abgeschlossen. Darin sollte die Höhe der Versicherungsleistung so angesetzt werden, dass die verbleibende Hypothekarschuld für die Hinterbliebenen tragbar wäre.

Fazit: mit der richtigen Planung entspannt in die Zukunft

Wer Wohneigentum kauft oder bauen lässt, muss sich an die «goldenen Grundregeln» der Finanzierung halten. Zugleich müssen Entscheide von längerfristiger Tragweite gefällt werden. Wichtig ist dabei, an alle relevanten Aspekte zu denken und Fehler möglichst zu vermeiden.

Wir begleiten Sie Schritt für Schritt auf diesem Weg. Zum einen nehmen wir uns Zeit, Ihre Zukunftspläne zu erfahren und zu verstehen. Zum anderen kennen wir uns in der ganzen Palette an Fachthemen aus: Investitions- und Kaufentscheide, Vermögens- und Steuerplanung, Erben und Schenken, Vorsorge, Pensionierungsplanung und Absicherung. Mit einer guten Beratung haben Sie die Gewissheit, die richtigen Entscheide zu treffen und eine auf Ihre Situation massgeschneiderte Lösung zu erhalten.